LMNP 2026 : micro-BIC ou réel, comment trancher

En location meublée, la comparaison entre micro-BIC et régime réel ne se joue pas sur les mêmes termes qu'en location nue. Un mécanisme change tout : l'amortissement. Il ne remplace pas les charges déductibles, il s'ajoute à elles.

La conséquence est brutale. Le régime réel efface souvent la totalité de l'impôt sur les loyers pendant des années, là où le forfait de 50 % continue d'imposer la moitié des recettes. Reste à savoir à partir de quel niveau, et à quel prix de gestion.

Ce que le micro-BIC vous donne, et ce qu'il vous interdit

Un abattement de 50 % est confortable. Il couvre la totalité des frais sans le moindre justificatif à produire, sans comptabilité à tenir, sans liasse à déposer. Pour un bailleur qui loue un petit meublé détenu sans crédit, c'est souvent le meilleur rapport entre l'impôt payé et le temps passé.

Le seuil se compte sur les recettes, jamais sur le bénéfice

Le compteur ne mesure ni votre résultat, ni le loyer affiché dans l'annonce. Le principe, en bénéfices industriels et commerciaux, est celui des loyers acquis, c'est-à-dire dus au titre de l'année, charges refacturées au locataire comprises. Au micro-BIC, l'administration admet de retenir à la place les sommes effectivement encaissées, à condition de procéder de la même manière tous les ans. Au régime réel, la comptabilité d'engagement s'impose, sans cette tolérance.

La nuance paraît théorique tant que tout est payé à l'heure. Elle devient concrète dès qu'un loyer reste impayé au 31 décembre, ou qu'un locataire règle un mois d'avance : les deux méthodes ne donnent alors pas le même total, et c'est la méthode de la catégorie qui tranche.

Un logement loué 640 € par mois hors charges, avec 60 € de provisions, produit donc 8 400 € de recettes annuelles, et non 7 680 €. Deux conséquences pratiques : le seuil se franchit un peu plus tôt que prévu, et au micro-BIC l'abattement s'applique aussi à ces provisions, alors qu'au réel elles se neutralisent, acquises d'un côté et déduites de l'autre pour leur montant exact.

Le seuil s'apprécie sur l'année précédente, pas sur l'année en cours

C'est la confusion la plus répandue. Le micro-BIC s'applique de plein droit au titre d'une année N si les recettes de N-1 n'ont pas excédé le seuil du millésime, ou, en cas de dépassement en N-1, si celles de N-2 sont restées en dessous. Le régime de l'année en cours est donc déjà connu au 1er janvier : il ne dépend pas du chiffre que vous êtes en train de réaliser.

Il en découle une règle rassurante. Un dépassement isolé ne fait pas quitter le micro-BIC. Il faut deux années consécutives au-dessus du seuil, N-2 puis N-1, pour que le forfait cesse de s'appliquer, et cette sortie ne prend effet qu'à compter de l'année suivante, quel que soit le montant réalisé cette année-là. Un bailleur dont les recettes franchissent le seuil une seule fois, à l'occasion d'une année pleine ou d'une régularisation, n'a pas de liasse fiscale à déposer au titre de cette année-là.

L'abattement remplace tout, il ne s'ajoute à rien

Au micro-BIC, aucune charge n'est déductible en plus du forfait. Ni la taxe foncière, ni les intérêts d'emprunt, ni les honoraires du comptable, ni le remplacement d'une chaudière. Le résultat ne peut jamais devenir négatif : l'abattement s'applique à des recettes positives, donc la base imposable reste au minimum nulle.

Le seuil détermine quel régime s'applique par défaut. Il ne dit rien de celui qui vous coûte le moins.

Ce que le réel ajoute, et que le forfait ne peut pas offrir

Au régime réel, les charges se déduisent pour leur montant exact. Cela ne suffirait pas toujours à battre 50 %. Ce qui fait la différence, c'est l'amortissement.

L'amortissement s'ajoute aux charges, il ne les remplace pas

Amortir consiste à constater chaque année, en charge, une fraction de la valeur du logement et de ses composants, pour tenir compte de leur usure. C'est une charge comptable non décaissée : vous ne sortez pas un euro de votre poche, et votre résultat imposable baisse.

Le point décisif tient en une phrase : cet amortissement vient par-dessus les charges réelles. Vous déduisez vos intérêts d'emprunt, votre taxe foncière, votre assurance, vos charges de copropriété, vos frais de gestion, puis une fraction de la valeur du bien.

La base amortissable, et ce qui en sort

La base part du prix d'acquisition majoré des frais de notaire et des travaux, diminué de la valeur du terrain. Le bâti restant est ventilé par composants, chacun amorti sur sa propre durée d'usage. Le mobilier suit sa durée propre, plus courte.

