DPE obligatoire 2026 : ce qui change pour les propriétaires bailleurs

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu l'un des documents les plus déterminants pour les propriétaires bailleurs en France. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (loi n°2021-1104), le DPE conditionne directement la décence d'un logement mis en location. En 2026, avec la non-décence des logements classés G effective depuis le 1er janvier 2025 et l'échéance F qui approche en 2028, les propriétaires doivent impérativement comprendre les nouvelles règles et anticiper les travaux nécessaires.

Le DPE : rappel des fondamentaux

Le DPE est un diagnostic immobilier obligatoire qui évalue la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Il attribue une note de A (excellent, moins de 70 kWh/m²/an) à G (passoire thermique, 420 kWh/m²/an ou plus) sur deux échelles : énergie (en kWh/m²/an) et climat (en kg CO₂/m²/an). La note finale retenue est la plus mauvaise des deux, ce qui signifie qu'un logement performant en énergie mais émetteur de CO₂ sera pénalisé.

La réforme du 1er juillet 2021 a profondément transformé le DPE. Il est désormais opposable juridiquement : un locataire ou un acquéreur peut se retourner contre le propriétaire si le DPE s'avère erroné, avec possibilité de demander des dommages et intérêts. La méthode de calcul a été unifiée (méthode 3CL-DPE 2021, basée sur les caractéristiques physiques du bâtiment et non plus sur les factures d'énergie), et le classement combine désormais la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Le DPE est valable 10 ans, sauf pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 dont la validité a été réduite : ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne le sont plus depuis le 1er janvier 2025.

Le calendrier de décence énergétique (loi Climat et Résilience)

L'article 160 de la loi Climat et Résilience (loi n°2021-1104 du 22 août 2021) a modifié l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : un logement décent doit désormais atteindre un niveau minimal de performance énergétique, relevé par étapes. Un logement qui n'atteint pas la classe exigée n'est plus décent. En France métropolitaine, pour les logements loués à titre de résidence principale :

Les seuils du tableau valent pour un logement de plus de 40 m² situé à moins de 800 m d'altitude ; un logement peut aussi relever d'une classe du fait de ses seules émissions de gaz à effet de serre. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, un logement classé G ne sera plus décent au 1er janvier 2028, ni un logement classé F au 1er janvier 2031. Selon service-public.gouv.fr (fiche F2042) et l'ANIL, le critère s'applique au bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à compter de chaque échéance.

En parallèle, depuis le 24 août 2022 (1er juillet 2024 dans les départements d'outre-mer), les loyers des logements classés F et G sont gelés pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date : aucune augmentation de loyer n'est autorisée, y compris l'indexation annuelle sur l'IRL, que ce soit en cours de bail, au renouvellement, ou lors d'une remise en location, où le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire (article 159 de la loi Climat et Résilience, qui a modifié les articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). Ce gel constitue une perte de pouvoir d'achat immobilier significative pour les propriétaires concernés, d'autant que l'inflation a augmenté les charges et les coûts d'entretien.

Ce que la non-décence énergétique signifie concrètement

Un logement qui n'atteint pas la classe exigée ne satisfait plus au critère de décence énergétique posé par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail n'est pas nul pour autant, mais le bailleur manque à son obligation de remettre un logement décent. Concrètement, cela entraîne les conséquences suivantes :

• Nouveau bail : signer un bail pour un logement qui n'atteint pas la classe exigée expose le bailleur, dès l'entrée dans les lieux, aux actions du locataire décrites ci-dessous. Avant de relouer, faites les travaux.
• Bail renouvelé ou tacitement reconduit : à l'échéance, le bail se renouvelle ou se reconduit selon les règles habituelles ; la non-décence ne le fait pas cesser, et la demande de mise en conformité ne porte pas atteinte à la validité du contrat en cours (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Selon service-public.gouv.fr et l'ANIL, c'est à cette date que le critère énergétique s'applique au bail : le logement devient alors non décent s'il n'atteint pas la classe exigée.
• Droit du locataire en place : le locataire conserve son bail et peut demander au bailleur la mise en conformité du logement (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Faute de réponse dans les deux mois ou d'accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection, qui détermine les travaux et leur délai, et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu'à l'exécution des travaux.
• Sanctions judiciaires et aide au logement : le juge peut assortir sa décision d'une astreinte (article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution) et accorder au locataire des dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance. Si l'organisme payeur (CAF ou MSA) constate la non-décence, l'aide au logement est conservée par cet organisme pendant dix-huit mois au plus (articles L. 843-1 et R. 843-2 du code de la construction et de l'habitation) : le locataire ne paie que le loyer et les charges diminués de l'aide, et le bailleur ne perçoit les sommes conservées que s'il met le logement en conformité dans ce délai.

