Loyer commercial : réviser avec l'ILC, l'ILAT ou l'ICC

Réviser le loyer d'une boutique ou d'un plateau de bureaux ne consiste pas à remplacer l'IRL par un autre indice. Le bail commercial connaît trois mécanismes qui ne se déclenchent ni au même moment ni sous le même plafond : la révision triennale prévue par la loi, la clause d'échelle mobile prévue par le contrat, et la fixation du loyer au renouvellement. L'indice, lui, ne se choisit pas au hasard : il découle de l'activité exercée dans les lieux. Les indices du 2e trimestre 2026, publiés par l'INSEE le 23 septembre, permettent de reposer chaque calcul sur des valeurs réelles.

Les indices du 2e trimestre 2026, publiés le 23 septembre

Les progressions sont faibles, et l'ILC sort d'une période de repli : il reculait encore de 0,45 % sur un an au 1er trimestre 2026, à 135,26.

Indice	2e trimestre 2026	2e trimestre 2025	Variation sur un an	Source
ILC (loyers commerciaux)	137,16	136,81	+ 0,26 %	INSEE, Informations rapides n° 227
ILAT (activités tertiaires)	138,01	137,15	+ 0,63 %	INSEE, Informations rapides n° 228
ICC (coût de la construction)	2 103	2 086	+ 0,81 %	INSEE, Informations rapides n° 229

Le calendrier n'est pas celui de l'habitation. L'ILC et l'ILAT paraissent vers la fin du troisième mois qui suit le trimestre couvert, précise l'INSEE, alors que l'indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 est paru dès le 10 juillet. Les indices du 3e trimestre sont annoncés pour fin décembre 2026. Les séries complètes sont sur insee.fr : ILC, ILAT et ICC. Le point immo de septembre 2026 annonçait ces parutions.

Quel indice pour quel bail

Le code monétaire et financier interdit toute indexation sans relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties. Pour un bail portant sur un immeuble, il répute en relation directe l'ICC, l'ILC pour les activités commerciales ou artisanales, et l'ILAT pour les autres activités, professions libérales comprises (article L. 112-2 du code monétaire et financier). Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite Pinel, seuls l'ILC et l'ILAT plafonnent la révision triennale et le renouvellement des baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Bail et activité	Indice	Ce qui s'applique
Bail commercial : boutique, commerce de gros, artisanat	ILC	Révision triennale plafonnée à l'ILC, clause d'échelle mobile sur l'ILC
Bail commercial : bureaux, cabinet libéral, entrepôt logistique	ILAT	Révision triennale plafonnée à l'ILAT, clause d'échelle mobile sur l'ILAT
Bail commercial dont la clause vise l'ICC	ICC pour la clause seulement	Plafonds légaux sur l'ILC ou l'ILAT si le bail est conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014
Bail professionnel (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986)	ILAT ou ICC, si le contrat le prévoit	Aucune révision légale : seule la clause joue
Bail d'habitation	IRL	Loi du 6 juillet 1989, hors de ce guide

Le critère est l'activité, pas l'étiquette du bail : des bureaux loués sous bail commercial à un cabinet d'architectes relèvent de l'ILAT, la boutique du rez-de-chaussée de l'ILC. Service-public.gouv.fr exclut l'ILC pour les activités industrielles, les immeubles à usage exclusif de bureaux et les plateformes logistiques (fiche F20564). Pour un logement, voyez notre méthode de révision du loyer d'habitation.

L'ICC, que les sources officielles ne traitent pas de la même façon

Pour service-public.gouv.fr, l'ICC « n'est plus un indice de référence utilisé pour la révision triennale et pour le renouvellement du bail commercial », mais « peut continuer à être utilisé comme indice de référence dans une clause d'échelle mobile ». L'INSEE, le 23 septembre 2026, écrit qu'il « ne fait plus partie des indices utilisables pour l'indexation des baux commerciaux ». L'article L. 112-2 du code monétaire et financier le répute pourtant toujours en relation directe avec un immeuble bâti. Une clause ICC en cours n'est donc pas illicite de ce seul fait ; pour un bail neuf, l'ILC ou l'ILAT alignent la clause sur les plafonds légaux. Un bail conclu avant le 1er septembre 2014 et jamais renouvelé reste régi par l'ancienne rédaction des articles L. 145-34 et L. 145-38, qui visait l'ICC (article 21 de la loi du 18 juin 2014).

