Plus-value immobilière : le calcul pas à pas

Le calcul d'une plus-value immobilière donne souvent un résultat plus faible que ce que le vendeur redoutait. Non pas grâce à une astuce, mais parce que deux forfaits légaux gonflent le prix d'acquisition, et parce que la date de signature pèse parfois plus lourd que le prix de vente. Voici les cinq étapes, dans l'ordre, et les montants qui changent réellement le résultat.

Les cinq étapes, dans l'ordre

L'ordre n'est pas indicatif. Chaque étape produit une grandeur que la suivante consomme, et une erreur commise à l'étape 2 se propage jusqu'à la surtaxe.

Étape 1 : le prix de cession n'est pas le prix affiché

Ce qui s'ajoute au prix de l'acte

Le point de départ est le prix stipulé dans l'acte de vente, augmenté le cas échéant des charges et indemnités que le contrat met à la charge de l'acquéreur au profit du vendeur.

Ce qui s'en retranche

S'en retranchent les frais réellement supportés par le vendeur à l'occasion de la cession, sur justificatifs : diagnostics techniques obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque, commission d'agence lorsqu'elle est contractuellement à sa charge. Petits montants au regard du prix, mais ils descendent la base imposable d'autant, et beaucoup de vendeurs ne les réunissent jamais.

Étape 2 : le prix d'acquisition n'est pas le prix payé

Le prix d'acquisition part du prix stipulé dans l'acte d'achat. Il ne reste presque jamais à ce niveau : deux majorations sont admises, l'une au titre des frais d'acquisition, l'autre au titre des travaux. C'est là que se joue l'essentiel.

Bien acheté

Les frais d'acquisition sont les droits d'enregistrement ou la TVA supportés à l'achat, les honoraires du notaire et les commissions d'intermédiaires versées lors de l'acquisition. Ils se retiennent pour leur montant réel justifié ou, à défaut, pour un forfait.

Bien reçu par donation ou par succession

Le point de départ change de nature : pas de prix d'achat, mais la valeur retenue dans l'acte de donation ou dans la déclaration de succession. Les frais admis sont ceux réellement acquittés, droits de mutation à titre gratuit compris. Faites confirmer le détail par votre notaire.

Étape 3 : les deux forfaits qui changent le résultat

Le forfait de 7,5 % sur les frais d'acquisition

Il se calcule sur le prix d'acquisition, jamais sur le prix de vente. Sur un achat à 200 000 €, il vaut donc 15 000 €. Aucune condition de durée n'y est attachée. C'est une option libre : vous pouvez retenir le forfait même si vos frais réels justifiés sont inférieurs, comme dans l'exemple ci-dessous. À l'inverse, si vos frais réels sont supérieurs à 7,5 %, retenez-les. Une réserve : ce forfait ne vise que les acquisitions à titre onéreux.

Le forfait de 15 % sur les travaux

Il mérite qu'on s'y arrête, car il est le plus mal compris. Ce n'est pas une reconstitution forfaitaire de travaux réels. C'est une faculté ouverte par une condition de durée : au-delà de cinq ans de détention d'un immeuble bâti, le vendeur peut l'appliquer sans avoir à établir qu'il a fait le moindre travail. Sur le même achat à 200 000 €, cela représente 30 000 € de plus-value effacés sans produire une seule facture.

Deux limites cadrent cette faculté. Elle ne vise que les immeubles bâtis, un terrain n'y ouvre pas droit. Et elle ne se cumule pas avec des factures : réel ou forfait, jamais les deux.

Réel ou forfait : la comparaison à faire

Une précision de champ sur la colonne des frais d'acquisition : le forfait de 7,5 % ne vise que les acquisitions à titre onéreux. Pour un bien reçu par donation ou par succession, il n'existe pas de forfait de frais d'acquisition. Seuls les frais réellement acquittés sont admis, droits de mutation à titre gratuit compris.

Exemple chiffré : cinq mois d'écart, 10 860 € d'impôt

Un appartement locatif acquis 200 000 € le 15 mars 2021. Le propriétaire a fait refaire la cuisine et la salle de bains pour 12 000 €, déjà déduits de ses revenus fonciers au régime réel : ces travaux ne peuvent donc pas majorer une seconde fois le prix d'acquisition. Ses frais d'acquisition réels justifiés s'élèvent à 13 200 €, contre 15 000 € au forfait de 7,5 %. Le forfait est plus favorable de 1 800 €, il le retient.

Le bien se vend 268 000 €. Les diagnostics obligatoires (450 €) et la mainlevée d'hypothèque (800 €) restent à sa charge, sur justificatifs. Prix de cession retenu : 266 750 €.

Scénario A : signature le 20 janvier 2026

Quatre ans et dix mois de détention. Le forfait travaux n'est pas ouvert, la cession n'intervient pas plus de cinq ans après l'acquisition.

• Prix d'acquisition majoré : 200 000 + 15 000 = 215 000 €
• Plus-value brute : 266 750 − 215 000 = 51 750 €
• Abattement pour durée de détention : néant, les cinq premières années n'en ouvrent aucun
• Impôt sur le revenu à 19 % : 9 832,50 €
• Prélèvements sociaux à 17,2 % : 8 901,00 €
• Total : 18 733,50 €, hors surtaxe

Scénario B : signature le 20 juin 2026

Cinq ans et trois mois. Le forfait travaux de 15 % devient applicable. L'abattement pour durée, lui, reste nul : cinq années révolues n'en ouvrent encore aucun.

