Micro-foncier ou réel : trancher au seuil de 15 000 €

Le seuil de 15 000 € est le chiffre que tout le monde retient, et c'est aussi celui qui fait prendre les mauvaises décisions. Il ne désigne pas le régime le plus avantageux. Il désigne celui qui s'applique quand vous ne demandez rien. Le régime le moins coûteux, lui, se détermine par un calcul en deux lignes, puis par une contrainte de durée dont le seuil ne dit pas un mot.

Ce que dit la règle, et ce qu'elle ne dit pas

Trois mots de cette phrase portent l'essentiel des erreurs constatées.

« Bruts » : ce que le compteur mesure

Le revenu brut foncier, ce sont les loyers effectivement encaissés dans l'année, avant toute déduction, augmentés des recettes accessoires, par exemple un droit d'affichage consenti sur une façade. Les provisions pour charges récupérables que votre locataire vous verse ne sont pas du loyer : elles n'entrent pas dans ce compteur.

Deux conséquences pratiques. Un bailleur qui annonce « 1 100 € par mois charges comprises » ne doit pas compter 13 200 € mais le loyer hors charges seul. Et un bailleur qui a beaucoup de charges déductibles reste mesuré sur ses loyers, pas sur ce qu'il lui reste.

« Du foyer » : un seul compteur pour tous vos biens

Le régime foncier n'est pas un choix par immeuble. Il s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, tous biens confondus, y compris ceux détenus en indivision et les quotes-parts issues de sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Trois studios à 6 000 € de loyers annuels chacun font 18 000 €. Le foyer relève du réel de plein droit, alors qu'aucun bien pris isolément n'approche le seuil. À l'inverse, opter pour le réel afin de déduire les travaux d'un seul logement fait basculer tous les autres avec lui.

« N'excèdent pas » : un plafond inclusif, apprécié sur l'année entière

Le seuil est un plafond inclusif : à 15 000 € exactement, le micro-foncier s'applique encore. Il s'apprécie par année civile, sans réduction au prorata lorsque le bien n'a été loué que quelques mois. Un logement mis en location en septembre ne se voit donc pas appliquer un seuil raboté à quatre mois.

Micro-foncier ou réel, ligne à ligne

Le comparatif

	Micro-foncier	Régime réel
Condition d'accès	Revenus fonciers bruts du foyer ≤ 15 000 € par an	De plein droit au-delà de 15 000 €, sur option en dessous
Base imposable	Loyers bruts moins 30 %	Loyers bruts moins les charges réelles
Justificatifs à produire	Aucun	Toutes les factures, conservées et classées
Support déclaratif	Montant brut porté sur la déclaration de revenus (case 4BE)	Formulaire n° 2044, dont le résultat est ensuite reporté
Travaux	Non déductibles, réputés compris dans le forfait	Déductibles s'ils relèvent de la réparation, de l'entretien ou de l'amélioration
Intérêts d'emprunt	Non déductibles, réputés compris dans le forfait	Déductibles
Déficit foncier	Impossible, le résultat ne peut pas être négatif	Possible, imputable sur le revenu global dans la limite légale
Engagement de durée	Aucun	Trois ans en cas d'option
Charge de gestion	Quasi nulle	Suivi des justificatifs toute l'année

Le point de bascule est à 30 % de charges

L'abattement forfaitaire vaut 30 %. Le régime réel devient donc favorable exactement à partir du moment où vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers bruts. En dessous, le forfait vous fait déduire plus que ce que vous dépensez vraiment.

Pour 13 200 € de loyers bruts, la base imposable au micro-foncier est figée à 9 240 €, quel que soit votre niveau de charges. Voici ce que donne le réel en face.

Taux de charge effectif	Base imposable au réel	Base au micro-foncier	Régime favorable
15 %	11 220 €	9 240 €	Micro-foncier
25 %	9 900 €	9 240 €	Micro-foncier
30 %	9 240 €	9 240 €	Équivalence
40 %	7 920 €	9 240 €	Régime réel
60 %	5 280 €	9 240 €	Régime réel

Le seuil de 30 % est franchi plus souvent qu'on ne le croit. Une taxe foncière, une assurance propriétaire non occupant, des charges de copropriété non récupérables et quelques mois d'intérêts d'emprunt y suffisent, avant même de parler de travaux. À l'inverse, un bien ancien détenu sans crédit, hors copropriété et sans travaux, reste durablement sous la barre.