Le même loyer face aux trois indices

Un loyer annuel de 24 000 € hors taxes et hors charges, indexé du 2e trimestre 2023 au 2e trimestre 2026 :

Indice	2e trimestre 2023	2e trimestre 2026	Loyer indexé
ILC	131,81	137,16	24 974,13 € (+ 4,06 %)
ILAT	130,64	138,01	25 353,95 € (+ 5,64 %)
ICC	2 123	2 103	23 773,90 € (− 0,94 %)

L'ICC fait baisser le loyer quand les deux autres le font monter. C'est aussi le plus heurté : il reculait de 5,40 % sur un an au 2e trimestre 2025, selon l'INSEE.

La révision triennale : un droit légal, sous plafond

La révision triennale ne suppose aucune clause. L'article L. 145-37 du code de commerce l'ouvre au bailleur comme au locataire, et l'article L. 145-38 en fixe le rythme : la demande ne peut être formée que trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix s'applique. La révision prend effet à la date de la demande, jamais avant.

Ce droit suppose un bail soumis au statut des baux commerciaux. Le bail dérogatoire de l'article L. 145-5 du code de commerce, conclu à l'entrée dans les lieux pour une durée totale de trois ans au plus, baux successifs compris, échappe à ce statut : il ne connaît donc pas de révision triennale légale.

La demande est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception, et précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert (article R. 145-20 du code de commerce). Faute d'accord, le juge ne peut pas sortir des limites de la demande et de l'offre (article R. 145-21) : un bailleur qui chiffre trop bas n'obtiendra pas davantage, sauf à modifier ensuite sa demande, l'excédent ne prenant alors effet qu'à la notification de ses nouvelles prétentions.

Sur le fond, le loyer révisé correspond à la valeur locative (article L. 145-33), mais sa variation ne peut excéder celle de l'ILC ou de l'ILAT depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, sauf preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Pour cette révision, la valeur locative ne tient jamais compte des investissements du locataire. En cas de désaccord, la commission de conciliation des baux commerciaux du département peut être saisie gratuitement, rappelle service-public.gouv.fr.

Exemple chiffré : une boutique révisée au plafond de l'ILC

Une boutique est louée sous bail commercial depuis le 1er octobre 2023, 24 000 € par an hors taxes et hors charges, sans clause d'échelle mobile. Le bailleur forme le 5 octobre 2026 sa demande chiffrée, par lettre recommandée. Méthode décrite par service-public.gouv.fr : loyer en cours × dernier indice publié au moment de la révision ÷ indice de référence lors de la fixation du loyer.

1. Indice de départ. Au 1er octobre 2023, le dernier ILC publié est celui du 2e trimestre 2023, paru le 26 septembre 2023 : 131,81.
2. Indice d'arrivée. Au 5 octobre 2026, c'est celui du 2e trimestre 2026, paru le 23 septembre : 137,16.
3. Plafond. 24 000 × 137,16 ÷ 131,81 = 24 974,13 € par an, soit + 4,06 %.
4. Si la valeur locative est de 27 000 €, le loyer révisé est le plafond, 24 974,13 €, dû à compter du 5 octobre 2026.
5. Si elle est de 24 600 €, le loyer révisé est la valeur locative, 24 600 € : le plafond est une limite, pas un montant acquis.
6. Prochaine demande possible : à compter du 5 octobre 2029.

Quand le plafond cède : le lissage de 10 %

Une ligne de tramway dessert désormais la rue, et une expertise établit la valeur locative à 30 000 €, soit 25 % de plus. Si le bailleur prouve que cette hausse résulte par elle-même d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le plafond indiciaire tombe. Mais pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, l'augmentation ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente.

Année suivant la révision	Hausse maximale	Loyer annuel
1re année	2 400,00 €	26 400,00 €
2e année	2 640,00 €	29 040,00 €
3e année	960,00 € (sur 2 904,00 € permis)	30 000,00 €

Le lissage étale la hausse sur trois ans, il ne réduit pas le montant final.

