LMNP : micro-BIC ou réel, comment trancher
Le micro-BIC offre 50 % d'abattement sans justificatif. Le réel ouvre l'amortissement du bien. Le critère de choix n'est pas le même selon la durée.
En location meublée, la comparaison entre micro-BIC et régime réel ne se joue pas sur les mêmes termes qu'en location nue. Un mécanisme change tout : l'amortissement.
Le régime par défaut
Un abattement de 50 % est déjà confortable. Il couvre la totalité des frais sans le moindre justificatif à produire, sans comptabilité à tenir, sans liasse à déposer. Pour un bailleur qui loue un petit meublé détenu sans crédit, c'est souvent le meilleur rapport entre l'impôt payé et le temps passé.
Le seuil, lui, se lit sur les recettes encaissées, pas sur le bénéfice. Il détermine quel régime s'applique par défaut, jamais lequel est le plus favorable.
Ce que le réel ajoute, et que le forfait ne peut pas offrir
Au régime réel, les charges se déduisent pour leur montant exact. Cela ne suffirait pas toujours à battre 50 %. Ce qui fait la différence, c'est l'amortissement.
L'amortissement consiste à constater chaque année, en charge, une fraction de la valeur du logement et de ses composants, pour tenir compte de leur usure. Le point décisif tient en une phrase : cet amortissement s'ajoute aux charges réelles, il ne les remplace pas. Vous déduisez vos intérêts, votre taxe foncière, votre assurance, vos frais de gestion, et par-dessus une fraction de la valeur du bien.
C'est ce cumul qui fait basculer la comparaison bien au-delà de 50 % dans la plupart des cas où le bien a une vraie valeur et où il reste du crédit à courir. Notre page sur le LMNP au réel et l'amortissement détaille le découpage par composants.
La limite que beaucoup découvrent trop tard
L'amortissement en location meublée non professionnelle ne peut pas créer de déficit imputable ailleurs. Sa déduction s'arrête au niveau du résultat. La fraction non déduite n'est pas perdue, elle se reporte, mais elle ne descendra jamais réduire vos salaires ou vos autres revenus comme le fait un déficit foncier.
Autrement dit, le réel en meublé sert à effacer l'impôt sur les loyers, pas à réduire le reste de votre imposition. Un bailleur qui attend du meublé le même effet qu'un déficit foncier se trompe de mécanisme.
Le vrai arbitrage
Le micro-BIC gagne quand les loyers sont modestes, le bien détenu sans crédit, la valeur amortissable faible, et quand le temps consacré à la gestion compte dans la décision.
Le réel gagne quand il y a de la valeur à amortir, un crédit en cours, des charges de copropriété réelles, et un horizon de détention suffisamment long pour que le plan d'amortissement produise son effet.
Entre les deux, la question n'est pas seulement fiscale : le réel impose une comptabilité commerciale et le suivi d'un plan d'amortissement sur des années. C'est un engagement de gestion autant qu'un calcul.
Coziloc tient le plan d'amortissement par composants dans la durée, pour que le réel ne devienne pas une charge de gestion plus lourde que le gain fiscal qu'il apporte.
Points clés
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % pour frais, nettement supérieur aux 30 % du micro-foncier applicable à la location nue.
Le régime réel ne se contente pas de déduire les charges au réel : il ouvre l'amortissement du bien, qui n'a aucun équivalent au micro-BIC ni en revenus fonciers.
L'amortissement s'ajoute aux charges réelles, il ne les remplace pas. C'est ce cumul, et non le seul niveau des charges, qui fait basculer la comparaison.
Le seuil de recettes détermine le régime par défaut, pas le régime optimal. Sous le seuil, le réel reste accessible sur option.
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Questions fréquentes
Non, et c'est une différence majeure avec le déficit foncier de la location nue. En location meublée non professionnelle, l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. Sa déduction est limitée au résultat, la fraction non déduite étant reportable sans limitation de durée sur les bénéfices de la même activité. L'amortissement neutralise le bénéfice, il ne réduit pas le reste de vos revenus.
Ils suivent la même logique de forfait, mais pas le même taux ni la même catégorie de revenus. Le micro-foncier concerne la location nue avec 30 % d'abattement et relève des revenus fonciers. Le micro-BIC concerne la location meublée avec 50 % d'abattement et relève des bénéfices industriels et commerciaux. Un même propriétaire peut relever des deux, pour des biens différents.
Ce n'est pas une obligation légale, mais le réel impose une comptabilité commerciale, un plan d'amortissement par composants et le dépôt d'une liasse fiscale. La difficulté n'est pas la déclaration annuelle, c'est la tenue du plan d'amortissement dans la durée. Beaucoup de bailleurs sous-estiment ce point au moment d'opter.
Les règles de calcul de la plus-value des particuliers et le traitement des amortissements pratiqués sont un sujet à part entière, qui a fait l'objet d'évolutions législatives récentes. Nous ne publions pas de chiffrage sur ce point tant que le texte applicable à votre année de cession n'est pas confirmé. C'est un point à faire vérifier avant d'arbitrer une revente, pas après.