Ce que le forfait rend impossible

L'abattement s'applique à un revenu brut positif. Le résultat foncier au micro-foncier est donc toujours nul ou positif, jamais négatif. Cela ferme une porte entière.

Ce rehaussement à 21 400 € est daté et conditionné. Il vise les travaux de rénovation énergétique dont le devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022 et dont les dépenses sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, à condition de justifier que le logement passe d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027. Un chantier engagé en 2026 ou en 2027 reste donc dans la fenêtre, contrairement à ce que laissent croire les rappels qui s'arrêtent à 2025.

Un bailleur au micro-foncier qui engage 12 000 € de travaux sur 13 200 € de loyers ne déduit pas 12 000 €. Il déduit 3 960 €, soit ses 30 % forfaitaires, et perd définitivement l'écart. Il ne crée aucun déficit, n'impute rien sur son revenu global, et ne reporte rien sur les années suivantes. Notre article sur l'ordre d'imputation du déficit foncier détaille les deux chemins que prend ce déficit lorsqu'il existe.

Exemple chiffré : le même bailleur, deux années de suite

Un foyer possède un studio loué 450 € par mois hors charges et un T2 loué 650 € par mois hors charges. Loyers bruts annuels : (450 + 650) × 12 = 13 200 €. Le foyer est sous le seuil, donc au micro-foncier par défaut. Taux marginal d'imposition : 30 %. Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers : 17,2 %. Chaque euro de base foncière coûte donc 47,2 centimes.

Année 1, exploitation courante

Charges réelles déductibles de l'année :

Poste	Montant
Taxe foncière, hors part récupérable	1 180 €
Assurance propriétaire non occupant	210 €
Charges de copropriété non récupérables	640 €
Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur	1 320 €
Frais de gestion et de correspondance	140 €
Total	3 490 €

Taux de charge effectif : 3 490 / 13 200 = 26,4 %, donc sous la barre des 30 %.

• Micro-foncier : 13 200 − 3 960 (abattement de 30 %) = 9 240 € de base imposable.
• Régime réel : 13 200 − 3 490 = 9 710 € de base imposable.
• Écart : 470 € de base en plus au réel, soit 470 × 47,2 % = 222 € d'impôt et de prélèvements sociaux en trop.

Le micro-foncier gagne, sans aucun justificatif à produire.

Année 2, l'année des travaux

Le foyer engage 12 000 € de travaux déductibles, ravalement et réfection d'une salle de bains. Les charges courantes sont inchangées. Charges réelles totales : 3 490 + 12 000 = 15 490 €, soit un taux de charge de 117 %.

• Micro-foncier : la base reste 9 240 €. Coût : 9 240 × 47,2 % = 4 361 €.
• Régime réel : 13 200 − 15 490 = déficit foncier de 2 290 €. Base foncière nulle, donc aucun impôt ni prélèvement social sur les loyers. Les loyers bruts (13 200 €) absorbent intégralement les intérêts d'emprunt (1 320 €), le déficit ne provient donc pas des intérêts et s'impute sur le revenu global. À 30 % de taux marginal, cette imputation vaut 2 290 × 30 % = 687 € d'impôt en moins sur les autres revenus du foyer.
• Écart en faveur du réel sur cette seule année : 4 361 + 687 = 5 048 €.

Ces 687 € ne sont pas acquis le jour de la déclaration. L'imputation sur le revenu global suppose que le logement reste affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Si le bailleur cesse de louer avant ce terme, par revente ou par reprise pour son usage personnel, le revenu foncier et le revenu global des trois années précédentes sont reconstitués, et l'avantage est repris. La loi réserve quelques exceptions à cette reprise : invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint. Autrement dit, engager 12 000 € de travaux puis revendre dans la foulée fait perdre le bénéfice du calcul ci-dessus.

