Glossaire immobilier locatif

Mécanisme comptable propre au régime réel du loueur en meublé non professionnel qui permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et de son mobilier, pour constater leur usure dans le temps. L'amortissement se calcule par composants ayant chacun sa durée : gros œuvre sur cinquante ans, façades et toiture sur vingt à trente ans, installations techniques sur quinze ans, mobilier et équipements sur sept ans. La valeur du terrain, non amortissable, est exclue de la base. Sans sortie de trésorerie réelle, cette charge purement comptable vient diminuer le résultat imposable et neutralise fréquemment l'impôt sur les loyers pendant les premières années de détention. La fraction d'amortissement non utilisée une année, parce qu'elle créerait un déficit, n'est pas perdue : elle se reporte sans limite de durée sur les bénéfices meublés ultérieurs, ce qui en fait un levier d'optimisation puissant.

Source : Article 39 C du Code général des impôts

Avance de fonds consentie par un associé à sa société civile immobilière, inscrite au passif du bilan comme une dette de la société envers cet associé. Contrairement à un apport en capital, qui fige durablement les sommes et modifie la répartition des parts, l'apport en compte courant reste disponible : il est remboursable à tout moment, sans formalité juridique lourde ni fiscalité de sortie. La société peut le rémunérer par un intérêt déductible de son résultat, dans la limite d'un taux maximal fixé chaque année par l'administration fiscale. Cet outil de financement souple sert souvent à couvrir un besoin de trésorerie ponctuel, à financer des travaux ou à éviter un emprunt bancaire. Le solde des comptes courants apparaît dans les mouvements de la SCI et constitue, pour l'associé, une créance qu'il pourra récupérer, transmettre ou, le cas échéant, transformer en capital selon ses besoins patrimoniaux et la stratégie de la société.

Source : Compte courant d'associé — service-public.gouv.fr (entreprendre)

Contrat de location d'un logement équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle et ustensiles, table et sièges, le tout listé limitativement par décret. Sa durée est d'un an renouvelable par tacite reconduction, ramenée à neuf mois non reconductibles pour un étudiant. Le préavis du locataire n'est que d'un mois, contre trois mois en location vide, ce qui rend la formule plus souple mais plus rotative. Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges. Les revenus tirés de cette location relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, le plus souvent sous le statut de loueur en meublé non professionnel, avec au choix le micro-BIC et son abattement forfaitaire ou le régime réel ouvrant droit à la déduction des charges et à l'amortissement du bien.

Source : Articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989, décret n° 2015-981

Contrat de location portant sur un logement non meublé destiné à servir de résidence principale au locataire. Sa durée minimale est de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, et de six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale comme une SCI ou une SARL. Régi par la loi du 6 juillet 1989, il offre au locataire des protections renforcées : reconduction tacite à l'échéance, congé du bailleur limité à trois motifs précis — vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux — avec un préavis de six mois. Le locataire, lui, peut partir à tout moment moyennant un préavis de trois mois, ramené à un mois en zone tendue ou en cas de mutation. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Les loyers perçus relèvent de la fiscalité des revenus fonciers, au régime micro-foncier ou réel.

Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Contrat de location meublée d'une durée comprise entre un et dix mois, non renouvelable, réservé à un locataire justifiant d'une situation temporaire : études, apprentissage, formation professionnelle, stage, mission ou mutation. Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, il vise à fluidifier l'accès au logement des personnes en mobilité. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé du locataire, ce qui allège son entrée dans les lieux. Le bailleur ne peut pas reconduire ce bail avec le même locataire au-delà de dix mois cumulés ; il doit alors conclure un bail meublé classique. Le logement doit respecter les mêmes obligations de décence et d'équipement qu'un meublé ordinaire. Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'un mois, tandis que le bail prend fin automatiquement à son terme, sans congé ni formalité particulière du propriétaire bailleur, ce qui en fait une formule particulièrement souple pour les deux parties.

Source : Articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989, loi ELAN du 23 novembre 2018

Personne physique ou morale qui s'engage, par un acte écrit, à régler le loyer et les charges à la place du locataire si celui-ci ne paie pas. On distingue la caution simple, où le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire défaillant avant de se retourner contre le garant, et la caution solidaire, bien plus protectrice, qui autorise le propriétaire à réclamer directement les sommes dues au garant sans attendre. L'engagement de caution doit comporter des mentions obligatoires précises sur le montant garanti et la connaissance qu'a la caution de la portée de son engagement, sous peine de nullité. Pour un même bail, le bailleur ne peut en principe pas cumuler une caution personnelle avec une assurance loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La garantie Visale d'Action Logement constitue une alternative gratuite à la caution familiale traditionnelle.