Ces durées ne sortent d'aucun barème officiel : elles doivent refléter l'usage réel de chaque élément et sont arrêtées sous la responsabilité du contribuable, idéalement avec un expert-comptable. Voici une ventilation possible pour un appartement acquis 180 000 € frais de notaire inclus, avec une quote-part de terrain estimée à 15 %.

Le guide sur l'amortissement en LMNP au réel détaille la constitution de cette base et le découpage par composants.

Micro-BIC ou réel : où se situe le point de bascule

Le comparatif ligne à ligne

Le calcul tient en une ligne

Au micro-BIC, la base imposable vaut la moitié des recettes, quelles que soient vos dépenses. Au réel, elle vaut les recettes diminuées des charges et de l'amortissement. Le réel devient donc favorable dès que la somme des charges réelles et de l'amortissement dépasse 50 % des recettes.

Pour 10 080 € de recettes annuelles, la base au micro-BIC est figée à 5 040 €. Voici ce que donne le réel en face.

Cette barre des 50 % est franchie beaucoup plus facilement que les 30 % de la location nue, parce que l'amortissement pèse à lui seul plusieurs milliers d'euros par an sur un bien de valeur moyenne. C'est ce qui explique que le réel l'emporte dans presque toutes les situations où il reste de la valeur à amortir.

Exemple chiffré : un T2 meublé loué 780 € par mois

Les données de départ

• Appartement acquis 180 000 € frais de notaire inclus, mobilier 8 000 €, quote-part de terrain 15 %.
• Loyer 780 € par mois hors charges, provisions 60 € par mois, soit 10 080 € de recettes acquises sur l'année, sans impayé au 31 décembre.
• Dotation d'amortissement de l'année : 6 371 €, selon la ventilation ci-dessus.
• Taux marginal d'imposition 30 %, prélèvements sociaux 18,6 %, soit 48,6 % sur chaque euro de base imposable.

Ce taux de 18,6 % est celui qui s'applique aux bénéfices industriels et commerciaux non professionnels depuis les revenus 2025. La location nue, elle, reste à 17,2 %. Deux logements du même propriétaire, l'un loué nu et l'autre meublé, ne supportent donc pas le même taux de prélèvements sociaux.

Une simplification assumée dans tout ce qui suit : nous raisonnons hors effet de la CSG déductible. Sur des revenus du patrimoine imposés au barème progressif, 6,8 points de CSG viennent en déduction du revenu global de l'année de leur paiement, ce qui abaisse d'environ deux points le coût marginal réellement supporté. Les montants d'impôt affichés ci-dessous sont donc des majorants, dans les deux régimes comparés, et le sens de l'arbitrage n'en est pas modifié.

Charges réelles de la première année :

Année 1, les deux régimes face à face

Au micro-BIC. Base imposable : 10 080 × 50 % = 5 040 €. Impôt et prélèvements sociaux : 5 040 × 48,6 % = 2 449 €. Aucun honoraire, aucun justificatif.

Au régime réel. Résultat avant amortissement : 10 080 − 6 320 = 3 760 €. La dotation de 6 371 € ne peut pas être déduite en totalité, puisque l'amortissement ne peut créer aucun déficit : seuls 3 760 € sont déduits, la base tombe à 0 €, et les 2 611 € restants sont mis en réserve pour les années suivantes. Impôt : 0 €. Honoraires : 400 €, déjà comptés dans les charges.

La comparaison honnête porte sur le coût total. Micro-BIC : 2 449 €. Régime réel : 400 € d'honoraires et rien d'autre. Écart de 2 049 € en faveur du réel dès la première année.

Les trois premières années

Les intérêts d'emprunt diminuent, le résultat avant amortissement remonte, et la réserve d'amortissement continue de grossir. Loyers supposés constants.

Sur trois ans, le micro-BIC coûte 3 × 2 449 = 7 347 €. Le régime réel coûte 3 × 400 = 1 200 € d'honoraires, pour zéro impôt. Écart cumulé : 6 147 €. Et la réserve de 7 363 € reste disponible pour les exercices suivants.

Le cas inverse, où le micro-BIC reprend l'avantage

Un studio hérité, loué 400 € par mois charges comprises, soit 4 800 € de recettes. Charges réelles hors comptabilité : 900 €. Amortissement disponible : 2 400 €.

Le gain fiscal du réel est réel, mais il est petit. À 900 € d'honoraires, il est intégralement absorbé, et le forfait redevient le meilleur choix. L'écart de 26 € entre les deux dernières lignes est trop mince pour trancher seul : il tient à quelques euros d'honoraires près, et la simplification sur la CSG déductible rappelée plus haut suffirait à le déplacer. Sur les petits loyers, le coût de la comptabilité n'est pas un détail de mise en œuvre : c'est le paramètre décisif.

La limite que beaucoup découvrent trop tard

L'amortissement ne peut pas creuser de déficit

Sa déduction s'arrête au niveau du résultat, comme le montre l'année 1 de l'exemple. La fraction non déduite n'est pas perdue : elle se reporte sans limitation de durée sur les bénéfices de la même activité. Mais elle ne descendra jamais réduire vos salaires.