L'arbitrage sur trois ans, pas sur une année

L'option engage pour trois ans. La comparaison honnête porte donc sur la période entière, pas sur l'année des travaux.

Année	Écart micro-foncier contre réel
Année 2 (travaux)	+ 5 048 € pour le réel
Année 3 (courante)	− 222 €
Année 4 (courante)	− 222 €
Solde sur trois ans	+ 4 604 € pour le réel

L'option reste largement gagnante. Mais renversez l'exemple : avec 1 000 € de travaux au lieu de 12 000 €, le réel ne fait gagner que 250 € l'année des travaux, ce qui ne couvre pas les 444 € de perte des deux années suivantes. Le micro-foncier reste alors gagnant de 194 € sur la période. Dans cet exemple, le point d'équilibre se situe autour de 1 400 € de travaux : au-dessus, l'option redevient payante, en dessous, elle coûte. C'est exactement là que le calcul annuel trompe, et le point d'équilibre se déplace dès que les charges courantes changent, donc il se recalcule avec vos propres chiffres.

Trois ans : la contrainte que le calcul annuel ignore

Ce que l'option verrouille

L'option se matérialise par le dépôt d'une déclaration n° 2044. Elle vaut pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer, et elle ne se révoque pas l'année suivante parce que le calcul s'est inversé.

La bonne question n'est donc jamais « quel régime est le meilleur cette année », mais « quel régime sera le meilleur en moyenne sur les trois prochaines ». Un bailleur qui opte pour déduire une facture ponctuelle doit accepter de rester au réel les deux années suivantes, y compris si ses charges retombent à presque rien. Le raisonnement inverse vaut aussi : reporter des travaux d'un exercice sur l'autre peut être un mauvais calcul si cela vous fait passer trois ans au réel pour une seule année utile.

Le dépassement du seuil, lui, ne verrouille rien

Beaucoup de bailleurs confondent les deux chemins vers le réel. Le passage de plein droit, provoqué par un revenu brut supérieur à 15 000 €, n'est pas une option : il ne déclenche aucun engagement de durée. Si vos revenus bruts repassent sous le seuil l'année suivante, le micro-foncier redevient le régime applicable, sans démarche.

L'engagement de trois ans est attaché au choix volontaire, celui que vous faites alors que vous auriez pu rester au forfait.

Les cas où le micro-foncier est écarté même sous le seuil

Le seuil est une condition nécessaire, pas suffisante. Le régime est notamment écarté dans ces situations :

• Le bien relève d'un dispositif de déduction ou d'amortissement particulier. Les anciens régimes d'amortissement du logement neuf, les logements conventionnés ouvrant droit à une déduction spécifique, les monuments historiques et les immeubles relevant de l'ancien dispositif Malraux (déduction au titre des secteurs sauvegardés, opérations engagées avant 2009) font sortir le bailleur du forfait.
• Le contribuable ne détient que des parts de sociétés immobilières. Le micro-foncier suppose la détention d'au moins un immeuble en direct, donné en location nue. Un associé de société civile qui ne possède rien en propre relève du réel, quel que soit le montant en jeu.
• Le logement est loué meublé. Les loyers d'un meublé ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. Ils suivent leurs propres seuils.

Cette liste ne se laisse pas étendre à tous les avantages fiscaux immobiliers. Les réductions d'impôt, elles, n'écartent pas le micro-foncier : un bailleur qui bénéficie de la réduction Malraux actuelle, ou d'un dispositif Pinel, Duflot ou Scellier, conserve le régime forfaitaire si ses revenus bruts restent sous le seuil. Ce qui exclut, c'est un mécanisme de déduction ou d'amortissement qui joue sur le revenu foncier lui-même, pas un avantage imputé sur l'impôt.