Source : Articles 2288 et suivants du Code civil

Dépenses réellement supportées par le bailleur qui viennent en diminution des loyers bruts pour déterminer le revenu foncier imposable, lorsque le propriétaire relève du régime réel. Elles couvrent notamment les frais de gestion et d'administration, les primes d'assurance comme la PNO et la garantie loyers impayés, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, la taxe foncière à l'exclusion de la part d'enlèvement des ordures ménagères, ainsi que les intérêts et frais d'emprunt. Chaque catégorie correspond à une ligne précise de la déclaration 2044. Pour être déductible, une charge doit être engagée pour l'acquisition ou la conservation du revenu, être effectivement payée durant l'année et pouvoir être justifiée. Lorsque le total des charges dépasse les loyers encaissés, le propriétaire constate un déficit foncier, partiellement imputable sur son revenu global, ce qui peut réduire sensiblement son impôt après une année de travaux importants.

Source : Article 31 du Code général des impôts, déclaration 2044

Dépenses avancées par le bailleur qu'il est en droit de refacturer au locataire parce qu'elles correspondent à des services dont ce dernier profite : entretien courant des parties communes, eau froide et chaude consommée, électricité des communs, menues réparations, ascenseur, chauffage collectif et taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La liste de ces charges est strictement encadrée par décret : le bailleur ne peut récupérer que ce qui y figure, jamais les grosses réparations ni les charges relevant du propriétaire. En pratique, le locataire verse chaque mois une provision pour charges, dont le montant est estimé à partir des dépenses prévisibles. Une fois par an, le bailleur procède à une régularisation : il compare le total des provisions encaissées aux charges réellement payées, puis rembourse le trop-perçu ou réclame le complément, en tenant les justificatifs à la disposition du locataire pendant six mois.

Source : Décret n° 87-713 du 26 août 1987

Stipulation du bail qui autorise le bailleur à réviser le loyer une fois par an en fonction de l'évolution d'un indice de référence publié par l'INSEE : l'indice de référence des loyers pour l'habitation, l'indice des loyers commerciaux ou l'indice des loyers des activités tertiaires pour les baux professionnels et commerciaux. En l'absence d'une telle clause inscrite au contrat, aucune augmentation du loyer n'est possible en cours de bail, hors travaux d'amélioration ou loyer manifestement sous-évalué. La révision n'est jamais automatique : elle suppose une demande active du propriétaire, formulée dans l'année qui suit la date de révision prévue, faute de quoi le bénéfice de l'augmentation est perdu pour l'année écoulée. Le nouveau loyer se calcule en multipliant le loyer en cours par le rapport entre le dernier indice connu et l'indice de référence figurant au bail, sans pouvoir dépasser ce plafond.

Source : Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989

Avant-contrat par lequel le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier s'engagent réciproquement et fermement à conclure la vente définitive, l'un à vendre et l'autre à acheter, à un prix convenu. Il est généralement assorti de conditions suspensives — obtention d'un prêt, absence de servitude d'urbanisme ou de droit de préemption, purge des hypothèques — dont la non-réalisation libère les parties sans pénalité. L'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai légal de rétractation de dix jours, courant à compter de la notification du compromis, durant lequel il peut renoncer librement et sans motif. Un dépôt de garantie, souvent compris entre cinq et dix pour cent du prix, est en pratique consigné chez le notaire ou l'agent immobilier ; il s'impute sur le prix lors de la signature de l'acte authentique, mais peut rester acquis au vendeur si l'acquéreur se rétracte hors délai légal.

Source : Article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation

Notification par laquelle le bailleur met fin au bail à son terme afin d'occuper lui-même le logement ou d'y loger un proche : son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire, un ascendant ou un descendant, qu'il soit le sien ou celui de son conjoint. Le congé respecte les mêmes délais que le congé pour vente, soit six mois avant l'échéance en location vide et trois mois en location meublée, et doit être notifié par lettre recommandée, acte d'huissier ou remise en main propre. Il doit impérativement désigner nommément le bénéficiaire de la reprise et préciser le lien qui l'unit au bailleur, ainsi que le caractère réel et sérieux du motif. Un congé frauduleux, donné sans intention réelle d'habiter, expose le bailleur à l'annulation du congé et à des dommages et intérêts au profit du locataire évincé, ainsi qu'à des sanctions pénales lorsque la fraude est caractérisée par le juge.

