Le point immo du mois : septembre 2026

Septembre n'apporte aucun texte nouveau sur le bail d'habitation. Le mois concentre pourtant quatre rendez-vous qui engagent la trésorerie et la conformité : un avis d'imposition déjà en ligne, un solde d'impôt qui tombe le 25, un modèle de bail qui change le 1er octobre, et un arrêté d'été qui va redessiner les étiquettes énergétiques. Voici ce qui compte, daté et sourcé.

Échéance du mois : la taxe foncière et ses trois dates

L'avis de taxe foncière 2026 est disponible dans l'espace particulier sur impots.gouv.fr depuis le 27 août pour les contribuables non mensualisés, l'envoi papier s'échelonnant du 24 août au 21 septembre. Pour les contribuables mensualisés, la mise en ligne intervient à partir du 19 septembre 2026, avec un envoi papier entre le 21 septembre et le 9 octobre (source : DGFiP, impots.gouv.fr).

Viennent ensuite trois dates que beaucoup de bailleurs confondent, et cette confusion coûte cher :

• 30 septembre 2026 : dernier jour pour adhérer en ligne au prélèvement à l'échéance. Le débit est alors reporté au 26 octobre. Passé cette date, l'adhésion ne vaudra que pour 2027.
• 15 octobre 2026 : date limite si vous payez par un moyen autre qu'internet, chèque ou TIP par exemple.
• 20 octobre 2026 : date limite si vous payez en ligne, depuis internet, smartphone ou tablette. Au-delà de 300 €, le paiement dématérialisé est de toute façon obligatoire.

Retenir la seule date du 20 octobre expose à une majoration de 10 % celui qui règle par chèque. Retenir la seule date du 15 octobre revient à se priver de cinq jours de trésorerie auxquels on a droit.

Deux réflexes à la réception de l'avis. D'abord, isoler la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même document mais qui est, elle, récupérable auprès du locataire, contrairement à la taxe foncière elle-même : la ligne de partage est détaillée dans notre guide des charges récupérables et non récupérables. Ensuite, classer le montant au bon exercice, l'avis étant le justificatif de la déduction au régime réel. Les autres échéances de la fin d'année, régime par régime, figurent dans le calendrier fiscal immobilier 2026.

Trésorerie : le solde d'impôt du 25 septembre, et pourquoi il pèse sur un bailleur au réel

Le solde de l'impôt sur les revenus 2025 est prélevé à partir du 25 septembre 2026. Un solde inférieur ou égal à 300 € part en une seule fois. Un solde strictement supérieur à 300 € est automatiquement étalé en quatre prélèvements, les 25 septembre, 26 octobre, 25 novembre et 28 décembre 2026, sans aucune démarche de votre part. Pour les avis édités en octobre, l'étalement se limite à deux prélèvements, les 25 novembre et 28 décembre (source : DGFiP, impots.gouv.fr).

Pourquoi ce rendez-vous pèse plus lourd pour un bailleur que pour un salarié : les revenus fonciers ne sont pas soumis au prélèvement à la source au sens strict. Ils donnent lieu à des acomptes contemporains, calculés sur les revenus de l'année précédente, qui ne rattrapent jamais parfaitement une année où les loyers ont augmenté ou les travaux diminué. Le solde de septembre est précisément l'écart entre ces acomptes et l'impôt réellement dû, prélèvements sociaux compris, au taux de 17,2 % sur les revenus fonciers.

Une échéance connexe, souvent ignorée : le 20 septembre 2026 à minuit est la date limite de paiement en ligne de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux pour les contribuables qui ne sont pas prélevés automatiquement (source : DGFiP, calendrier fiscal).

À préparer avant le 1er octobre : le nouveau contrat type de bail

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, remplace les annexes 1 et 2 du décret du 29 mai 2015, celles qui fixent les contrats types de location vide, de location meublée et de colocation à bail unique. Son article 3 est sans ambiguïté : l'article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date (source : Légifrance).

Nous avions annoncé ce texte dans le point du mois d'août. Septembre est le dernier mois utile pour s'y préparer. Ce que l'article 1er modifie, dans le détail :

• la référence à l'article L. 351-2 est remplacée par L. 831-1, une simple recodification des aides au logement ;
• un champ facultatif de numéro de téléphone portable apparaît pour le bailleur, et pour les colocataires ;
• une mention est insérée lorsque le logement est soumis à la servitude de résidence principale de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme ;
• la section VIII, celle de la clause résolutoire, est intégralement remplacée : résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie après commandement demeuré infructueux, avec des cas facultatifs couvrant le défaut d'assurance, les troubles de voisinage constatés par le juge et le non-respect de l'occupation en résidence principale.

