Plus-value immobilière à la revente

Plus-value immobilière : l'essentiel en bref

La plus-value imposable est la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien. Elle est ensuite réduite par un abattement pour durée de détention, jusqu'à une exonération totale avec le temps.

Deux exonérations majeures existent : la résidence principale est exonérée intégralement, et tout bien devient exonéré d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention (et de prélèvements sociaux après trente ans). Entre les deux, l'abattement est progressif. Une surtaxe peut s'ajouter sur les plus-values nettes élevées, et le régime change si le bien est détenu via une SCI selon qu'elle est à l'IR ou à l'IS.

Comment se calcule la plus-value

Plus-value brute = prix de cession − prix de revient. Le prix de revient comprend le prix d'acquisition, les frais d'acquisition et, sous conditions, les travaux.

Le prix de cession est le prix de vente net vendeur, diminué des frais supportés par le vendeur (par exemple certains diagnostics ou la mainlevée d'hypothèque). Le prix de revient part du prix d'achat d'origine, auquel s'ajoutent les frais d'acquisition (droits de mutation, honoraires de notaire) et, sous conditions, le coût des travaux d'amélioration.

Abattements pour durée de détention

L'abattement réduit la plus-value imposable au fil des années de détention, selon deux cadences distinctes : une pour l'impôt sur le revenu, une pour les prélèvements sociaux.

Pendant les cinq premières années de détention, aucun abattement ne s'applique : la plus-value est imposable en totalité. Au-delà, l'abattement progresse pour aboutir à :

• Exonération totale d'impôt sur le revenu à vingt-deux ans de détention.
• Exonération totale des prélèvements sociaux à trente ans de détention.

Les deux cadences étant différentes, un bien peut être exonéré d'impôt sur le revenu (à vingt-deux ans) tout en restant partiellement soumis aux prélèvements sociaux jusqu'à trente ans. C'est cette mécanique en deux temps qui explique pourquoi la détention longue est si avantageuse.

Exonération de la résidence principale

La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, à la fois pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

L'exonération s'applique au logement qui constitue votre résidence principale au jour de la cession, ainsi qu'à ses dépendances immédiates et nécessaires vendues conjointement (cave, garage, place de stationnement à proximité). En revanche, une résidence secondaire ou un bien donné en location ne bénéficie pas de cette exonération de plein droit : il relève du régime de droit commun avec abattement pour durée de détention.

La surtaxe au-delà de 50 000 €

Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire progressive s'ajoute à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Cette surtaxe vise les plus-values nettes les plus élevées (la résidence principale exonérée n'est donc jamais concernée). Elle s'applique par tranches au-delà du seuil de 50 000 € de plus-value nette imposable.

SCI à l'IR vs SCI à l'IS : deux mondes

Le régime fiscal de la SCI change radicalement la fiscalité de revente : à l'IR, c'est le régime des particuliers (abattement durée) ; à l'IS, c'est le régime professionnel (sans abattement, amortissements réintégrés).

SCI à l'impôt sur le revenu

Une SCI à l'IR est « transparente » : chaque associé est imposé sur sa quote-part de plus-value, selon le régime des plus-values des particuliers. Il bénéficie donc des mêmes abattements pour durée de détention que s'il détenait le bien en direct, et le notaire liquide la plus-value lors de la vente.

SCI à l'impôt sur les sociétés

Une SCI à l'IS relève des plus-values professionnelles. Conséquences : pas d'abattement pour durée de détention, et les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés dans le calcul, ce qui augmente mécaniquement la base imposable. S'ajoute le risque d'une seconde imposition lorsque le produit de la vente est distribué aux associés. L'IS peut être intéressant à l'exploitation, mais coûteux à la sortie.

Cas particulier : la revente d'un bien LMNP

Tant que le bailleur reste non professionnel, la revente d'un bien loué en meublé (LMNP) relève du régime des plus-values des particuliers, avec abattement pour durée de détention.

Le principe est donc le même que pour un bien détenu en direct. Toutefois, la loi de finances pour 2025 a modifié les règles de prise en compte des amortissements pratiqués en LMNP au réel dans le calcul de la plus-value. Ces règles étant techniques et susceptibles d'évoluer, vérifiez l'état du texte au moment de la cession sur impots.gouv.fr et faites valider votre calcul par un expert-comptable ou un notaire. Le détail du régime meublé est traité sur notre page LMNP au réel et amortissements.

Comment Coziloc vous aide à anticiper

Coziloc conserve l'historique complet de chaque bien — date et prix d'acquisition, frais, travaux réalisés, durée de détention — pour vous donner une vision claire avant toute décision de revente.

Historique d'acquisition centralisé

Acte d'achat, frais de notaire et factures de travaux sont archivés dans la gestion électronique de documents : les pièces utiles au calcul de la plus-value sont rassemblées au même endroit, prêtes à être transmises à votre notaire.

Suivi de la durée de détention

Coziloc connaît la date d'acquisition de chaque bien et vous aide à visualiser l'ancienneté de détention — un repère utile pour situer votre bien par rapport aux paliers d'abattement avant de décider de vendre.