Source : Article 15 I de la loi du 6 juillet 1989

Notification par laquelle le bailleur met fin au bail à son échéance dans le but de vendre le logement libre de toute occupation. Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé, en respectant un préavis d'au moins six mois avant le terme du bail en location vide, ou trois mois en location meublée. Dans le cadre d'une location nue, ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption : il peut acquérir le bien en priorité au prix et aux conditions indiqués dans la lettre. Le locataire bénéficie alors d'un délai pour accepter et, le cas échéant, pour obtenir son financement. Si le bailleur baisse ensuite son prix au profit d'un tiers, le notaire doit en informer le locataire, qui retrouve son droit de préférence.

Source : Article 15 II de la loi du 6 juillet 1989

Ensemble de critères minimaux que tout logement loué doit respecter pour être légalement habitable. Le logement doit offrir une surface habitable d'au moins neuf mètres carrés et une hauteur sous plafond de deux mètres vingt, disposer des équipements essentiels — eau potable, évacuation des eaux usées, installation électrique aux normes, chauffage, coin cuisine et sanitaires — et ne présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Depuis la loi Climat et Résilience, la performance énergétique fait partie intégrante de la décence : un logement trop énergivore devient progressivement indécent, la classe G étant exclue de la location en 2025, la classe F en 2028 et la classe E en 2034. Lorsqu'un logement ne satisfait pas ces exigences, le locataire peut exiger du bailleur la réalisation des travaux nécessaires et, à défaut, saisir le juge pour obtenir leur exécution ou une réduction de loyer.

Source : Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, loi Climat du 22 août 2021

Résultat négatif obtenu, au régime réel d'imposition des revenus fonciers, lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers bruts encaissés au cours de l'année. Ce déficit constitue un puissant levier d'optimisation fiscale : la part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute directement sur le revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 euros par an, réduisant ainsi l'impôt dû sur l'ensemble des revenus. La fraction du déficit issue des intérêts d'emprunt, en revanche, ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si le déficit imputable sur le revenu global excède le plafond annuel, l'excédent se reporte également sur les revenus fonciers ultérieurs. Ce mécanisme est particulièrement intéressant après d'importants travaux de rénovation. Il se déclare sur les lignes dédiées de l'imprimé 2044, qui calcule automatiquement la répartition entre revenu global et report.

Source : Article 156 I du Code général des impôts, déclaration 2044

Somme d'argent versée par le locataire à son entrée dans les lieux, destinée à couvrir d'éventuels manquements à ses obligations : loyers ou charges impayés, dégradations constatées en fin de bail. Son montant est plafonné par la loi à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en location meublée ; aucun dépôt n'est autorisé dans le cadre d'un bail mobilité. À la sortie, le bailleur doit restituer ce dépôt dans un délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois lorsqu'il justifie des retenues par des devis ou factures. Le point de départ du délai est la remise des clés par le locataire. Tout retard de restitution est sanctionné par une majoration égale à dix pour cent du loyer mensuel hors charges pour chaque mois entamé de retard, à la charge du bailleur.

Source : Article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Document obligatoire évaluant la performance énergétique d'un logement, qui mesure à la fois sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre, puis le classe sur une échelle allant de la lettre A pour les biens les plus sobres à la lettre G pour les passoires thermiques. Établi par un diagnostiqueur certifié, il reste valable dix ans et doit être annexé au bail comme à l'acte de vente. Depuis sa réforme de 2021, le DPE est devenu opposable : le locataire ou l'acquéreur peut engager la responsabilité du bailleur ou du vendeur en cas d'erreur préjudiciable. Surtout, il conditionne désormais le droit de louer : la loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location des logements classés G en 2025, F en 2028 puis E en 2034, et impose un audit énergétique pour la vente des biens les plus énergivores.

Source : Articles L. 126-26 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, loi Climat de 2021

Dispositif applicable dans certaines zones tendues où la demande de logements excède fortement l'offre, comme Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier ou plusieurs intercommunalités de la région parisienne. Il plafonne le loyer au mètre carré qu'un bailleur peut demander, à la signature d'un nouveau bail comme lors d'un renouvellement, en référence à des loyers de référence majorés fixés chaque année par arrêté préfectoral selon le quartier, le type de logement et l'époque de construction. Un complément de loyer reste possible lorsque le bien présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, à condition de les justifier précisément dans le bail. Le non-respect de ce plafond expose le bailleur à une mise en demeure du préfet puis à une amende administrative pouvant atteindre cinq mille euros pour une personne physique et quinze mille euros pour une personne morale, le locataire pouvant en outre réclamer le remboursement du trop-perçu de loyer indûment versé.