Le plafonnement de 2022 est éteint, sa trace demeure

Le plafonnement à 3,5 % de la variation annuelle de l'ILC pour les petites et moyennes entreprises (PME), institué par l'article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 et prolongé par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023, a couvert les trimestres du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 puis a pris fin, comme l'a constaté l'INSEE. La loi l'a toutefois rendu définitivement acquis : pour un locataire PME, une révision postérieure dont la période englobe ces trimestres ne peut pas reprendre la part de variation supérieure à 3,5 %.

La clause d'échelle mobile : réciproque et sans distorsion

La clause d'échelle mobile fixe la périodicité, le plus souvent annuelle, et le trimestre de référence. Selon service-public.gouv.fr, le loyer est révisé à l'échéance prévue, sans intervention du bailleur, à l'inverse du bail d'habitation où le bailleur doit demander l'indexation dans l'année.

Le seuil du quart. Si, par le jeu de la clause, le loyer a varié de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé par contrat ou par le juge, chaque partie peut demander la révision (article L. 145-39 du code de commerce). Le juge adapte alors l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande (article R. 145-22), la hausse restant lissée à 10 % par an pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. En six ans, du 2e trimestre 2020 (115,42) au 2e trimestre 2026, l'ILC a progressé de 18,84 %, encore sous ce seuil.

La distorsion. L'article L. 112-1 du code monétaire et financier répute non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, « et notamment des baux et locations de toute nature », qui retient une période de variation de l'indice supérieure à la durée écoulée entre deux révisions. Cas typique : un bail qui prend effet le 1er avril, une première indexation au 1er janvier suivant, douze mois d'indice pour neuf mois écoulés. Un indice de base fixe reste licite si la période de variation de l'indice concorde avec celle du loyer (Cass. 3e civ., 3 décembre 2014, n° 13-25.034).

La clause qui ne joue qu'à la hausse. En 2016, la Cour de cassation a approuvé une cour d'appel qui avait réputé non écrite, dans son entier, une clause interdisant au loyer révisé de descendre sous le loyer précédent : écartant toute réciprocité de variation, elle faussait le jeu normal de l'indexation (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681). « Le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse », a-t-elle rappelé depuis, en limitant la sanction à la seule stipulation qui écarte la baisse, sauf indivisibilité (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038 ; Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169). L'arrêt de 2021 précise que l'action tendant à faire réputer une telle clause non écrite n'est pas soumise à prescription.

La clause tunnel. L'article L. 145-38-1 du code de commerce, créé par l'article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 et en vigueur depuis le 28 mai 2026, autorise dans le bail des locaux à usage commercial la clause qui encadre, « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse », la variation annuelle de l'ILC « prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 ». Symétrie obligatoire, ILC seulement, locaux commerciaux seulement. Service-public.gouv.fr la présente comme une clause d'indexation tunnel, par exemple à plus ou moins 3 %. La loi ne comporte pas de disposition transitoire propre à cet article ; service-public.gouv.fr le réserve aux baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.

Exemple chiffré : des bureaux indexés sur l'ILAT

Un cabinet d'expertise comptable loue un plateau de bureaux sous bail commercial. La clause indexe le loyer chaque 1er octobre sur l'ILAT du 2e trimestre. Loyer en vigueur depuis le 1er octobre 2025 : 36 000 € par an hors taxes et hors charges.

• Au 1er octobre 2026 : 36 000 × 138,01 ÷ 137,15 = 36 225,74 € par an, soit 3 018,81 € par mois et 225,74 € de hausse annuelle (+ 0,63 %).
• Avec l'ILC appliqué par erreur : 36 000 × 137,16 ÷ 136,81 = 36 092,10 €, soit 133,64 € de moins par an et une clause mal exécutée.

Au renouvellement, un plafond calculé sur toute la durée du bail

L'article L. 145-34 du code de commerce plafonne la variation du loyer renouvelé à celle de l'ILC ou de l'ILAT depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, si ce bail a été conclu pour neuf ans au plus. Sans clause désignant le trimestre, la variation se mesure sur les neuf ans qui précèdent le dernier indice publié. Le plafond tombe en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité, pour un bail de plus de neuf ans, et au-delà de douze ans par tacite prolongation. Dans les deux premiers cas, la hausse reste lissée à 10 % par an. Terrains, locaux monovalents et locaux à usage exclusif de bureaux suivent des règles de prix propres (article L. 145-36 ; pour les bureaux, prix pratiqués pour des locaux équivalents, article R. 145-11).