Pas de dérogation au calendrier, mais deux cas où le juge ne peut pas ordonner les travaux

Contrairement à une idée répandue, ni la loi du 6 juillet 1989 ni le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ne prévoient de dérogation au critère de performance énergétique : aucune exception fondée sur le coût des travaux ou la valeur du bien, aucune pour un bâtiment protégé au titre des monuments historiques en tant que tel, aucune pour une copropriété qui a voté des travaux non encore réalisés. Un logement qui n'atteint pas la classe exigée reste non décent. Le décret n°2023-796 du 18 août 2023, parfois présenté comme la source de ces dérogations, n'en contient aucune : il a réécrit l'article 3 bis du décret de 2002 (niveau de performance exigé), créé son article 3 ter (contraintes architecturales ou patrimoniales, voir ci-dessous) et adapté les contrats types de location.

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en revanche deux cas dans lesquels le juge ne peut pas ordonner les travaux de performance énergétique, « sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures » que sont notamment la réduction du loyer ou la suspension de son paiement :

• Copropriété : le logement fait partie d'un immeuble en copropriété et le copropriétaire démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux sur les parties communes ou les équipements communs, et malgré la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu atteindre le niveau de performance minimal. Conservez vos demandes d'inscription à l'ordre du jour, les procès-verbaux d'assemblée générale et les factures des travaux réalisés dans votre lot.
• Contraintes architecturales ou patrimoniales : selon l'article 3 ter du décret n°2002-120, soit les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert, attesté par une note argumentée d'un homme de l'art ; soit les travaux, qui modifient l'aspect extérieur ou les éléments d'architecture et de décoration, ont été refusés pour ce motif par l'autorité administrative compétente sur le fondement du code du patrimoine, du code de l'environnement (sites) ou du code de l'urbanisme. Le propriétaire produit les pièces justificatives, et le juge peut attendre la décision de l'administration.

Dans ces deux cas, le logement reste non décent : le bailleur échappe seulement à l'injonction de travaux, pas à la réduction ou à la suspension du loyer. Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026, prévoit de réputer décents certains logements (travaux impossibles ou de coût manifestement disproportionné, refus récent de l'assemblée générale, contrats de travaux signés avant 2030) ; au 26 septembre 2026, il n'est pas définitivement adopté et ne s'applique donc pas.

Par ailleurs, pour les logements de 40 m² ou moins, les seuils des étiquettes ont été adaptés depuis le 1er juillet 2024 pour corriger le biais de la méthode 3CL qui surévaluait la consommation des petits logements. Si vous êtes propriétaire d'un studio ou d'un T1 classé F ou G, téléchargez sur le site de l'ADEME l'attestation de sa nouvelle étiquette, sans nouveau diagnostic : vous pourriez gagner une voire deux classes DPE sans travaux. De même, depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 (il passera à 1,7 au 1er janvier 2027) : un DPE réalisé en 2025 ou avant peut être mis à jour gratuitement sur le même site, sans nouvelle visite, si l'étiquette s'améliore.

Comment améliorer son DPE : les travaux prioritaires

L'amélioration du DPE passe par des travaux de rénovation énergétique ciblés. Voici les interventions les plus efficaces, classées par impact sur la performance énergétique. Les pourcentages et les prix qui suivent sont des ordres de grandeur couramment cités, sans valeur officielle : seuls un audit énergétique et des devis chiffrent votre logement.