Source : Article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018

Document établi conjointement et contradictoirement par le bailleur et le locataire, une première fois lors de la remise des clés à l'entrée, puis une seconde fois à la restitution du logement à la sortie. Il décrit avec précision, pièce par pièce, l'état des sols, des murs, des plafonds, des équipements et des installations, idéalement appuyé par des photographies datées. Sa fonction est essentielle : la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie permet de déterminer si des dégradations sont survenues pendant la location et d'en imputer le coût au locataire, après déduction de la vétusté correspondant à l'usure normale liée au temps. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui prive le bailleur de tout fondement pour retenir des sommes sur le dépôt de garantie au titre de réparations locatives.

Source : Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, décret n° 2016-382

Ensemble des sommes que l'acquéreur d'un bien immobilier verse au notaire au moment de la signature de l'acte authentique de vente. Contrairement à ce que leur nom suggère, ces frais ne reviennent que pour une faible part au notaire : ils se composent majoritairement des droits de mutation à titre onéreux perçus au profit de l'État et des collectivités locales, d'environ cinq virgule huit pour cent du prix dans l'ancien, auxquels s'ajoutent les émoluments réglementés du notaire, les frais d'inscription hypothécaire et divers débours. Au total, ils représentent généralement sept à huit pour cent du prix d'achat dans l'immobilier ancien, contre deux à trois pour cent seulement dans le neuf. Ces frais ne sont pas déductibles des revenus fonciers ; en revanche, ils s'intègrent au prix de revient du bien et viennent réduire la plus-value imposable le jour d'une éventuelle revente.

Source : Droits de mutation à titre onéreux, articles 1594 A et suivants du Code général des impôts

Contrat d'assurance souscrit par le bailleur auprès d'un assureur, qui le couvre contre le risque de défaillance du locataire. Elle prend en charge les loyers et charges impayés, généralement les frais de procédure et de contentieux engagés pour recouvrer les sommes dues, et parfois les dégradations locatives excédant le dépôt de garantie. Pour en bénéficier, le bailleur doit vérifier la solvabilité du locataire selon des critères imposés par l'assureur, comme un revenu net représentant au moins le triple du loyer. Cette garantie est cumulable avec la caution gratuite Visale d'Action Logement, mais ne peut, sauf pour un bail étudiant ou d'apprenti, se cumuler avec une caution personnelle. Son coût annuel, compris entre deux et quatre pour cent du loyer charges comprises, est intégralement déductible des revenus fonciers, ce qui en réduit le coût réel pour le propriétaire bailleur soumis à l'impôt.

Source : Article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (non-cumul assurance loyers impayés et cautionnement)

Rémunération versée à une agence immobilière ou à un administrateur de biens en contrepartie de la mise en location d'un logement ou de sa gestion courante. Pour la mise en location, la loi ALUR répartit ces honoraires entre le bailleur et le locataire : la part facturée au locataire, qui rémunère la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail ainsi que l'état des lieux, est plafonnée par un barème au mètre carré variant selon que la commune se situe en zone très tendue, tendue ou non tendue, et ne peut jamais excéder celle payée par le bailleur. Pour la gestion locative au quotidien — encaissement des loyers, quittances, relances, suivi des travaux et des relations avec le locataire — les honoraires, librement négociés, oscillent le plus souvent entre cinq et dix pour cent hors taxes des loyers encaissés et restent intégralement à la charge du bailleur.

Source : Article 5 de la loi du 6 juillet 1989, décret n° 2014-890

Indice trimestriel publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, qui mesure l'évolution du coût de la construction des bâtiments neufs à usage d'habitation en France. Historiquement, il servait de référence pour réviser les loyers des baux commerciaux et professionnels par le jeu d'une clause d'indexation. Parce qu'il reflète des coûts de chantier parfois très volatils, sujets à de fortes variations d'une année sur l'autre, il a été progressivement délaissé au profit d'indices jugés plus stables et plus représentatifs de la conjoncture économique réelle : l'indice des loyers commerciaux pour les commerçants et artisans, et l'indice des loyers des activités tertiaires pour les bureaux et professions libérales. L'ICC demeure toutefois utilisé dans de nombreux baux anciens conclus avant cette évolution, ainsi que comme référence dans certains contrats de construction ou dans le calcul de revalorisations contractuelles spécifiques entre les parties.

