SCI à l'IS : qui a droit au taux réduit de 15 % ?

Le taux réduit d'impôt sur les sociétés à 15 % est souvent présenté comme l'argument chiffré du passage à l'IS. Il existe, mais il est plafonné et conditionné, et ses conditions se perdent plus facilement qu'on ne le croit.

La règle et son plafond

Le point qu'il faut lire deux fois : le taux réduit porte sur une fraction de bénéfice, pas sur le bénéfice entier. Dépasser 42 500 € ne fait pas basculer toute la SCI à 25 %, cela n'impose au taux normal que la part excédentaire. Le raisonnement de barème par tranches, familier pour l'impôt sur le revenu, vaut aussi ici.

Pour une SCI patrimoniale ordinaire, la plupart des exercices restent sous ce plafond, d'autant que l'amortissement des immeubles réduit mécaniquement le résultat imposable. Le taux effectif observé est donc souvent proche de 15 %, ce qui explique l'attrait du régime pour les stratégies de capitalisation.

Les trois conditions, et celle qui se perd

Les trois conditions sont cumulatives. La première, un chiffre d'affaires hors taxes inférieur à 10 millions d'euros, ne pose aucune difficulté à une SCI de gestion locative : elle est hors de portée. Les deux autres méritent l'attention.

Le capital entièrement libéré. Beaucoup de SCI familiales sont constituées avec un capital social souscrit sans être intégralement versé, parfois par simple négligence de constitution. Tant que la libération n'est pas complète, la condition n'est pas remplie et le taux normal s'applique. C'est une correction simple à opérer, encore faut-il l'avoir repérée.

La détention à 75 % au moins par des personnes physiques. Elle s'apprécie en tenant compte de la chaîne de détention. Une SCI détenue par une holding ne perd pas automatiquement le taux réduit, mais elle le perd si cette holding n'est pas elle-même détenue à 75 % au moins par des personnes physiques. Les montages à étages sont le cas typique où l'avantage disparaît sans que personne ne l'ait décidé.

Ce que le taux réduit ne dit pas

Comparer 15 % à une tranche marginale d'impôt sur le revenu est un raccourci trompeur, pour une raison simple : à l'IS, le bénéfice supporte l'impôt une première fois au niveau de la société, puis une seconde fois s'il est distribué aux associés. Le taux de 15 % n'est le coût complet que si le bénéfice reste dans la société.

C'est pourquoi la question du taux ne se tranche pas seule. Elle se tranche avec celle de la distribution, et avec l'horizon de détention. Le comparatif entre SCI à l'IR et SCI à l'IS pose ces critères ensemble, et la page de référence sur la SCI à l'IS détaille le régime complet.