Glossaire immobilier locatif

Mécanisme comptable qui permet au loueur en meublé non professionnel au régime réel de déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien et de son mobilier. L'amortissement est calculé par composants (gros œuvre 50 ans, second œuvre 25 ans, mobilier 7 ans) et n'a pas d'impact sur la trésorerie. Il neutralise souvent l'impôt sur les loyers pendant les premières années.

Source : Article 39 C du Code général des impôts

Avance d'argent faite par un associé à sa SCI, comptabilisée au passif comme une dette de la société envers l'associé. L'apport est remboursable à tout moment sans formalité fiscale, peut être rémunéré par un intérêt déductible (dans la limite du taux fiscal admis) et constitue un outil de financement souple alternatif à l'emprunt bancaire.

Source : Articles 1832 et suivants du Code civil

Contrat de location d'un logement équipé d'un mobilier suffisant pour permettre une vie quotidienne immédiate (lit, plaques de cuisson, vaisselle, etc., listés par décret). Sa durée est d'1 an renouvelable tacitement, ou 9 mois pour les étudiants. Le préavis du locataire est d'1 mois (vs 3 mois pour le vide). Les revenus relèvent du régime BIC, généralement LMNP.

Source : Articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989, décret n° 2015-981

Contrat de location d'un logement non meublé destiné à la résidence principale du locataire. Sa durée minimale est de 3 ans pour un bailleur personne physique et 6 ans pour une personne morale (SCI, SARL). Régi par la loi du 6 juillet 1989, il bénéficie de protections renforcées pour le locataire : préavis bailleur de 6 mois pour motifs limités, droit au maintien dans les lieux.

Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Contrat de location meublée d'une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable, destiné à un locataire en formation, études, mission ou mutation professionnelle. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Créé par la loi ELAN de 2018, il offre une grande souplesse au bailleur sans réduire les obligations de décence et d'équipement.

Source : Articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989, loi ELAN du 23 novembre 2018

Personne physique ou morale qui s'engage à payer le loyer et les charges du locataire en cas de défaillance de ce dernier. La caution est dite simple (le bailleur poursuit d'abord le locataire) ou solidaire (le bailleur poursuit l'un ou l'autre directement). L'engagement doit être manuscrit avec mentions obligatoires précises sous peine de nullité.

Source : Articles 2288 et suivants du Code civil

Dépenses payées par le bailleur qui peuvent être soustraites des loyers bruts pour calculer le revenu foncier imposable au régime réel. Principales catégories : frais de gestion (220), assurances PNO et GLI (223), travaux d'entretien et d'amélioration (224), charges de copropriété non récupérables (229), taxe foncière hors TEOM (227), intérêts d'emprunt (250). Voir notre guide dédié.

Source : Article 31 du Code général des impôts, déclaration 2044

Dépenses du bailleur qu'il est en droit de refacturer au locataire dans le cadre du bail (entretien des parties communes, eau froide consommée, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc.). La liste limitative est fixée par décret. Le bailleur les récupère sous forme de provisions mensuelles, régularisées chaque année sur présentation des justificatifs.

Source : Décret n° 87-713 du 26 août 1987

Disposition du bail qui permet au bailleur de réviser annuellement le loyer en fonction d'un indice de référence (IRL pour l'habitation, ICC ou ILAT pour les baux commerciaux et professionnels). Sans clause d'indexation, aucune révision n'est possible en cours de bail. La révision n'est jamais automatique : elle exige une demande active du bailleur dans l'année suivant la date anniversaire.

Source : Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989

Avant-contrat par lequel l'acquéreur et le vendeur s'engagent réciproquement à conclure la vente, généralement sous conditions suspensives (obtention du prêt, absence de servitude, etc.). L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours sans motif. Un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix est généralement consigné chez le notaire.

Source : Article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation

Notification par laquelle le bailleur met fin au bail pour habiter lui-même le logement ou y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, ascendant, descendant). Le congé suit les mêmes délais que la vente (6 mois en vide, 3 mois en meublé). Le bénéficiaire doit être nommément désigné et le motif sincère sous peine d'annulation.