Source : INSEE — Indice du coût de la construction (ICC)

Impôt annuel dû par les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse un million trois cent mille euros au premier janvier de l'année. Il a remplacé en 2018 l'ancien impôt de solidarité sur la fortune, en n'en conservant que la composante immobilière. Son barème est progressif, de zéro virgule cinq pour cent à un virgule cinq pour cent selon les tranches de patrimoine. L'assiette comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou via des parts de sociétés, après déduction des dettes affectées à ces biens, notamment les emprunts en cours. La résidence principale bénéficie d'un abattement de trente pour cent sur sa valeur. Certains biens peuvent être exonérés, comme ceux affectés à l'activité professionnelle, ou les locaux loués en meublé sous le statut de loueur professionnel répondant aux conditions requises. Un mécanisme de plafonnement limite par ailleurs la somme de l'IFI et de l'impôt sur le revenu.

Source : Articles 964 et suivants du Code général des impôts

Situation juridique dans laquelle plusieurs personnes, appelées indivisaires, détiennent ensemble un même bien immobilier, chacune disposant d'une quote-part exprimée en fraction sans qu'aucune partie matérielle du bien ne lui soit attribuée en propre. Elle résulte fréquemment d'une succession, où les héritiers recueillent collectivement les biens du défunt, ou de l'acquisition d'un logement par des concubins. Les décisions relatives au bien se prennent selon des règles de majorité : les actes de gestion courante requièrent l'accord des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits, tandis que les actes les plus graves, comme la vente du bien, exigent en principe l'unanimité. Nul n'étant tenu de rester dans l'indivision, chaque indivisaire peut en demander le partage à tout moment. Pour fluidifier la gestion et préparer la transmission, les indivisaires choisissent souvent de constituer une société civile immobilière qui se substitue à l'indivision.

Source : Articles 815 et suivants du Code civil

Indice trimestriel publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques qui sert de base légale à la révision annuelle des loyers des logements d'habitation, qu'ils soient loués vides ou meublés. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, ce qui lie l'augmentation des loyers à l'inflation générale supportée par les ménages. Un loyer ne peut être révisé qu'une seule fois par an, à la date prévue dans le bail, et uniquement si une clause d'indexation y figure. Le calcul applique une formule simple : le loyer en cours est multiplié par le rapport entre le nouvel indice de référence et l'indice du même trimestre de l'année précédente. Dans les zones où les loyers sont gelés pour les passoires thermiques, cette révision est temporairement suspendue tant que le logement reste trop énergivore.

Source : Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, loi du 8 février 2008

Statut fiscal du propriétaire qui donne en location un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité ne devienne sa profession principale. Il s'applique tant que deux seuils cumulatifs ne sont pas dépassés : les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent rester inférieures à vingt-trois mille euros, ou ne pas excéder la moitié des revenus globaux du foyer fiscal. Les loyers perçus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Le loueur a le choix entre deux régimes : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de cinquante pour cent sur les recettes, porté à soixante et onze pour cent pour un meublé de tourisme classé, ou le régime réel, qui autorise la déduction des charges effectives et surtout l'amortissement comptable du bien et du mobilier, neutralisant souvent l'impôt. Ce statut souple est très prisé des investisseurs locatifs particuliers.

Source : Article 155, IV du Code général des impôts (location meublée non professionnelle)

Loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, qui a profondément réformé le droit de la location en France afin de mieux protéger les locataires et de clarifier les rapports avec les bailleurs. Elle a instauré un contrat de bail type au contenu obligatoire, encadré et plafonné les honoraires d'agence facturés au locataire selon un barème au mètre carré, et posé les bases de l'encadrement des loyers dans les zones tendues. Elle a également rendu obligatoire l'assurance propriétaire non occupant pour les copropriétaires bailleurs, renforcé l'information du locataire par la remise d'une notice annexée au bail, et réformé en profondeur le fonctionnement des copropriétés. Le projet de garantie universelle des loyers qu'elle portait n'a finalement jamais été mis en œuvre. Plusieurs de ses dispositions structurent encore aujourd'hui la pratique quotidienne de la gestion locative et des relations contractuelles.

Source : Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014

Loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dont le volet logement transforme durablement les obligations des bailleurs. Elle programme l'interdiction progressive de mettre en location les passoires thermiques en s'appuyant sur le diagnostic de performance énergétique : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, ceux classés F le seront à partir de 2028, puis ceux classés E à compter de 2034. Elle impose également la réalisation d'un audit énergétique préalable à la vente des biens les plus énergivores, afin d'éclairer l'acquéreur sur les travaux à prévoir, et gèle l'indexation des loyers des passoires thermiques tant que leur performance n'est pas améliorée. Ces mesures incitent fortement les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique pour préserver la valeur locative et patrimoniale de leurs biens.