1. Isolation des combles et de la toiture : c'est le poste le plus rentable : la toiture représente 25 à 30 % des déperditions thermiques d'un logement mal isolé. L'isolation des combles perdus coûte entre 20 et 50 €/m² (soufflage de laine minérale), celle des combles aménagés entre 50 et 100 €/m² (panneaux rigides ou semi-rigides).
2. Isolation des murs : les murs représentent 20 à 25 % des déperditions thermiques. L'isolation thermique par l'extérieur est plus performante car elle supprime les ponts thermiques, mais elle est plus coûteuse (100 à 200 €/m²). L'isolation thermique par l'intérieur est plus accessible (40 à 80 €/m²) mais réduit la surface habitable.
3. Remplacement du système de chauffage : passer d'une chaudière fioul ou d'un chauffage électrique par convecteurs à une pompe à chaleur air-eau, un poêle à granulés, ou une chaudière gaz à très haute performance énergétique peut faire gagner 1 à 3 classes DPE. Budget : 3 000 € (poêle à granulés) à 15 000 € (pompe à chaleur air-eau installée).
4. Remplacement des fenêtres : passer du simple vitrage au double vitrage à isolation renforcée réduit les déperditions par les parois vitrées de 40 %. Comptez 300 à 800 € par fenêtre (fourniture et pose), selon les dimensions et le matériau (PVC, aluminium, bois).
5. Installation ou amélioration de la VMC : une VMC double flux avec échangeur de chaleur récupère jusqu'à 90 % de la chaleur de l'air extrait, améliorant le DPE tout en garantissant une qualité d'air intérieur optimale. Coût : 3 000 à 6 000 € pose comprise.
6. Isolation des planchers bas : souvent négligée, l'isolation du sol sur cave, vide sanitaire ou terre-plein permet de gagner 7 à 10 % d'économies d'énergie. Coût : 30 à 60 €/m² selon la technique (panneaux sous hourdis, isolation par le dessus).

Les aides financières disponibles en 2026

Plusieurs dispositifs d'aide coexistent et sont souvent cumulables, permettant de réduire significativement le reste à charge du propriétaire :

• MaPrimeRénov' : aide de l'Agence Nationale de l'Habitat ouverte aux propriétaires bailleurs, dont le montant dépend de leurs ressources, sous condition d'engagement de location (louer le bien pendant au moins 6 ans à titre de résidence principale). En 2026, le parcours « rénovation d'ampleur », accompagné, suppose un gain d'au moins 2 classes DPE : il finance de 10 % à 80 % des dépenses selon les revenus du propriétaire, dans la limite de 30 000 € HT de dépenses (40 000 € HT pour un gain d'au moins 3 classes).
• Certificats d'Économies d'Énergie : les fournisseurs d'énergie financent une partie des travaux via des primes énergie, dont ils fixent librement le montant. Selon service-public.gouv.fr, la prime est cumulable avec MaPrimeRénov' par geste et avec l'éco-prêt à taux zéro. L'offre du fournisseur doit être acceptée avant toute signature de devis.
• Éco-prêt à taux zéro : prêt bancaire sans intérêt jusqu'à 30 000 € pour un bouquet de trois travaux ou plus, remboursable sur 15 ans maximum, et jusqu'à 50 000 € sur 20 ans maximum pour une rénovation énergétique globale (article 244 quater U du code général des impôts). Accessible sans condition de ressources. Peut être couplé à MaPrimeRénov' et aux Certificats d'Économies d'Énergie.
• TVA réduite à 5,5 % : applicable aux travaux de rénovation énergétique dans les logements achevés depuis au moins 2 ans, à condition que le client certifie sur le devis ou la facture que les conditions sont remplies (article 278-0 bis A du code général des impôts). Les autres travaux d'amélioration de ces logements relèvent du taux de 10 % (article 279-0 bis) : l'économie représente 4,5 points de TVA par rapport à ce taux, et 14,5 points par rapport au taux normal de 20 %, non négligeable sur des chantiers de plusieurs milliers d'euros.
• Aides des collectivités locales : régions, départements et intercommunalités proposent souvent des aides complémentaires (subventions, prêts bonifiés, accompagnement technique). Consultez le site France Rénov' ou contactez l'Agence Départementale d'Information sur le Logement de votre département.
• Déficit foncier majoré : pour les propriétaires en nom propre ou en SCI à l'IR au régime réel, les travaux de rénovation énergétique sont déductibles des revenus fonciers. Le déficit foncier provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an (article 156 du code général des impôts). Pour les travaux de rénovation énergétique permettant le passage d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, cette limite est rehaussée à concurrence du montant de ces dépenses, sans pouvoir excéder 21 400 €/an. Ce n'est pas un doublement automatique : avec 4 000 € de travaux éligibles, la limite passe à 14 700 €, pas à 21 400 €. Si vos biens sont détenus en société, les étapes de création d'une SCI de gestion locative précisent le choix entre IR et IS avant d'engager ces travaux.

