LMNP au réel et amortissements

LMNP au réel : l'essentiel en bref

En LMNP au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement — souvent à zéro — l'impôt sur vos loyers meublés pendant de nombreuses années.

Le loueur en meublé non professionnel relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent : le micro-BIC, simple mais avec un abattement forfaitaire, et le régime réel, qui ouvre la déduction des charges réelles et de l'amortissement. Le réel est presque toujours plus avantageux dès qu'il y a un emprunt ou des travaux. Il se déclare sur le formulaire 2031-SD et suppose une comptabilité commerciale.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?

Le micro-BIC est simple mais applique un abattement forfaitaire ; le régime réel déduit les charges réelles et l'amortissement, et devient quasi systématiquement gagnant dès qu'il y a un crédit ou de l'amortissement à constater.

Le micro-BIC ne réclame aucune comptabilité : vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement censé couvrir l'ensemble de vos charges. C'est pratique si vos charges réelles sont faibles. Mais cet abattement est plafonné et ne tient compte ni de vos intérêts d'emprunt, ni de l'amortissement du bien.

Le régime réel renverse la logique : vous déduisez vos charges pour leur montant réel et vous amortissez le bien et le mobilier. En contrepartie, vous devez tenir une comptabilité commerciale (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements) et déposer une déclaration 2031-SD. Le surcroît de formalisme est presque toujours compensé par l'économie d'impôt.

Seuil LMNP vs LMP : où passe la frontière ?

Vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes meublées annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Le statut bascule en loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque les deux conditions sont réunies simultanément : recettes annuelles supérieures à 23 000 € et recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (traitements, salaires, autres BIC ou BNC). Tant que l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, vous demeurez en LMNP.

Le passage en LMP n'est pas anodin : il change le traitement du déficit, l'assujettissement aux cotisations sociales et le régime de la plus-value de revente. Si vous approchez de ces seuils, faites le point avec un professionnel avant la fin de l'exercice.

La déclaration 2031-SD : la pièce maîtresse du réel

Au régime réel, le résultat de votre activité meublée se déclare sur le formulaire 2031-SD, accompagné de ses annexes, puis se reporte sur votre déclaration de revenus personnelle.

La 2031-SD recense vos recettes meublées et vos charges déductibles, et détermine le résultat BIC (bénéfice ou déficit). Elle s'appuie sur une comptabilité d'engagement et sur des annexes (bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations et des amortissements). Le résultat est ensuite reporté dans la catégorie BIC de votre déclaration de revenus annuelle.

L'amortissement par composants

Le bien n'est pas amorti d'un bloc : il est décomposé en composants (gros œuvre, façades, toiture, installations, agencements), amortis chacun sur sa propre durée d'usage. Le mobilier est amorti à part, et la valeur du terrain n'est jamais amortissable.

La base amortissable

La base amortissable correspond au prix d'acquisition, majoré des frais de notaire et des travaux, diminué de la valeur du terrain. Le terrain ne se déprécie pas dans le temps : il est donc exclu de l'assiette. Seule la fraction « bâti » du prix, ventilée par composants, est amortie.

Des durées d'usage par composant

Chaque composant suit sa propre durée d'amortissement, calée sur sa durée réelle d'utilisation : le gros œuvre s'amortit sur une durée longue, les installations techniques et les agencements sur une durée intermédiaire, le mobilier et les équipements sur une durée courte. Ces durées sont indicatives et doivent refléter l'usage réel de chaque élément ; elles sont arrêtées sous la responsabilité du contribuable, idéalement avec un expert-comptable.

Déficit BIC : un report, pas une imputation immédiate

Contrairement au déficit foncier de la location nue, le déficit BIC du LMNP n'est pas imputable sur le revenu global : il se reporte uniquement sur les bénéfices meublés non professionnels des dix années suivantes.

C'est une différence majeure avec la location nue. En location nue, le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) s'impute sur le revenu global dans une limite annuelle. En LMNP, le déficit BIC ne réduit pas vos autres revenus : il est mis en réserve et s'impute sur les bénéfices meublés des dix exercices suivants.

À cela s'ajoute le report sans limite de durée de la fraction d'amortissement non déduite. En pratique, l'association du déficit BIC reportable et des amortissements en réserve permet de lisser l'imposition sur de longues périodes.

Plus-value à la revente d'un bien LMNP

Tant que vous restez non professionnel, la revente d'un bien LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattement pour durée de détention — comme pour un bien détenu en direct.

Concrètement, la plus-value se calcule comme pour un particulier : différence entre le prix de cession et le prix de revient, puis application des abattements pour durée de détention. Le détail des abattements et de la surtaxe est traité sur notre page dédiée à la plus-value immobilière à la revente.

Comment Coziloc prépare votre LMNP au réel

Coziloc est conçu pour que la comptabilité d'un meublé au réel cesse d'être une corvée. Tout au long de l'année, la plateforme collecte, catégorise et structure vos recettes et vos charges pour faciliter votre déclaration 2031-SD et la transmission à votre expert-comptable.

Suivi des recettes et des charges

Chaque loyer encaissé et chaque dépense sont rattachés à la bonne catégorie comptable : intérêts d'emprunt, assurance, charges de copropriété, taxe foncière, honoraires de gestion. Vous n'avez plus à trier vos relevés en fin d'exercice.

Pièces justificatives centralisées

Factures de travaux, du mobilier, acte d'acquisition et tableaux d'amortissement du prêt sont archivés dans la gestion électronique de documents de Coziloc, prêts à être transmis à votre comptable ou produits en cas de contrôle.