Le déficit BIC ne descend pas sur vos autres revenus

Un déficit peut naître des seules charges réelles, hors amortissement, par exemple l'année d'un gros chantier. En location meublée non professionnelle, ce déficit reste enfermé dans sa catégorie : il s'impute exclusivement sur les bénéfices de la location meublée non professionnelle des dix années suivantes, pas sur le revenu global du foyer, en application de l'article 156, I, 1° ter du Code général des impôts. Passé ce délai, la fraction non imputée est définitivement perdue.

Ne transposez pas ici la règle du paragraphe précédent. La réserve d'amortissement se reporte sans limitation de durée ; le déficit, lui, est borné à dix ans. Deux mécanismes voisins, deux règles de report opposées, et c'est le déficit qui a une date de péremption.

L'article sur l'ordre d'imputation du déficit foncier détaille ce mécanisme propre à la location nue, et la déclaration des revenus fonciers montre où il se reporte. Un bailleur qui détient à la fois du nu et du meublé gère deux catégories de revenus étanches, avec deux logiques de report distinctes.

Les seuils voisins que l'on confond

Trois seuils circulent dans les mêmes conversations et ne désignent pas la même chose.

15 000 €, le micro-foncier, qui ne concerne pas le meublé

Ce seuil vise la location nue et relève des revenus fonciers. Il n'a aucun effet sur un logement loué meublé, qui suit ses propres seuils dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Les meublés de tourisme, d'autres seuils et d'autres taux

La location meublée de longue durée, celle qui fait l'objet de cet article, se distingue de la location de meublés de tourisme. Ces derniers relèvent de seuils et de taux d'abattement qui leur sont propres, revus par la loi du 19 novembre 2024, et différents selon que le meublé est classé ou non. Qualifiez d'abord l'usage réel du bien, vérifiez ensuite le seuil applicable. Le modèle de bail de location meublée rappelle ce qui caractérise une résidence principale meublée.

23 000 €, la sortie du statut non professionnel

Le statut de loueur en meublé professionnel se déclenche lorsque deux conditions sont réunies en même temps : les recettes annuelles de l'activité dépassent 23 000 €, et elles excèdent les revenus du foyer fiscal imposés dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du Code général des impôts, pensions de retraite et rentes viagères comprises, des bénéfices industriels et commerciaux autres que la location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux. Les deux conditions sont cumulatives. Dépasser 23 000 € de loyers en percevant par ailleurs un salaire ou une pension d'un montant supérieur ne fait donc pas basculer au professionnel.

Attention au raccourci qui consiste à ne compter que les revenus d'activité. La comparaison retient les traitements et salaires au sens large, pensions et rentes viagères incluses, et non les seuls revenus tirés d'un travail. Un retraité qui encaisse 25 000 € de loyers meublés pour 20 000 € de pension remplit donc les deux conditions et bascule au professionnel, alors même qu'il n'exerce plus aucune activité. Ce profil est très représenté en location meublée, et c'est précisément celui que le raccourci trompe.

Ce basculement change le régime des plus-values, qui devient celui des plus-values professionnelles, l'imputation des déficits, et il emporte affiliation au régime social des indépendants. Il est technique : faites-le vérifier avant d'agir plutôt que de le découvrir sur un avis d'imposition ou un appel de cotisations.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

Ce que Coziloc prend en charge sur ce sujet

Le réel n'échoue presque jamais sur le calcul de la première année. Il échoue sur la tenue dans la durée : un plan d'amortissement abandonné au bout de deux exercices, des factures de mobilier introuvables, un total de recettes reconstitué de mémoire au moment de déclarer.

Sur ce sujet précis, Coziloc prend en charge quatre tâches :

• Le total des recettes de l'année, loyers et provisions pour charges compris, avec la distinction entre ce qui est dû et ce qui est encaissé, pour savoir où vous vous situez par rapport au seuil sans reconstituer douze relevés bancaires.
• Le plan d'amortissement par composants, avec la base retenue, la ventilation, les durées et la dotation de chaque exercice, conservé d'une année sur l'autre.
• La collecte des pièces justificatives au fil de l'eau : acte d'acquisition, factures de travaux et de mobilier, tableau d'amortissement du prêt, taxe foncière, appels de charges.
• Le récapitulatif transmissible à votre expert-comptable, plutôt qu'un dossier reconstitué dans l'urgence au printemps. Le calendrier fiscal rappelle les échéances de dépôt.

Coziloc ne remplace pas un expert-comptable et ne dépose pas votre liasse à votre place. Coziloc fait en sorte que le régime réel ne devienne pas une charge de gestion plus lourde que le gain fiscal qu'il apporte. Le reste de la gestion locative, quittances, indexation et suivi des paiements, alimente les mêmes chiffres, sans double saisie.