Entretien de la chaudière : locataire ou propriétaire ?

« C'est au locataire. » La réponse est exacte pour l'entretien annuel d'une chaudière individuelle, et c'est à peu près tout ce qu'elle couvre. Elle ne dit rien de la carte électronique qui lâche sur un appareil de quinze ans, du contrat que vous avez signé vous-même avec un chauffagiste, de la pompe à chaleur, du conduit à ramoner ni de la chaufferie de l'immeuble. Chacun de ces cas a sa règle : le code de l'environnement dit qui organise l'entretien, la loi du 6 juillet 1989 et ses deux décrets de 1987 disent qui paie. Au moment où les chaudières redémarrent, voici la répartition exacte, et les pièces qui permettent de la faire valoir.

Chaudière individuelle : l'entretien annuel revient à l'occupant, sauf clause du bail

Les chaudières alimentées par un combustible gazeux, liquide ou solide, d'une puissance nominale comprise entre 4 et 400 kW, doivent être entretenues chaque année (article R. 224-41-4 du code de l'environnement, issu du décret n° 2009-649 du 9 juin 2009). Gaz, fioul, bois, granulés ou charbon sont visés ; une chaudière électrique ne l'est pas, faute de combustible.

Le texte qui désigne le responsable est court : « Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail » (article R. 224-41-5). Le locataire choisit donc le professionnel, commande la visite et la paie. L'article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 va dans le même sens : il met à sa charge l'entretien courant des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Cette « stipulation contraire du bail » est la seule façon de renverser la règle : avec elle, vous choisissez le chauffagiste et recevez l'attestation ; sans elle, un contrat que vous souscririez de votre côté ne s'impose pas au locataire.

Chaque année civile, pas tous les douze mois

L'entretien doit être effectué « chaque année civile » par un professionnel qualifié (article R. 224-41-7). Une visite en janvier 2025 puis une autre en décembre 2026 respectent donc l'obligation, alors que près de deux ans les séparent. À l'inverse, une visite du 15 décembre 2025 ne couvre pas l'année 2026. Après l'installation ou le remplacement d'une chaudière, le premier entretien intervient au plus tard au cours de l'année civile suivante.

Ce que contient l'attestation

La visite comprend la vérification de la chaudière et, le cas échéant, son nettoyage et son réglage, l'évaluation de son rendement et des conseils, notamment sur l'intérêt éventuel d'un remplacement (article R. 224-41-6). Le professionnel établit une attestation dans les quinze jours suivant sa visite ; le commanditaire la conserve au moins deux ans (article R. 224-41-8, texte sur Légifrance). L'arrêté du 15 septembre 2009 y fait notamment figurer le résultat de la mesure du monoxyde de carbone et les conseils : lisez ces deux lignes chaque année, c'est là que le chauffagiste écrit ce qu'il faudra bientôt réparer.

Pompe à chaleur, poêle, conduit : trois calendriers différents

La règle de l'année civile ne vaut que pour les chaudières ; les autres équipements ont leur propre rythme.

Équipement	Fréquence minimale	Initiative	Texte
Chaudière de 4 à 400 kW	Chaque année civile	Occupant, sauf clause contraire du bail	C. env., art. R. 224-41-4 et s.
Pompe à chaleur ou climatisation de 4 à 70 kW	Au moins tous les deux ans	Occupant, sauf clause contraire du bail	C. env., art. R. 224-44 et s.
Poêle, insert, chauffe-eau à gaz (hors cheminée à foyer ouvert)	Au moins tous les douze mois	Occupant, sauf clause contraire du bail	CSP, art. R. 1331-66 à R. 1331-68 et R. 1331-73
Conduit de fumée d'un appareil individuel	Ramonage au moins tous les douze mois	Occupant, sauf clause contraire du bail	CSP, art. R. 1331-71 et R. 1331-73
Conduit d'un appareil collectif	Ramonage tous les six mois, dont un en période de chauffe (douze mois sous conditions si tout gaz)	Propriétaire ou syndicat	CSP, art. R. 1331-71 et R. 1331-73

Pour les pompes à chaleur et climatisations, c'est-à-dire les systèmes thermodynamiques de 4 à 70 kW, le premier entretien intervient au plus tard deux ans après l'installation ; ceux qui produisent uniquement l'eau chaude d'un seul logement sont exclus (articles R. 224-44 et suivants du code de l'environnement, issus du décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020, texte sur Légifrance). Leur entretien courant est une réparation locative, dans la rubrique du décret n° 87-712 réservée aux équipements « mentionnés au contrat de location » : inscrivez-les au bail.