Source : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021

Contrat écrit par lequel un propriétaire confie à un professionnel, agence immobilière ou administrateur de biens, la gestion locative courante d'un ou plusieurs logements pour son compte. Le mandataire prend alors en charge la recherche et la sélection des locataires, la rédaction des baux, l'encaissement des loyers et l'émission des quittances, le suivi des relations avec les occupants, les relances en cas d'impayé, la coordination des travaux, la comptabilité et l'établissement des comptes rendus de gestion. Encadré par la loi Hoguet, ce mandat impose au gestionnaire d'être titulaire de la carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière », de justifier d'une garantie financière couvrant les fonds détenus pour autrui et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. Le mandat précise sa durée, l'étendue exacte des pouvoirs confiés et la rémunération du gestionnaire, généralement exprimée en pourcentage des loyers encaissés, et peut être résilié selon les conditions qu'il prévoit.

Source : Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970

Régime fiscal simplifié réservé aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles restent sous les seuils fixés par la loi, distincts selon la nature de la location. Plutôt que de déduire ses charges réelles, le loueur bénéficie d'un abattement forfaitaire automatique sur ses recettes brutes, censé couvrir l'ensemble de ses dépenses : cet abattement est de cinquante pour cent pour une location meublée classique et de soixante et onze pour cent pour un meublé de tourisme classé ou des chambres d'hôtes. Le revenu imposable correspond donc simplement aux loyers diminués de cet abattement, sans aucune justification de frais. Sa simplicité administrative en fait l'option par défaut, mais elle devient désavantageuse dès que les charges et amortissements réels dépassent l'abattement forfaitaire : le loueur a alors intérêt à opter pour le régime réel. Les recettes se déclarent sur l'imprimé complémentaire 2042-C-PRO, sans liasse comptable à produire.

Source : Article 50-0 du Code général des impôts

Régime fiscal simplifié applicable de plein droit aux propriétaires qui donnent un logement en location nue et dont les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas quinze mille euros, tous biens confondus. Au lieu de déduire ses charges réelles, le bailleur bénéficie d'un abattement forfaitaire de trente pour cent appliqué automatiquement sur ses loyers bruts, réputé couvrir l'ensemble de ses dépenses : entretien, assurances, taxe foncière, frais de gestion. Le revenu imposable correspond ainsi aux loyers diminués de cet abattement, sans aucune justification à fournir ni déclaration 2044 à remplir, les loyers étant simplement reportés sur la déclaration de revenus principale. Très commode, ce régime devient toutefois pénalisant lorsque les charges réelles, notamment après des travaux, dépassent l'abattement de trente pour cent. Le bailleur peut alors opter pour le régime réel, choix qui l'engage pour trois ans mais ouvre droit à la déduction intégrale de ses charges et à la création d'un déficit foncier.

Source : Article 32 du Code général des impôts

Contrat d'assurance souscrit par le propriétaire d'un logement qu'il n'occupe pas lui-même, le plus souvent parce qu'il le donne en location ou qu'il le laisse temporairement vacant. Depuis la loi ALUR, sa souscription est devenue obligatoire pour tout copropriétaire bailleur, qu'il loue son bien vide ou meublé. Elle prend le relais lorsque aucune autre assurance ne joue : période de vacance entre deux locataires, défaut d'assurance du locataire en place, sinistre dont l'origine se situe dans les parties privatives du logement. Elle couvre aussi bien les dommages causés au bien lui-même que ceux subis par les voisins ou les tiers, par exemple un dégât des eaux dont le bailleur serait tenu responsable. Elle vient ainsi compléter, sans jamais la remplacer, l'assurance habitation que le locataire est de son côté légalement tenu de souscrire chaque année. Sa prime annuelle, généralement modérée, constitue une charge intégralement déductible des revenus fonciers lorsque le bailleur relève du régime réel d'imposition.

Source : Article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Délai légal qui doit s'écouler entre la notification du congé et la fin effective du bail, durant lequel le locataire reste tenu de payer son loyer. Sa durée dépend de la partie qui donne congé et du type de location. Le locataire d'un logement vide doit respecter un préavis de trois mois, ramené à un mois dans plusieurs situations limitativement énumérées : logement situé en zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, obtention d'un premier emploi, état de santé justifiant un déménagement ou perception de certaines aides sociales. En location meublée, le préavis du locataire est toujours d'un mois. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois en location vide et de trois mois en meublé, et seulement pour vendre, reprendre le logement ou invoquer un motif légitime et sérieux. Tout congé doit être notifié par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