Une précision utile, parce que la formule circule : le décret ne rend pas la clause résolutoire obligatoire dans tout bail. Il fixe le contenu de celle qui figure au contrat type. La nuance n'est pas cosmétique, elle change ce que vous pouvez opposer à un locataire.

Concrètement, repérez dès maintenant les baux dont la signature ou le renouvellement tombe en octobre ou en novembre, et remplacez vos modèles avant la fin du mois. Un bail signé le 30 septembre relève encore de l'ancien modèle.

Fait réglementaire du mois : le DPE change de calcul au 1er janvier 2027

C'est la nouveauté de l'été, parue six jours avant ce numéro, et la plus mal couverte. L'arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août, abaisse le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité de 1,9 à 1,7 dans le calcul du diagnostic de performance énergétique. Il ouvre aussi, pour les DPE et les audits énergétiques en cours de validité, le téléchargement gratuit d'une attestation de nouvelle étiquette auprès de l'observatoire de l'ADEME, attestation qui remplace la seule étiquette sans modifier les données du diagnostic. Son article 6 fixe l'entrée en vigueur au 1er janvier 2027 (source : Légifrance).

Pour un bailleur d'un logement chauffé à l'électricité, l'enjeu est considérable : l'étiquette peut s'améliorer d'un cran sans un euro de travaux. Un second arrêté, du 11 juin 2026 publié au Journal officiel du 13 août, adapte par ailleurs le DPE à la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, à la même date d'effet du 1er janvier 2027 (source : Légifrance).

Attention à la tentation d'anticiper. Rien ne change avant le 1er janvier 2027. En septembre 2026, l'étiquette applicable reste celle calculée avec le facteur 1,9. Un logement classé G aujourd'hui est indécent aujourd'hui, et le relouer en pariant sur son reclassement futur reste une faute.

Le détail des sanctions et des aides à la rénovation est repris dans notre guide du DPE pour les propriétaires bailleurs.

Indices : rien avant le 15 octobre côté habitation, fin septembre côté commercial

Aucune publication d'indice de référence des loyers n'intervient en septembre. L'indice du 2e trimestre 2026, publié le 10 juillet, reste la dernière valeur connue : 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an, contre 146,94 dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution et 146,22 en Corse. Le prochain, celui du 3e trimestre, est attendu le 15 octobre 2026 à 8 h 45 (source : INSEE, Informations rapides n° 167).

Cela n'interdit pas de réviser en septembre. Une révision se déclenche à la date anniversaire du bail et mobilise l'indice du trimestre de référence inscrit au contrat, pas le dernier publié.

Pour un bail dont la date anniversaire tombe ce mois-ci, l'outil d'indexation reprend le trimestre de référence du contrat et calcule le montant exact, sans risque d'erreur de trimestre. La mécanique complète, formule comprise, est détaillée dans notre méthode de révision du loyer.

Côté locaux commerciaux et professionnels, en revanche, septembre est un vrai rendez-vous. Les indices du 2e trimestre 2026 sont attendus fin septembre. Les dernières valeurs publiées restent celles du 1er trimestre, parues le 24 juin 2026 : ILC à 135,26, en baisse de 0,45 % sur un an, et ILAT à 137,42, en hausse de 0,09 % (sources : INSEE, Informations rapides n° 154 et n° 155). Un bailleur de local commercial dont l'échéance de révision tombe maintenant doit donc attendre la parution. Nos calculateurs ILC et ILAT reprennent ces séries dès leur mise à disposition par l'INSEE.

Deux textes de l'été passés inaperçus

Les impayés, d'abord. Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, en vigueur depuis le 7 août, avance le diagnostic social et financier au stade du commandement de payer, alors qu'il n'intervenait jusqu'ici qu'au stade de l'assignation. Le champ vise notamment les bailleurs personnes physiques et les SCI familiales jusqu'au quatrième degré. Le délai passe de quinze à vingt jours, le diagnostic est transmis systématiquement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (source : Légifrance). Pour un bailleur, cela allonge la phase précontentieuse, mais documente le dossier avant l'audience.

