SCI à l'IS : distribuer ou capitaliser le bénéfice ?

Le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés se joue rarement sur le taux affiché. Il se joue sur une question plus concrète : qu'est-ce que vous comptez faire du bénéfice ?

La double imposition, énoncée sans détour

Le bénéfice d'une SCI à l'IS traverse donc deux péages successifs. Le premier est inévitable : l'IS frappe le résultat de la société dès qu'il est dégagé. Le second est déclenché par une décision, celle de distribuer. C'est cette asymétrie qui donne au régime sa personnalité.

Comparer un taux d'IS à une tranche marginale d'impôt sur le revenu revient donc à comparer un péage à deux. Le calcul n'a de sens qu'une fois posée l'hypothèse de distribution.

Capitaliser : le cas où l'IS déploie son intérêt

Une SCI qui conserve son résultat ne franchit que le premier péage. Le bénéfice net d'IS reste disponible dans la société pour rembourser le capital de l'emprunt, financer des travaux, ou constituer l'apport d'une acquisition suivante.

Combiné à l'amortissement, qui réduit le résultat imposable sans consommer de trésorerie, l'effet est net : la société conserve une capacité de réinvestissement supérieure à ce qu'un associé conserverait en revenus fonciers, où le résultat est imposé chaque année entre ses mains, qu'il l'ait perçu ou non.

C'est la configuration où le régime tient ses promesses : horizon long, endettement en cours de remboursement, patrimoine en construction.

Distribuer : le cas où l'IS coûte cher

À l'inverse, un associé qui a besoin du produit des loyers pour son revenu courant paie les deux couches, chaque année. Le rendement net après impôt se dégrade alors par rapport à une SCI à l'impôt sur le revenu, où la quote-part de résultat n'est imposée qu'une fois, au barème et aux prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers.

Une nuance de trésorerie mérite d'être connue : le remboursement d'un compte courant d'associé n'est pas une distribution. Si un associé a financé l'acquisition en prêtant des fonds à la société, la société peut lui rendre ces fonds sans que cela constitue un dividende. Cela ne crée pas de revenu supplémentaire, cela restitue une avance, mais c'est souvent le canal qui permet à un associé de récupérer de la trésorerie sans déclencher la seconde imposition, tant que le compte courant est créditeur.

La question à trancher avant le régime

Avant de comparer 15 % et une tranche marginale, il faut répondre à ceci : sur les dix prochaines années, le résultat de la SCI finance-t-il le patrimoine ou le train de vie ? La réponse détermine le régime bien plus sûrement que le taux.

Elle se combine à l'horizon de détention, puisque l'amortissement pratiqué pendant la détention se retrouve dans la plus-value au moment de la cession, et au coût comptable récurrent du régime. Le comparatif complet entre SCI à l'IR et SCI à l'IS réunit ces critères, et la page de référence sur la SCI à l'IS détaille le régime. Rappel : l'option pour l'IS est en principe irrévocable au-delà du cinquième exercice suivant celui de l'option, ce qui interdit de la traiter comme un réglage réversible.