• Prix d'acquisition majoré : 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €
• Plus-value brute : 266 750 − 245 000 = 21 750 €
• Impôt sur le revenu à 19 % : 4 132,50 €
• Prélèvements sociaux à 17,2 % : 3 741,00 €
• Total : 7 873,50 €, sans surtaxe

Les deux scénarios côte à côte

Ce que l'exemple démontre

Cinq mois d'attente valent 10 860 € d'impôt en moins, plus la surtaxe évitée, sans qu'aucune facture supplémentaire n'ait été produite. À ce stade de détention, franchir le cap des cinq ans pèse beaucoup plus lourd que l'abattement pour durée, qui ne commence à jouer qu'ensuite. C'est aussi le seul moment du calcul où le vendeur décide encore de quelque chose : après la signature, tout est figé.

Étapes 4 et 5 : abattement, imposition et surtaxe

Deux barèmes qui ne se rejoignent pas

Le point à retenir est l'existence de deux cadences distinctes. L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise à vingt-deux ans de détention, celle des prélèvements sociaux huit ans plus tard seulement. Entre vingt-deux et trente ans, un vendeur ne paie donc plus d'impôt sur le revenu mais reste redevable des prélèvements sociaux. C'est une zone que beaucoup découvrent le jour de l'acte.

Autre repère : les cinq premières années n'ouvrent aucun abattement, sur aucun des deux barèmes.

Le taux, puis la surtaxe

La plus-value nette supporte l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Le seuil de 50 000 € s'apprécie sur la plus-value imposable, celle qui reste après abattement, pas sur le gain brut. Une plus-value brute de 90 000 € sur un bien détenu quinze ans peut donc passer sous le seuil une fois l'abattement appliqué. Les tranches exactes de cette surtaxe sont susceptibles d'évoluer en loi de finances : Coziloc ne publie pas de barème sur ce point, c'est le notaire qui la liquide au moment de la vente.

Si le bien est détenu en SCI ou loué en meublé

La conséquence est nette à la revente : une SCI à l'impôt sur les sociétés perd l'abattement pour durée et voit les amortissements pratiqués réintégrés dans la base imposable. Un régime qui allège l'exploitation peut donc alourdir la sortie. Notre comparatif SCI à l'IR ou à l'IS et la page de référence SCI à l'IS détaillent les deux régimes.

Pour un bien loué en meublé au réel, la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value a été modifiée par la loi de finances pour 2025. Le sujet est technique et évolutif : faites-le confirmer au moment de la cession. Le fonctionnement des amortissements est expliqué sur notre page LMNP au réel.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

Compter deux fois les mêmes travaux

Des travaux déjà pris en compte pour la détermination du revenu foncier ne peuvent pas venir en plus majorer le prix d'acquisition. À l'inverse, les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement, qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers, trouvent ici leur utilité fiscale. Pour savoir ce qui a déjà été déduit pendant la détention, notre page sur les charges déductibles fait le tri, et le guide de la déclaration 2044 montre où ces montants ont été portés.

Présenter des factures qui ne comptent pas

Les travaux retenus pour leur montant réel doivent avoir été facturés par une entreprise et être justifiés. Le coût des matériaux que le propriétaire achète lui-même n'est jamais retenu, même lorsqu'une entreprise en assure la pose : seule la main-d'œuvre facturée par l'entreprise entre dans le calcul. La valeur du temps passé par le propriétaire n'est pas davantage retenue. Celui qui a beaucoup fait seul a donc souvent intérêt au forfait de 15 %, une fois les cinq ans passés.

Décider une fois chez le notaire

Le choix entre réel et forfait suppose d'avoir chiffré les deux, donc des factures triées et datées. Qui découvre ses options le jour du rendez-vous choisit dans l'urgence, rarement au plus favorable.

Présumer que la résidence principale n'a rien à prouver

L'exonération vise le logement qui constitue la résidence principale au jour de la cession. Cette qualification s'apprécie en fait, pas sur une déclaration : un bien quitté depuis longtemps, ou loué entre-temps, ne la conserve pas indéfiniment. Notre page sur la plus-value immobilière à la revente traite cette exonération et les autres cas particuliers.

Ce que Coziloc prend en charge sur ce sujet

Un calcul de plus-value ne se prépare pas le jour de la vente, il se prépare dès l'entrée du bien. Coziloc conserve trois éléments que personne ne retrouve dix ans plus tard :

• Le prix d'acquisition et les frais d'achat, saisis à la création du bien, avec l'acte archivé dans la gestion documentaire.
• Les factures de travaux, datées et rattachées au bien, pour que la comparaison entre travaux réels et forfait de 15 % se fasse sur des pièces et non de mémoire.
• La date d'acquisition, qui commande à la fois l'accès au forfait travaux au-delà de cinq ans et le palier d'abattement atteint le jour de la vente.

Coziloc ne liquide pas votre plus-value, c'est le rôle du notaire. Il vous évite d'arriver devant lui sans les pièces qui permettent de choisir.