Le minimum national de ramonage s'applique depuis le 1er octobre 2023, avec une attestation remise dans les quinze jours ouvrés et conservée au moins deux ans (article R. 1331-75 du code de la santé publique). Service-public.fr précise que la majorité des départements exigent deux ramonages par an, dont un en période d'utilisation : vérifiez la règle locale en mairie. Le décret n° 87-712 classant le ramonage des conduits parmi les réparations locatives, son coût relève en principe du locataire.

Le chauffage électrique par convecteurs ou radiateurs n'entre dans aucun de ces calendriers. Les articles R. 224-41-4 et R. 224-44 du code de l'environnement visent les chaudières alimentées par un combustible et les systèmes thermodynamiques : aucun texte n'impose d'entretien périodique à un convecteur. Le locataire en assure l'entretien courant, comme pour tout équipement mentionné au bail (article 7 d de la loi de 1989), et le remplacement d'un appareil usé relève du bailleur.

Réparation, panne, remplacement : qui paie quoi

La question « qui paie la réparation ? » ne se tranche pas au moment de la panne, mais à sa cause.

Pour le chauffage, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 cite parmi les réparations locatives le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz, et le rinçage des corps de chauffe et tuyauteries. Cette liste n'est pas limitative (« notamment »). La limite est posée par l'article 7 d) de la loi de 1989 : elles ne sont pas à la charge du locataire lorsqu'elles sont occasionnées par « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». En face, l'article 6 oblige le bailleur à fournir les équipements mentionnés au contrat « en bon état de fonctionnement » et à faire toutes les réparations autres que locatives. Le remplacement de la chaudière lui incombe donc, et une installation permettant un chauffage normal fait partie des critères du logement décent (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Cette répartition vaut aussi en location meublée à usage de résidence principale : l'article 25-3 de la loi de 1989 y rend applicables les articles 6 et 7.

Reste la panne due à un défaut d'entretien. Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf à prouver la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7 c). Une panne n'est pas pour autant une dégradation par nature : l'âge de l'appareil et les attestations passées départagent l'usure et la négligence.

Situation	À la charge de	Fondement
Entretien annuel d'une chaudière individuelle	Locataire, sauf clause contraire du bail	C. env., art. R. 224-41-5 ; loi de 1989, art. 7 d)
Pièce d'usure ou petite réparation citée par le décret (joint, clapet, membrane, bilame, rinçage des corps de chauffe)	Locataire	Décret n° 87-712, IV d)
Panne due à l'usure normale, à l'âge, à un vice ou à une malfaçon (carte électronique, circulateur, échangeur)	Bailleur	Loi de 1989, art. 6 c) et 7 d)
Panne causée par un défaut d'entretien établi	Locataire	Loi de 1989, art. 7 c)
Remplacement de la chaudière	Bailleur	Loi de 1989, art. 6 a) et c)
Ramonage du conduit	Locataire, sauf clause contraire du bail	CSP, art. R. 1331-73 ; décret n° 87-712, VI d)
Désembouage du circuit	Locataire s'il relève de l'entretien ; bailleur s'il découle de l'âge ou d'un défaut de l'installation (notre lecture, aucun texte ne le nomme)	Décret n° 87-712, IV d) ; loi de 1989, art. 7 d)
Chaudière collective : combustible, entretien courant, ramonage	Propriétaire ou syndicat, récupéré dans les charges	Décret n° 87-713, II
Chaudière collective : remplacement, grosse réparation	Bailleur, sans récupération	Décret n° 87-713 (hors liste)

L'erreur la plus fréquente consiste à facturer au locataire une réparation au seul motif qu'elle survient pendant son bail. La règle est inverse : l'usure normale d'un appareil vieillissant reste au bailleur. Au régime réel, le remplacement d'une chaudière hors service est une dépense déductible des revenus fonciers, comme l'explique notre article sur les travaux déductibles, entre réparation et construction.

Un point de calendrier compte en ce moment : pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété « par l'état des éléments de chauffage » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Ce complément fixe l'état de départ ; notre page sur l'état des lieux rappelle ce qui le rend opposable.