Les aides à la rénovation, ensuite. Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 27 août, resserre le parcours par geste de MaPrimeRénov' pour les dossiers déposés à compter du 1er septembre 2026, c'est-à-dire à compter d'aujourd'hui (source : Légifrance). Si vous envisagiez de financer des travaux au coup par coup, la date qui compte est celle du dépôt du dossier complet, pas celle du devis. Vérifiez l'éligibilité de votre geste sur la plateforme de l'ANAH avant d'engager la dépense.

Si vous gérez pour le compte de tiers : la facturation électronique

Depuis le 1er septembre 2026, l'obligation de réception des factures électroniques s'applique à toutes les entreprises assujetties à la TVA, sans exception de taille ni de chiffre d'affaires. L'obligation d'émission concerne pour l'instant les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire, celle des petites et moyennes entreprises étant fixée au 1er septembre 2027 (source : impots.gouv.fr).

La ligne de partage est nette. Un bailleur particulier en location nue n'est pas assujetti à la TVA : il n'a rien à faire, et une quittance de loyer n'est pas une facture. Un cabinet de gestion, une agence, un bailleur ayant opté pour la TVA sur des locaux commerciaux sont en revanche concernés, au moins en réception, depuis aujourd'hui.

L'incertitude de la rentrée : l'encadrement du niveau des loyers

C'est le plus gros enjeu de l'automne, et rien n'est tranché. L'encadrement du niveau des loyers, celui des loyers de référence appliqué à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, au Pays basque et à Grenoble-Alpes Métropole, a été institué par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 à titre expérimental, pour une durée portée à huit ans par la loi 3DS de 2022. L'ANIL retient la date de fin du 25 novembre 2026 (source : ANIL). Une proposition de loi est inscrite en séance publique au Sénat le 21 octobre 2026.

Deux dispositifs sont ici régulièrement confondus, et les mélanger rend le sujet incompréhensible. L'encadrement de l'évolution des loyers, celui qui plafonne le loyer de relocation au dernier loyer du locataire sortant, relève du décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 et court, lui, jusqu'au 31 juillet 2027 (source : Légifrance). Il n'est pas concerné par l'échéance de novembre. La distinction, territoire par territoire, est reprise dans notre article sur ce que change une zone tendue.

Un point mérite d'être rappelé, parce que le contresens est fréquent : les logements classés F ou G sont exclus du décret sur l'évolution des loyers, non parce qu'ils y échappent, mais parce que l'article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989 leur interdit purement et simplement toute révision et toute majoration, partout en France et depuis le 24 août 2022. Le résultat n'est pas la liberté tarifaire, c'est le gel total.

Quant au budget 2027, il sera présenté fin septembre et devra être déposé à l'Assemblée nationale au plus tard le 6 octobre. À ce jour, aucun texte n'est public et rien n'est arbitré, ni sur les revenus fonciers, ni sur le meublé, ni sur l'amortissement. Un projet est un projet, et une décision patrimoniale prise en septembre sur la foi d'annonces de presse serait prématurée.

Ce qu'il faut retenir pour votre gestion

Quatre gestes concrets pour le mois. Consulter l'avis de taxe foncière et décider avant le 30 septembre si le prélèvement à l'échéance vous arrange. Provisionner le solde d'impôt du 25 septembre, en gardant en tête qu'au-delà de 300 € il repassera trois fois, dont deux après la taxe foncière. Remplacer vos modèles de bail avant le 1er octobre. Et, si vous détenez un logement chauffé à l'électricité classé F ou G, préparer dès maintenant la demande d'attestation de nouvelle étiquette pour janvier 2027. Ces quatre dates se contrôlent bien par bien, que vous gériez deux lots en nom propre ou un portefeuille de mandats pour le compte de tiers.

Un mot sur la mécanique, pour finir. Dans Coziloc, les révisions dues ne se cherchent pas bail par bail : un contrôle automatique repère celles qui sont en attente et les fait remonter comme un jalon « Réviser les loyers (IRL) », avec un badge de navigation qui en indique le nombre. L'application reste un geste que vous déclenchez, depuis la fiche du bail ou depuis la page « Historique des révisions », où elles sont regroupées. C'est la même mécanique que vous gériez vos propres biens ou un portefeuille de mandats.