Déficit foncier : dans quel ordre il s'impute
Le déficit foncier suit un ordre d'imputation précis : revenu global d'abord, revenus fonciers ensuite. Les deux durées de report ne sont pas les mêmes.
Un déficit foncier n'est pas un montant qu'on soustrait d'un revenu. C'est un montant qui se scinde, prend deux chemins distincts, et se périme selon deux calendriers différents. Presque toutes les erreurs de déclaration viennent de là.
La règle, et ses deux compteurs
Trois grandeurs cohabitent dans cette phrase, et elles ne se mélangent pas.
La première est le plafond annuel de 10 700 €. C'est ce qui peut descendre du monde foncier vers votre revenu global, celui sur lequel se calcule l'impôt sur le revenu. C'est la partie qui vous fait vraiment économiser de l'impôt tout de suite.
La deuxième est le reliquat foncier, reportable dix ans. Il ne descend pas. Il attend qu'un bénéfice foncier apparaisse pour s'y imputer. Tant que vos autres biens ne dégagent pas de bénéfice, il ne sert à rien.
La troisième est le déficit global, reportable six ans. Il n'apparaît que dans un cas précis : votre revenu global est trop faible pour absorber les 10 700 € auxquels vous aviez droit. Le surplus ne se perd pas immédiatement, il devient un déficit global classique.
L'ordre compte plus que le montant
L'imputation n'est pas laissée à l'appréciation du déclarant. Le revenu brut foncier est réputé compenser en priorité les intérêts d'emprunt. Cette règle d'ordre a une conséquence directe et souvent mal anticipée : un bailleur qui a beaucoup d'intérêts et beaucoup de travaux ne peut pas décider que ses loyers ont d'abord absorbé les travaux pour envoyer les intérêts en déficit. C'est l'inverse qui s'applique d'office.
Concrètement, plus votre crédit pèse dans vos charges, moins votre déficit descend vers le revenu global, et plus il s'accumule dans la poche foncière à dix ans. Ce n'est pas un détail de calcul, c'est ce qui détermine si votre déficit vous fait gagner de l'impôt cette année ou dans plusieurs années.
Ce que le report ne pardonne pas
Un report n'est pas un crédit permanent. Passé son délai, un déficit non utilisé est perdu. Il n'y a ni prorogation, ni compensation, ni transformation en autre chose.
C'est le vrai risque pour un propriétaire qui a réalisé de gros travaux sur un seul bien et n'en possède pas d'autre. Le reliquat foncier attend un bénéfice foncier qui ne viendra peut-être jamais dans les dix ans, faute d'autre bien pour le produire. La question à se poser avant les travaux n'est donc pas « combien de déficit vais-je créer », mais « ai-je de quoi l'absorber, et dans quel délai ».
Où cela se traduit dans la déclaration
Le calcul se matérialise sur la déclaration n° 2044 pour la détermination du résultat foncier, puis se reporte sur la déclaration d'ensemble des revenus. Les reports antérieurs doivent y être suivis année après année : c'est un suivi de stock, pas un calcul ponctuel, et c'est précisément ce qui se perd quand on change de logiciel, de comptable ou de méthode.
Pour les règles de détermination du résultat foncier lui-même, notre guide de la déclaration des revenus fonciers 2044 détaille les postes. Pour savoir quelles dépenses entrent dans le calcul, la page sur les charges déductibles fait le tri.
Coziloc suit vos reports d'une année sur l'autre plutôt que de vous les faire recalculer à chaque déclaration.
Points clés
Le déficit foncier ne s'impute pas d'un bloc. Il se scinde entre une part imputable sur le revenu global, plafonnée à 10 700 € par an, et un reliquat qui ne peut s'imputer que sur des revenus fonciers.
La part issue des intérêts d'emprunt ne rejoint jamais le revenu global. Elle reste enfermée dans la catégorie foncière, quelle que soit son montant.
Deux durées de report coexistent et ne portent pas sur la même grandeur : dix ans pour le reliquat foncier, six ans pour le déficit global né d'un revenu global insuffisant.
Le report n'est pas un droit acquis indéfiniment. Un déficit non utilisé dans son délai est perdu, sans compensation ni prorogation.
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Questions fréquentes
Non. L'imputation n'est pas une option que le contribuable ouvre ou ferme selon son intérêt du moment. Elle s'applique de plein droit sur le revenu de l'année où le déficit est constaté, dans les limites prévues. Ce qui reste ensuite part en report, mais on ne met pas volontairement un déficit de côté pour l'utiliser une année plus favorable.
Parce que la fraction du déficit qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur le revenu global. Concrètement, un bailleur fortement endetté peut afficher un déficit important sans pouvoir en imputer un euro sur son revenu global, si ce déficit vient uniquement du coût de son crédit.
Le report suit des règles de conservation. Une imputation sur le revenu global suppose que le logement reste affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. Une cession anticipée peut donc conduire à remettre en cause l'imputation déjà pratiquée. C'est un point à vérifier avant d'arbitrer une revente.
Il réduit la base foncière, donc les prélèvements sociaux assis sur les revenus fonciers, qui sont au taux de 17,2 %. En revanche, la part imputée sur le revenu global agit sur l'impôt sur le revenu, pas sur une base soumise aux prélèvements sociaux fonciers. La réduction n'est donc pas symétrique selon la direction que prend le déficit.