Source : Article 15 de la loi du 6 juillet 1989

Document que le bailleur remet gratuitement au locataire qui en fait la demande, attestant qu'il s'est acquitté de l'intégralité de son loyer et de ses charges pour une période donnée. La loi interdit de facturer ce service : aucun frais ne peut être réclamé pour l'établissement ou l'envoi d'une quittance. Pour être valable, elle doit distinguer clairement la part du loyer de celle des charges, indiquer la période concernée, la date du paiement ainsi que l'identité du bailleur et du locataire. Lorsque le paiement n'est que partiel, le bailleur délivre un simple reçu mentionnant la somme effectivement versée, et non une quittance. Document probant, la quittance permet au locataire de justifier qu'il est à jour de ses obligations, ce qui se révèle précieux pour constituer un dossier de location futur, solliciter une aide au logement ou prouver sa bonne foi en cas de litige avec le propriétaire. Sa transmission peut se faire au format papier ou, avec l'accord du locataire, par voie dématérialisée.

Source : Article 21 de la loi du 6 juillet 1989

Régime fiscal qui permet au bailleur de déduire de ses loyers l'ensemble de ses charges réellement supportées, au lieu de se contenter de l'abattement forfaitaire des régimes micro. Sont alors déductibles les travaux d'entretien et d'amélioration, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les primes d'assurance, les frais de gestion et, en location meublée, l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Il se décline en deux versions : le régime réel foncier pour les locations nues, déclaré sur l'imprimé 2044, et le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux pour les locations meublées, déclaré sur la liasse 2031. Ce régime s'applique obligatoirement au-delà des seuils de recettes propres à chaque catégorie, mais reste librement accessible sur option en deçà. Il devient avantageux dès que les charges dépassent l'abattement forfaitaire, et permet, en location nue, de constater un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Source : Articles 28 et 50-0 du Code général des impôts

Opération annuelle par laquelle le bailleur ajuste les sommes versées par le locataire au titre des charges, en confrontant les provisions mensuellement encaissées aux charges récupérables qu'il a réellement supportées sur l'année. Lorsque les provisions encaissées dépassent les dépenses réelles, le bailleur doit rembourser le trop-perçu au locataire ; à l'inverse, lorsque les charges réelles sont supérieures, il peut réclamer le complément. La loi impose que cette régularisation intervienne au moins une fois par an et que le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges, en tenant les pièces justificatives à sa disposition pendant six mois. Si la régularisation n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant celle de leur exigibilité, le locataire peut demander à étaler le paiement des sommes dues sur douze mois. Une régularisation rigoureuse, transparente et documentée évite les contestations et sécurise la relation entre le propriétaire et son locataire.

Source : Article 23 de la loi du 6 juillet 1989

Indicateur qui mesure la rentabilité d'un investissement immobilier en rapportant les loyers perçus au capital engagé, et qui se décline en trois niveaux de précision croissante. Le rendement brut, le plus simple mais aussi le plus trompeur, se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'acquisition du bien, puis en multipliant par cent. Le rendement net affine ce calcul en retranchant des loyers l'ensemble des charges supportées par le propriétaire : taxe foncière, assurances, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables et provision pour vacance locative. Le rendement net-net, ou rendement net d'impôt, va plus loin encore en déduisant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux propres à la situation fiscale de l'investisseur. C'est ce dernier qui reflète la véritable performance d'un placement locatif, car deux biens affichant le même rendement brut peuvent dégager un rendement net-net très différent selon leurs charges et la fiscalité applicable.

Source : ANIL — Rentabilité de l'investissement locatif

Société civile immobilière soumise par défaut à l'impôt sur le revenu, qualifiée de transparente sur le plan fiscal parce qu'elle n'est pas elle-même imposée sur ses bénéfices. Le résultat qu'elle dégage, principalement les loyers diminués des charges, est réparti entre les associés au prorata de leurs parts, chacun l'intégrant ensuite à ses propres revenus fonciers et le déclarant sur son imprimé 2044 personnel. La société souscrit chaque année une déclaration 2072 à seule fin d'informer l'administration de la répartition du résultat, sans acquitter d'impôt à son niveau. Les associés relèvent ainsi du même régime fiscal que s'ils détenaient le bien en direct, avec la possibilité de générer un déficit foncier. Très répandue, cette structure facilite la gestion à plusieurs, la mutualisation d'un patrimoine et surtout la transmission progressive aux héritiers par donation de parts, en bénéficiant des abattements applicables et en évitant les blocages propres à l'indivision.