Dans le doute sur un dispositif attaché à un logement, faites vérifier le point avant d'arbitrer : une exclusion découverte après coup ne se rattrape pas au moment de déclarer.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

Erreur	Ce qu'elle produit	Le réflexe
Apprécier le seuil bien par bien	Le foyer se croit au micro-foncier alors qu'il relève du réel de plein droit, avec une déclaration erronée	Additionner les loyers bruts de tous les biens du foyer, une seule fois par an
Compter les charges dans les loyers bruts	Le seuil paraît franchi alors qu'il ne l'est pas, ou l'inverse	Ne compter que le loyer hors provisions pour charges
Rester au micro-foncier l'année des gros travaux	Le forfait de 30 % remplace la déduction réelle, l'écart est perdu sans report possible	Simuler les deux régimes avant d'engager les travaux, pas après
Opter pour le réel sur la seule année utile	Deux années de perte suivent, l'engagement de trois ans étant irrévocable	Projeter les trois années avant de déposer la première 2044
Imputer un déficit puis revendre dans les trois ans	Le revenu foncier et le revenu global des trois années précédentes sont reconstitués, l'économie d'impôt est reprise	Caler le calendrier de revente sur le 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation
Confondre le seuil du nu et celui du meublé	Le mauvais régime, le mauvais formulaire, le mauvais abattement	Vérifier d'abord la nature de la location, ensuite le seuil

Ce dernier point mérite un mot. Un seuil de 15 000 € existe aussi en location meublée, mais il vise les meublés de tourisme non classés, avec un abattement de 30 % lui aussi, depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Il n'a rien à voir avec le micro-foncier, qui ne concerne que la location nue.

Retenez la hiérarchie : la nature de la location détermine la catégorie de revenus, la catégorie détermine le seuil, le seuil détermine le régime par défaut. Notre article sur le choix entre micro-BIC et réel en meublé traite l'arbitrage propre au meublé, qui repose sur un mécanisme différent, l'amortissement.

Votre décision en quatre vérifications

1. Le montant brut réel. Foyer entier, tous biens confondus, loyers hors charges encaissés dans l'année. C'est ce chiffre, et lui seul, qui décide du régime par défaut.
2. Le taux de charge effectif. Charges déductibles divisées par les loyers bruts. Au-dessus de 30 %, le réel prend l'avantage. Notre page sur les charges déductibles permet de trier ce qui compte réellement dans ce ratio.
3. La nature des travaux prévus. Réparation, entretien et amélioration sont déductibles ; construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas. Un chantier mal qualifié fausse tout le calcul : la frontière passe entre l'amélioration, qui se déduit, et l'agrandissement, qui ne se déduit pas.
4. L'horizon à trois ans, compté deux fois. Deux contraintes de trois ans se superposent, et elles ne se recouvrent pas. La première tient à l'option : une fois la 2044 déposée, vous restez au réel trois ans, même si le calcul s'inverse. La seconde ne concerne que les années où un déficit a été imputé sur le revenu global : le logement doit alors rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, sinon les trois années précédentes sont reconstituées. Un crédit qui démarre, un bien qui arrive, un chantier programmé, une revente envisagée : l'option se juge sur la période, pas sur l'exercice.

Le régime réel se déclare sur le formulaire n° 2044. Notre guide de la déclaration des revenus fonciers détaille les postes à y reporter, ligne par ligne, et le calendrier fiscal rappelle les dates de dépôt applicables.

Ce que Coziloc prend en charge

Le calcul lui-même n'est pas difficile. Ce qui coûte cher, c'est de le faire au mauvais moment, avec des chiffres reconstitués en mai à partir de relevés bancaires.

Coziloc travaille sur les trois données qui décident :

• Le cumul des loyers encaissés de l'année, tous biens du foyer confondus, tenu à jour en continu, pour que le franchissement des 15 000 € se voie en cours d'année et non au moment de déclarer.
• La catégorisation de chaque dépense au moment où elle est saisie (déductible du revenu foncier, récupérable sur le locataire, non déductible), ce qui donne un taux de charge effectif à jour plutôt qu'une estimation de fin d'exercice.
• Le régime fiscal retenu pour l'année, conservé avec la déclaration, pour que l'année d'entrée dans le réel reste connue quand vient la question du retour au micro-foncier.

C'est ce que vous emportez dans la décision : un chiffre brut fiable, un taux de charge réel, et la date à partir de laquelle vous redevenez libre de changer.