Est-ce que les frais de notaire sont déductibles des revenus fonciers ?

Non. Les frais de notaire (droits de mutation, honoraires notaire, frais d'hypothèque) liés à l'acquisition ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. Ils s'ajoutent au prix de revient du bien et seront pris en compte uniquement lors du calcul de la plus-value en cas de revente. En LMNP au réel, ils peuvent être amortis avec le bien ou déduits intégralement l'année d'acquisition.

Les travaux d'agrandissement sont-ils déductibles ?

Non. Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et surélévation ne sont jamais déductibles des revenus fonciers (article 31-I-1° du CGI). Ils s'ajoutent au prix de revient du bien. Seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (sans modification de structure) sont déductibles.

Quelle est la différence entre charges déductibles et charges récupérables ?

Les charges déductibles sont celles que le bailleur peut soustraire de ses loyers bruts pour calculer son revenu foncier imposable (taxe foncière, intérêts, assurances, travaux, etc.). Les charges récupérables sont celles que le bailleur facture au locataire en supplément du loyer (eau froide, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures). Une charge récupérée n'est pas un revenu pour le bailleur, donc pas déductible.

Puis-je déduire mes frais de déplacement pour aller voir mon bien ?

Oui, partiellement. Les frais de déplacement engagés pour la gestion du bien (visite, état des lieux, surveillance des travaux) sont déductibles via le forfait de gestion de 20 € par bien et par an inscrit sur la ligne 221 de la 2044. Au-delà de ce forfait, vous pouvez déduire vos frais réels (essence, péage, train) sur justificatifs, à condition que les déplacements soient nécessaires et proportionnés à l'activité locative.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est-elle déductible ?

Non. La TEOM est récupérable sur le locataire via les charges (décret du 26 août 1987). Elle ne constitue donc pas une charge nette pour le bailleur. Seule la part 'taxe foncière sur les propriétés bâties' (TFPB) est déductible et reportée en ligne 227 de la 2044. Vérifiez votre avis pour distinguer les deux composantes.

Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles à 100 % ?

Oui, intégralement. Les intérêts d'emprunt contractés pour acquérir, conserver, réparer ou améliorer un bien locatif sont déductibles sans plafond (ligne 250). Attention toutefois : la fraction du déficit foncier liée aux intérêts d'emprunt s'impute uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, et non sur le revenu global comme le reste du déficit (limité à 10 700 €).

Comment déduire des travaux payés sur plusieurs années ?

La règle est la déduction l'année du paiement, pas l'année de la facture ni de l'achèvement. Si vous payez un acompte en 2025 et le solde en 2026, l'acompte est déductible sur la 2044 de 2025, le solde sur celle de 2026. Conservez tous les justificatifs et planifiez si possible vos paiements pour optimiser le déficit foncier (10 700 € maximum imputable sur le revenu global par an).

Les charges de copropriété sont-elles toutes déductibles ?

Non. Seule la quote-part NON récupérable sur le locataire est déductible (ligne 229). Les charges récupérables (entretien parties communes, eau froide consommée, ascenseur, gardien partiel) sont refacturées au locataire et ne constituent pas une charge pour le bailleur. Le syndic indique chaque année la ventilation déductible / récupérable dans le décompte annuel.

En LMNP, qu'est-ce qu'on peut déduire en plus du foncier ?

Le LMNP au régime réel permet, en plus de toutes les charges classiques, l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Le gros œuvre s'amortit sur 50 ans (≈ 60 % du prix), le second œuvre sur 25 ans (≈ 25 %), le mobilier sur 7 ans. Cet amortissement, sans impact sur la trésorerie, neutralise souvent totalement l'impôt pendant les premières années. Les frais de notaire peuvent aussi être déduits ou amortis.

Les travaux réalisés avant la mise en location sont-ils déductibles ?

Oui, à condition que vous puissiez prouver votre intention de mettre le bien en location. Les travaux d'entretien et d'amélioration réalisés avant la première mise en location sont déductibles dès la première déclaration. Conservez les factures et tout document attestant l'intention locative (mandat de gestion, annonce, EDL d'entrée). En cas de contrôle, l'administration peut requalifier en non-déductible si l'intention n'est pas démontrée.

Charges déductibles des revenus locatifs : la liste complète 2026

Tout ce qui est déductible (et surtout, ce qui ne l'est pas) des loyers que vous percevez. Tableaux exhaustifs par catégorie, lignes 2044 indiquées, cas particuliers LMNP, FAQ détaillée. Pour le régime réel foncier et le LMNP au réel.

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Contenu informatif rédigé par Coziloc à partir des sources officielles (BOFiP, impots.gouv.fr). Ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé — pour votre situation, consultez un expert-comptable.

Principales charges déductibles des revenus fonciers au régime réel
Catégorie	Déductible ?	Ligne 2044
Intérêts d'emprunt (acquisition, réparation)	Oui — intégralement	250
Travaux d'entretien et de réparation	Oui	224
Travaux d'amélioration (sans modifier la structure)	Oui	224
Travaux de construction / agrandissement	Non	—
Assurance PNO et GLI	Oui	223
Taxe foncière (hors TEOM)	Oui	227
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)	Non (récupérable)	—
Honoraires de gestion (agence)	Oui	221
Frais de notaire d'acquisition	Non (prix de revient)	—

La règle générale

Au régime réel foncier (déclaration 2044), les charges sont déductibles si elles remplissent quatre conditions cumulatives :

Elles sont engagées par le bailleur (pas par le locataire ou un tiers).
Elles concernent un bien donné en location ou destiné à la location.
Elles sont justifiées par une facture ou un document probant.
Elles sont payées au cours de l'année (principe de la trésorerie, pas de l'engagement).