Source : Article 15 I de la loi du 6 juillet 1989

Notification par laquelle le bailleur met fin au bail à son terme pour vendre le logement libre. Le congé doit être délivré au moins 6 mois avant la fin du bail (vide) ou 3 mois (meublé) par lettre recommandée avec AR ou acte d'huissier. Il vaut offre de vente au locataire au prix indiqué (droit de préemption).

Source : Article 15 II de la loi du 6 juillet 1989

Ensemble de critères que tout logement loué doit respecter : surface minimale (9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond), équipements de base (eau, électricité, chauffage, sanitaires), absence de risques pour la santé et la sécurité, performance énergétique minimale (classe F en 2025, E en 2028, D en 2034 pour rester louable). Un logement non décent peut être contesté par le locataire.

Source : Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, loi Climat du 22 août 2021

Résultat négatif obtenu lorsque les charges déductibles dépassent les loyers bruts de l'année. Le déficit s'impute sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an (hors fraction liée aux intérêts d'emprunt). La fraction liée aux intérêts s'impute uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Lignes 430 à 441 de la déclaration 2044.

Source : Article 156 I du Code général des impôts, déclaration 2044

Somme versée par le locataire à l'entrée pour couvrir d'éventuels manquements (loyers impayés, dégradations, charges). Plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide et 2 mois en meublé. Le bailleur doit le restituer dans 1 mois (sans retenue) ou 2 mois (avec retenue justifiée) après remise des clés et état des lieux de sortie.

Source : Article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Évaluation obligatoire de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre d'un logement, exprimée par une note de A (très performant) à G (passoire thermique). Valable 10 ans. Depuis 2023, le DPE est opposable au bailleur. La loi Climat interdit progressivement la location des logements G (2025), F (2028) et E (2034).

Source : Articles L. 134-1 et suivants du Code de la construction, loi Climat de 2021

Dispositif applicable dans les zones tendues (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble) qui plafonne le loyer au mètre carré pour les nouvelles locations et les renouvellements. Un complément de loyer peut être ajouté pour des caractéristiques exceptionnelles dûment justifiées. Le non-respect expose à une amende de 5 000 € par logement.

Source : Article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018

Document établi contradictoirement par le bailleur et le locataire à l'entrée puis à la sortie du logement, qui décrit précisément l'état de chaque pièce, les revêtements et les équipements. La comparaison entre l'EDL d'entrée et de sortie permet d'imputer (ou non) sur le dépôt de garantie les dégradations imputables au locataire.

Source : Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, décret n° 2016-382

Ensemble des coûts liés à la rédaction et à l'enregistrement de l'acte authentique de vente : droits de mutation à titre onéreux (5,8 % en moyenne), honoraires du notaire (1 à 2 %), frais d'hypothèque et débours. Représentent généralement 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Non déductibles des revenus fonciers (intégrés au prix de revient en cas de revente).

Source : Articles 678 et suivants du Code général des impôts

Assurance souscrite par le bailleur qui couvre les loyers impayés, les frais de procédure et parfois les dégradations locatives au-delà du dépôt de garantie. Cumulable avec une caution Visale, mais non avec une caution personnelle (sauf bail étudiant ou apprenti). Prime annuelle entre 2 % et 4 % du loyer charges comprises, déductible des revenus fonciers.

Source : Articles L. 313-3 et suivants du Code de la construction

Rémunération de l'agence ou du gestionnaire pour la mise en location ou la gestion. Pour la mise en location, ils sont partagés entre bailleur et locataire selon un barème légal plafonné par mètre carré (zones très tendues, tendues, autres). Pour la gestion courante, ils oscillent entre 5 % et 10 % HT des loyers encaissés et sont entièrement à la charge du bailleur.

