Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide et à 2 mois en location meublée. En bail mobilité, il est purement et simplement interdit.
Ce plafond est d'ordre public : toute clause prévoyant un montant supérieur est réputée non écrite. Le dépôt se distingue du premier loyer et des éventuels honoraires de location.
Le montant est fixé dans le bail et versé à la signature. Il ne peut être ni augmenté ni indexé en cours de bail, même lors du renouvellement ou de la révision du loyer. Le dépôt de garantie n'est pas un revenu pour le bailleur : c'est une somme qu'il détient et devra restituer en fin de location.
Dans quel délai restituer le dépôt de garantie ?
Le bailleur dispose de 1 mois pour restituer le dépôt si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois en cas de retenues justifiées.
C'est la conformité de l'état des lieux de sortie qui détermine le délai applicable : un logement rendu en bon état déclenche le délai court d'un mois.
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée (aucune retenue).
- 2 mois si des retenues sont justifiées par des pièces (réparations, impayés).
- Au-delà, tout retard ouvre droit à une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé.
À quelle date commence à courir le délai ?
Le délai de restitution court à compter de la remise des clés par le locataire, et non de la date de fin du bail.
La remise des clés peut se faire en main propre ou par lettre recommandée. Pour éviter tout litige sur la date, il est recommandé de la consigner dans l'état des lieux de sortie ou par un écrit daté et signé des deux parties.
Quelles retenues le propriétaire peut-il opérer ?
Le bailleur peut déduire du dépôt les loyers et charges impayés, ainsi que le coût des réparations locatives imputables au locataire, après déduction de la vétusté.
Toute retenue doit être justifiée : une somme conservée sans pièce justificative peut être contestée et donner lieu à restitution forcée, assortie de pénalités.
Checklist
Retenues légitimes (avec justificatifs)
Loyers et charges impayés
Sommes restant dues à la sortie du locataire, déduites du dépôt.
Réparations locatives
Dégradations constatées à l'état des lieux de sortie, hors vétusté, devis ou factures à l'appui.
Régularisation des charges
Dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
Provision en copropriété
Jusqu'à 20 % du dépôt peut être conservé jusqu'à l'approbation des comptes de la copropriété.
La vétusté — usure normale liée au temps et à un usage conforme — ne peut jamais être facturée au locataire. Une grille de vétusté annexée au bail facilite le calcul et limite les contestations.
Quelle pénalité en cas de retard de restitution ?
Lorsque le dépôt n'est pas restitué dans les délais, son montant est majoré d'une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Cette pénalité s'applique dès lors que le locataire a communiqué au bailleur sa nouvelle adresse permettant l'envoi de la somme.