Travaux

Charge	Ligne 2044	Précision
Travaux d'entretien et de réparation	224	Réparation chaudière, peinture, remplacement carrelage usagé, fuite, etc. Maintien du bien en état d'usage normal.
Travaux d'amélioration (logement)	224	Apport d'un confort nouveau sans modifier la structure : double vitrage, isolation, mise aux normes électriques, climatisation, ascenseur.
Travaux de mise aux normes obligatoires	224	Diagnostic plomb, amiante, accessibilité PMR, raccordement tout-à-l'égout, etc. Toujours déductibles.
Travaux de construction, reconstruction, agrandissement	—	Extension, surélévation, transformation d'un garage en pièce habitable, démolition-reconstruction. S'ajoutent au prix de revient pour la plus-value en cas de revente.
Travaux d'amélioration sur locaux commerciaux ou professionnels	—	L'amélioration n'est déductible que pour les locaux d'habitation. Sur du commercial ou professionnel, seules la réparation et la mise aux normes sont déductibles.

Intérêts d'emprunt et frais financiers

Charge	Ligne 2044	Précision
Intérêts d'emprunt sur acquisition, conservation, réparation, amélioration	250	Intégralement déductibles. Le déficit lié aux intérêts s'impute uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (pas sur le revenu global).
Frais de dossier, frais de garantie, intérêts intercalaires	250	Tous les frais financiers liés au prêt immobilier sont déductibles, y compris les pénalités de remboursement anticipé.
Remboursement du capital emprunté	—	Seuls les intérêts sont déductibles, jamais le capital. Le capital correspond à la constitution du patrimoine, pas à une charge.

Assurances

Charge	Ligne 2044	Précision
Assurance PNO (propriétaire non occupant)	223	Obligatoire pour les copropriétés depuis la loi ALUR. Couvre les dommages au logement et aux tiers en cas de sinistre non couvert par le locataire.
Assurance GLI (loyers impayés)	223	Couvre les loyers impayés, les frais de procédure et parfois les dégradations. Prime entre 2 % et 4 % des loyers.
Assurance dommages-ouvrage (travaux)	223	Si elle concerne des travaux de réparation ou d'amélioration. Pour la construction neuve, voir « travaux de construction » (non déductible).

Frais de gestion

Charge	Ligne 2044	Précision
Honoraires de gestion (agence, gestionnaire)	221	Frais de gestion courante facturés par un professionnel : généralement 5 à 10 % HT des loyers encaissés.
Frais de procédure (recouvrement, expulsion)	222	Frais d'huissier, honoraires d'avocat liés à un litige locatif (impayé, expulsion, restitution dépôt de garantie).
Frais de comptabilité	221	Honoraires de l'expert-comptable pour la tenue des comptes liés à l'activité locative.
Frais de gestion forfaitaires (20 € par bien)	221	Le bailleur peut déduire un forfait de 20 € par local loué pour couvrir les frais de correspondance, téléphone, etc.

Impôts et taxes

Charge	Ligne 2044	Précision
Taxe foncière (hors TEOM)	227	La taxe foncière sur les propriétés bâties est déductible, mais pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (qui est récupérable sur le locataire).
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)	—	Récupérable sur le locataire via les charges. Ne constitue donc pas une charge nette pour le bailleur.
Contribution sur les revenus locatifs (CRL)	228	Due par les bailleurs personnes morales soumises à l'IR sur les biens construits depuis plus de 15 ans. Taux de 2,5 %.

Charges de copropriété

Régime	Charge	Ligne 2044	Précision
	Charges de copropriété non récupérables	229	Quote-part du bailleur pour les frais de gestion du syndic, gros entretien, etc. La fraction récupérable sur le locataire (entretien parties communes, eau froide) n'est pas déductible.
	Provisions sur charges versées au syndic	229	Déductibles l'année du paiement, avec régularisation l'année suivante après réception du décompte annuel du syndic.

Indemnités et autres

Charge	Ligne 2044	Précision
Indemnités d'éviction versées à un locataire	226	Déductibles si l'éviction permet de relouer le bien. Non déductibles si l'éviction est destinée à vendre ou à occuper personnellement.
Frais de notaire pour acquisition	—	Intégrés au prix de revient pour le calcul de la plus-value en cas de revente. Jamais déductibles des revenus fonciers.
Droits de mutation (succession, donation)	—	Non déductibles. Constituent des coûts d'acquisition à titre gratuit, intégrés au prix de revient.

Spécificités LMNP au régime réel

En LMNP au réel (déclaration 2031-SD), l'amortissement du bien par composants, du mobilier et des frais d'acquisition vient en déduction du résultat BIC, en plus de toutes les charges classiques détaillées ci-dessus. Cet amortissement, sans impact sur la trésorerie, neutralise souvent l'impôt sur les loyers meublés pendant de nombreuses années.

Détail complet : amortissement par composants, base amortissable hors terrain et déclaration 2031-SD → guide LMNP au réel et amortissements.

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