Source : Article 5 de la loi du 6 juillet 1989, décret n° 2014-890

Indice trimestriel publié par l'INSEE qui mesure l'évolution du coût des travaux dans le bâtiment neuf en France. Utilisé historiquement pour réviser les loyers commerciaux, il a été progressivement remplacé par l'ILAT et l'ILC plus stables. Reste utilisé dans certains baux anciens.

Source : INSEE — Article L. 145-38 du Code de commerce

Impôt annuel dû par les contribuables dont le patrimoine immobilier net excède 1 300 000 € au 1er janvier. Le barème est progressif de 0,5 % à 1,5 %. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. Les biens donnés en location meublée sous le statut LMP ou LMNP au réel peuvent être exonérés sous conditions.

Source : Articles 964 et suivants du Code général des impôts

Situation juridique où plusieurs personnes détiennent un bien ensemble, chacune à hauteur de sa quote-part. Toutes les décisions importantes (vente, gros travaux, mise en location longue durée) requièrent l'unanimité ou au moins une majorité des deux tiers. Régime souvent transitoire (succession), souvent transformé en SCI pour fluidifier la gestion.

Source : Articles 815 et suivants du Code civil

Indice trimestriel publié par l'INSEE servant de base légale à la révision annuelle des loyers d'habitation. Calculé à partir de la moyenne des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur 12 mois. Un loyer ne peut être révisé qu'une fois par an et selon la formule : loyer × (IRL nouveau / IRL ancien).

Source : Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, loi du 8 février 2008

Statut fiscal du propriétaire qui loue un logement meublé sans dépasser deux seuils cumulatifs : 23 000 € de recettes annuelles et 50 % des revenus du foyer. Les revenus relèvent des BIC, avec deux options : micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %, 71 % en tourisme classé) ou régime réel (déduction des charges et amortissements).

Source : Articles 35 bis et 39 C du Code général des impôts

Loi du 24 mars 2014 qui a profondément réformé le droit locatif : instauration du bail type, plafonnement des honoraires d'agence en location, encadrement des loyers en zone tendue, généralisation de la garantie universelle des loyers (jamais mise en place), création des conventions d'exploitation pour les meublés touristiques.

Source : Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014

Loi du 22 août 2021 qui interdit progressivement la location des passoires thermiques : logements classés G interdits depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034. Impose également un audit énergétique pour la vente des biens classés F et G, et le gel des loyers pour les passoires thermiques en révision annuelle.

Source : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021

Contrat par lequel un propriétaire confie à un professionnel (agence, gestionnaire) la gestion locative de ses biens : recherche de locataires, encaissement des loyers, gestion des relations locataires, comptabilité, déclarations. Le mandataire doit être titulaire de la carte professionnelle G, justifier d'une garantie financière et d'une assurance responsabilité civile professionnelle.

Source : Loi Hoguet du 2 janvier 1970, décret du 21 octobre 1972

Régime fiscal simplifié pour les loueurs en meublé dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (location classique) ou 188 700 € (tourisme classé, chambres d'hôtes). Un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % en tourisme classé) est appliqué sur les recettes brutes. Ne nécessite aucune déclaration spécifique en dehors de la 2042-C-PRO.

Source : Article 50-0 du Code général des impôts

Régime fiscal simplifié applicable aux propriétaires en location nue dont les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué pour couvrir l'ensemble des charges. Aucune déclaration 2044 n'est requise : les loyers sont reportés directement sur la 2042 (case 4BE).

Source : Article 32 du Code général des impôts

Assurance obligatoire depuis la loi ALUR pour tout copropriétaire bailleur. Couvre les dommages causés au logement et aux tiers en cas de sinistre non couvert par l'assurance du locataire (vacance locative, défaut d'assurance du locataire, recours des voisins). Prime annuelle moyenne entre 80 € et 200 €, entièrement déductible des revenus fonciers.