	Révision triennale	Clause d'échelle mobile	Renouvellement
Texte	Articles L. 145-37 et L. 145-38	Clause du bail, articles L. 145-39 et L. 112-1	Articles L. 145-33 et L. 145-34
Déclencheur	Demande chiffrée, trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou la précédente révision	Échéance du contrat, sans demande	Renouvellement du bail
Indice	ILC ou ILAT	Celui de la clause	ILC ou ILAT
Plafond	Variation de l'indice depuis la dernière fixation	Aucun, sauf clause tunnel sur l'ILC	Variation de l'indice depuis la fixation initiale
Sortie du plafond	Facteurs locaux, plus de 10 % de valeur locative	Variation de plus d'un quart : révision à la valeur locative	Modification notable, bail de plus de neuf ans, prolongation au-delà de douze ans
Lissage	10 % par an	10 % par an	10 % par an, sauf prolongation au-delà de douze ans

Les erreurs qui coûtent le plus cher

L'erreur la plus fréquente n'est pas de calcul, elle est de trimestre : c'est le trimestre désigné par la clause qui s'applique, pas le dernier indice paru au moment où vous calculez.

Erreur	Ce qu'elle produit	La règle qui la corrige
Retenir le dernier indice paru au lieu du trimestre de la clause	Montant faux, indexation contestable	Même trimestre, année N contre année N − 1
Calquer le calendrier de l'IRL	Calcul lancé avant la parution	ILC et ILAT paraissent vers la fin mars, juin, septembre et décembre
Plafonner une révision triennale sur l'ICC	Plafond erroné depuis le 1er septembre 2014	Articles L. 145-34 et L. 145-38 : ILC ou ILAT
Demande de révision triennale non chiffrée	Demande nulle	Article R. 145-20
Douze mois d'indice pour neuf mois écoulés	Stipulation réputée non écrite	Article L. 112-1 du code monétaire et financier
Clause qui ne joue qu'à la hausse	Stipulation réputée non écrite, sans prescription de l'action	Cass. 3e civ., 30 juin 2021

Ce que font les calculateurs ILC, ILAT et ICC

Les calculateurs ILC, ILAT et ICC de Coziloc appliquent la formule loyer × nouvel indice ÷ indice de référence aux séries de l'INSEE. À partir du loyer en cours, de la date de signature et de la date de révision, l'outil déduit un trimestre et propose un indice de référence indicatif, à remplacer par la valeur inscrite au bail ; il refuse de calculer tant que l'indice n'est pas publié. Vérifiez que le trimestre affiché est celui de votre clause. Pour une révision triennale, saisissez l'indice de la dernière fixation, 131,81 dans l'exemple de la boutique : vous obtenez le plafond. Valeur locative, déplafonnement, lissage et clause tunnel restent hors de leur champ : ils donnent un montant indexé ou un plafond, pas un loyer révisé opposable. Tous les outils sont réunis dans le hub des calculateurs locatifs.

Votre checklist avant toute révision

1. Qualifiez le bail et l'activité. Commerce et artisanat : ILC. Activité tertiaire : ILAT. Bail professionnel : la clause seule.
2. Relisez la clause. Indice, trimestre de référence, périodicité, date de la première indexation, réciprocité à la hausse et à la baisse.
3. Attendez la parution. Fin décembre 2026 pour le 3e trimestre, puis vers la fin mars 2027 pour le 4e.
4. Pour une révision triennale, datez et chiffrez. Trois ans révolus, puis lettre recommandée ou acte de commissaire de justice qui précise le loyer demandé.
5. Estimez la valeur locative avant de demander. Au-dessus du loyer en cours, le loyer révisé est la plus basse des deux valeurs : valeur locative ou plafond indiciaire.
6. Vérifiez la taille du locataire. Pour une PME, écartez la part de variation de l'ILC supérieure à 3,5 % sur les trimestres du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024.
7. Anticipez le renouvellement. Mesurez la variation de l'indice depuis la fixation initiale et repérez ce qui ferait tomber le plafond.