Source : Article 8 du Code général des impôts

Société civile immobilière ayant opté, de manière irrévocable, pour l'impôt sur les sociétés plutôt que pour la transparence fiscale. Elle est alors imposée comme une véritable entreprise sur son résultat fiscal, au taux réduit de quinze pour cent sur une première tranche de bénéfice puis au taux normal au-delà, l'amortissement comptable de l'immeuble venant réduire chaque année ce résultat imposable. Les associés, eux, ne sont taxés que sur les dividendes qu'ils décident effectivement de se distribuer, ce qui autorise une stratégie de capitalisation : tant que les bénéfices restent dans la société, ils échappent à l'imposition personnelle. En contrepartie, cette option présente deux inconvénients majeurs : une double imposition économique au moment de la distribution des dividendes, et un calcul de la plus-value de revente moins favorable, car les amortissements déduits viennent diminuer le prix de revient et gonfler la plus-value taxable. Ce régime convient surtout à la location meublée structurée et aux investisseurs privilégiant le réinvestissement à la perception immédiate de revenus.

Source : Article 206 du Code général des impôts

Impôt local annuel dû par toute personne propriétaire d'un bien immobilier au premier janvier de l'année d'imposition, quand bien même elle vendrait le bien en cours d'année. Son montant résulte de la multiplication de la valeur locative cadastrale du bien, c'est-à-dire le loyer théorique annuel estimé par l'administration, par les taux votés chaque année par la commune et les autres collectivités locales. L'avis de taxe foncière regroupe en réalité deux prélèvements distincts : la taxe foncière sur les propriétés bâties proprement dite, qui finance les collectivités, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui finance la collecte des déchets. Cette distinction est essentielle pour le bailleur : la taxe foncière sur les propriétés bâties constitue une charge intégralement déductible de ses revenus fonciers au régime réel, tandis que la part correspondant aux ordures ménagères peut être récupérée sur le locataire au titre des charges, à l'occasion de la régularisation annuelle.

Source : Articles 1380 et suivants du Code général des impôts

Catégorie de travaux que le propriétaire d'un logement loué nu peut déduire de ses revenus fonciers, au régime réel, pour l'intégralité de leur coût l'année où il les paie. Sont déductibles les travaux d'entretien et de réparation, qui visent à maintenir ou remettre le bien en bon état sans en modifier la consistance, ainsi que les travaux d'amélioration, qui apportent un élément de confort nouveau ou adaptent le logement aux normes sans toucher à sa structure, comme l'installation d'une cuisine équipée ou d'un chauffage performant. À l'inverse, les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou de surélévation ne sont jamais déductibles des revenus fonciers : considérés comme un investissement augmentant la valeur du bien, ils viennent s'ajouter au prix de revient et ne profitent au propriétaire qu'au moment de la revente, en réduisant la plus-value imposable. Lorsque le total des travaux déductibles excède les loyers, le bailleur dégage un déficit foncier imputable sur son revenu global.

Source : Article 31-I-1° du Code général des impôts

Usure naturelle d'un logement et de ses équipements résultant du seul écoulement du temps et d'un usage normal, par opposition aux dégradations fautives causées par la négligence ou le mauvais entretien du locataire. La distinction est capitale au moment de l'état des lieux de sortie : le bailleur ne peut retenir aucune somme sur le dépôt de garantie au titre de l'usure normale, qui demeure à sa charge, mais seulement au titre des détériorations réellement imputables au locataire. Pour objectiver ce partage, les parties peuvent annexer au bail une grille de vétusté qui fixe, pour chaque élément, une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement appliqué selon l'ancienneté : ainsi, des peintures de plusieurs années ne sauraient être facturées à neuf. En l'absence de grille, l'appréciation se fait au cas par cas, sous le contrôle éventuel du juge qui tient compte de l'âge des équipements et de la durée d'occupation pour trancher les litiges.

Source : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016

Dispositif de cautionnement gratuit proposé par Action Logement qui se porte garant à la place d'un tiers pour faciliter l'accès au logement des publics les plus fragiles : jeunes de moins de trente ans, salariés nouvellement embauchés ou en mobilité professionnelle, ménages aux ressources modestes, intermittents du spectacle. Concrètement, Action Logement délivre au candidat locataire un visa préalable attestant qu'il sera couvert, ce qui rassure le bailleur dès la sélection du dossier. En cas de défaillance, l'organisme avance au propriétaire les loyers et charges impayés dans la limite prévue par le contrat, puis se retourne ensuite vers le locataire pour récupérer les sommes. La garantie couvre également certaines dégradations locatives. Pour le bailleur, Visale remplace avantageusement une caution familiale ou une assurance loyers impayés, sans aucun coût ni démarche d'assurance, et ne peut d'ailleurs pas se cumuler avec une telle assurance sur un même bail. Le visa s'obtient en quelques jours via un dossier entièrement dématérialisé.

Source : Visale — Action Logement