Source : Article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965

Délai à respecter entre la notification du congé et la fin effective du bail. Locataire : 3 mois en vide (1 mois en zone tendue, mutation, perte d'emploi, premier emploi, raisons médicales) ; 1 mois en meublé. Bailleur : 6 mois en vide, 3 mois en meublé, uniquement pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux. Tout congé doit être notifié par LRAR ou acte d'huissier.

Source : Article 15 de la loi du 6 juillet 1989

Document remis gratuitement par le bailleur au locataire qui en fait la demande, après chaque paiement intégral du loyer et des charges. Doit mentionner le mois concerné, le détail loyer / charges, la date de paiement et l'identité des parties. Vaut reçu et permet au locataire de prouver son paiement (utile pour des démarches administratives).

Source : Article 21 de la loi du 6 juillet 1989

Régime fiscal qui permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts, taxe foncière, assurances, etc.) au lieu d'appliquer un abattement forfaitaire. Obligatoire pour les revenus fonciers au-delà de 15 000 € (régime réel foncier, déclaration 2044) et pour les LMNP au-delà de 77 700 € (réel BIC, déclaration 2031). Optionnel sous ces seuils.

Source : Articles 28 et 50-0 du Code général des impôts

Comparaison annuelle entre les provisions sur charges versées chaque mois par le locataire et les charges récupérables réellement supportées par le bailleur. Si les provisions sont supérieures, le bailleur rembourse la différence. Si elles sont inférieures, le locataire complète. La régularisation doit être effectuée chaque année et justifiée par les pièces comptables.

Source : Article 23 de la loi du 6 juillet 1989

Indicateur de rentabilité d'un investissement immobilier. Rendement brut = (loyer annuel × 12) / prix d'acquisition × 100. Rendement net = (loyers - charges - taxe foncière - assurance - frais de gestion) / prix × 100. Rendement net-net (ou net d'impôt) = rendement net après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Le net-net donne la véritable performance.

Société civile soumise à l'impôt sur le revenu : la SCI elle-même n'est pas imposée, ses résultats sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts et déclarés sur leur 2044 personnelle. La société dépose annuellement une déclaration 2072 pour information. Régime adapté à la transmission familiale et à la mutualisation patrimoniale entre associés.

Source : Article 8 du Code général des impôts

Société civile ayant opté pour l'impôt sur les sociétés : elle est imposée comme une entreprise (taux IS de 15 % puis 25 %) sur son résultat fiscal. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes effectivement distribués. Permet l'amortissement comptable de l'immeuble. Adaptée à la location meublée structurée et aux stratégies de capitalisation.

Source : Article 206 du Code général des impôts

Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition, calculé sur la valeur locative cadastrale et le taux voté par les collectivités. Comprend deux composantes : taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). La TFPB est déductible des revenus fonciers, la TEOM est récupérable sur le locataire.

Source : Articles 1380 et suivants du Code général des impôts

Travaux d'entretien (réparation), d'amélioration (apport d'un confort nouveau sans modifier la structure) et de mise aux normes, déductibles en intégralité l'année du paiement au régime réel. Les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou de surélévation ne sont jamais déductibles : ils s'intègrent au prix de revient pour le calcul de la plus-value en cas de revente.

Source : Article 31-I-1° du Code général des impôts

Usure normale du logement et de ses équipements liée au temps et à un usage normal, opposée aux dégradations imputables au locataire. Une grille de vétusté annexée au bail permet de chiffrer objectivement la part imputable au locataire en sortie. Sans grille, l'évaluation se fait au cas par cas (jurisprudence). Différencier vétusté et dégradation est essentiel pour la restitution du dépôt de garantie.

Source : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, jurisprudence

Garantie gratuite proposée par Action Logement à certains locataires (jeunes de moins de 30 ans, salariés en mobilité professionnelle, intermittents du spectacle, etc.). Elle couvre les loyers impayés et les dégradations locatives. Pour le bailleur, elle remplace une caution personnelle ou une GLI sans coût. Délivrée en quelques jours sur dossier en ligne.

Source : Action Logement, partenariat État-bailleurs