Impact sur le marché locatif et stratégie des investisseurs

Les contraintes DPE redessinent en profondeur le marché immobilier locatif français. Le gel des loyers pour les classes F et G, combiné au relèvement progressif du niveau de décence énergétique, entraîne des conséquences structurelles :

• Décote à l'achat des passoires thermiques : les logements classés F et G subissent en général une décote par rapport aux logements équivalents mieux classés. Cette décote crée des opportunités d'investissement pour les acquéreurs disposés à rénover, à condition d'anticiper la fiscalité de la plus-value immobilière au moment de la revente.
• Raréfaction de l'offre locative : les logements retirés du marché locatif faute de travaux contribuent à la tension du marché dans les zones tendues, un mouvement que l'échéance F de 2028 risque d'accentuer.
• Stratégie « acheter, rénover, louer » : de nombreux investisseurs ciblent désormais des passoires thermiques acquises avec décote, réalisent un bouquet de travaux financé en partie par MaPrimeRénov', les Certificats d'Économies d'Énergie et l'éco-prêt à taux zéro, puis remettent le logement en location avec un DPE conforme et un loyer revalorisé, un projet à chiffrer en amont en cherchant à simuler la rentabilité locative de votre projet de rénovation. Le déficit foncier généré par les travaux réduit en parallèle la charge fiscale.
• Montée en gamme du parc locatif : à long terme, le calendrier de décence énergétique pousse l'ensemble du parc vers une meilleure performance énergétique. Les locataires y gagnent (factures d'énergie réduites, confort thermique accru), et les propriétaires voient leur patrimoine se valoriser grâce à un meilleur DPE.

Comment Coziloc vous aide à anticiper et gérer le DPE

Coziloc intègre le suivi des diagnostics de performance énergétique au cœur de sa plateforme de gestion locative pour vous donner une visibilité complète :

• Suivi centralisé des diagnostics : enregistrez le DPE de chaque bien avec sa classe, sa date de réalisation et sa date d'expiration. Visualisez en un coup d'œil la conformité de l'ensemble de votre patrimoine sur un tableau de bord dédié.
• Alertes automatiques d'expiration : recevez des notifications par email 6 mois, 3 mois et 1 mois avant l'expiration de chaque diagnostic, pour anticiper le renouvellement et ne jamais être pris au dépourvu.
• Indicateur de conformité réglementaire : chaque bien affiche clairement son statut par rapport au calendrier de décence énergétique : conforme (vert), à risque lors de la prochaine échéance (orange), ou non conforme (rouge). Vous identifiez instantanément les biens nécessitant une action.
• Simulation d'impact sur la rentabilité : estimez l'impact financier d'un changement de classe DPE sur votre investissement : déblocage de l'indexation des loyers, valorisation du bien à la revente, accès aux travaux déductibles fiscalement.

Ne laissez pas les échéances DPE vous surprendre. Avec Coziloc, vous disposez d'une vision claire et anticipée de la conformité énergétique de chacun de vos biens, et des outils pour transformer cette contrainte réglementaire en opportunité d'optimisation patrimoniale.