Contrat d'entretien souscrit par le bailleur : ce qui se récupère, et ce qui ne se récupère pas

Signer soi-même un contrat annuel avec un chauffagiste, puis en répercuter le prix dans les charges, suppose deux conditions : une clause du bail, sans laquelle l'initiative appartient au locataire, et le respect de la liste des charges.

Pour les installations individuelles, la rubrique III de l'annexe du décret n° 87-713 vise l'« exploitation et entretien courant, menues réparations » du chauffage et de l'eau chaude : vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement et de sécurité, dépannage, et les mêmes menues réparations que le décret n° 87-712. Une garantie couvrant le remplacement de pièces majeures n'y figure pas et reste au bailleur. L'article 2 du décret ajoute une obligation précise : lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, « le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ». Le montant retenu est la dépense toutes taxes comprises acquittée par le bailleur (article 23 de la loi de 1989).

Précision importante : aucun texte ni aucune décision publiée que nous avons consultés ne tranche expressément le cas du contrat d'entretien d'une chaudière individuelle souscrit par le bailleur. La répartition ci-dessous résulte de la lecture combinée de ces textes ; en cas de contestation, le juge trancherait.

Exemple chiffré : un contrat à 252 € par an

Le bail d'une maison chauffée par une chaudière gaz individuelle prévoit que le bailleur fait réaliser l'entretien. Il signe un contrat annuel de 252 € TTC, que le chauffagiste ventile en trois lignes. Les montants sont ceux de l'exemple, pas des prix de marché.

Ligne du contrat	Montant TTC	Récupérable
Visite d'entretien annuel : vérification, nettoyage, réglage, attestation	150 €	Oui, exploitation et entretien courant (rubrique III)
Dépannage : déplacement et main-d'œuvre	30 €	Oui, le « dépannage » figure dans la rubrique III
Garantie pièces : remplacement des pièces défectueuses	72 €	Non, absente de la liste
Total	252 €	180 € récupérables

La part récupérable s'élève à 150 + 30 = 180 € par an, soit 180 / 12 = 15 € par mois dans la provision pour charges. Les 72 € de garantie restent au bailleur. Répercuter les 252 € pendant trois ans ferait percevoir 72 × 3 = 216 € de trop, que le locataire peut réclamer dans le délai de prescription de trois ans de l'article 7-1 de la loi de 1989. Sans ventilation écrite du contrat, la part retenue serait en outre difficile à justifier.

Chauffage collectif : l'entretien passe par les charges

Lorsque l'immeuble est chauffé par une chaudière collective, l'entretien est effectué à l'initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires (article R. 224-41-5, second alinéa). Le locataire n'organise rien : il paie par ses charges.

La rubrique II de l'annexe du décret n° 87-713, « Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes », rend récupérables le combustible ou l'énergie, l'exploitation et l'entretien courant, les menues réparations, et nommément le « ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ». Le remplacement de la chaudière et les grosses réparations n'y figurent pas (voir notre guide des charges récupérables et non récupérables) : en copropriété, triez le décompte du syndic.

Notre guide de la régularisation des charges détaille le décompte à produire.

Défaut d'entretien : dépôt de garantie, assurance, monoxyde de carbone

Service-public.fr indique que la réglementation ne prévoit pas d'amende en l'absence d'entretien annuel, mais que le bailleur peut retenir le montant de l'entretien sur le dépôt de garantie si le locataire ne présente pas d'attestation (fiche service-public.fr). Cette retenue se chiffre par la facture de l'entretien que vous faites réaliser ou par un devis, jamais par un forfait. La méthode est détaillée dans notre article sur l'état des lieux de sortie, les délais sur la page dépôt de garantie.

La même fiche prévient qu'en cas d'accident avec une chaudière mal entretenue, l'assureur peut refuser d'indemniser. La portée exacte dépend de chaque contrat, le vôtre comme celui du locataire (article 7 g) de la loi de 1989) : relisez les exclusions avant la saison.

Sur le monoxyde de carbone, l'arrêté du 15 septembre 2009 (article 3) fixe les suites à donner à la mesure effectuée dans l'air ambiant. Entre 10 et 50 ppm, la situation est anormale et appelle des investigations sur le tirage du conduit de fumée et la ventilation du local. À partir de 50 ppm, elle « met en évidence un danger grave et immédiat » et la chaudière doit rester à l'arrêt. Le conduit et la ventilation touchent au bâti : une telle mention ne se classe pas sans suite.

En cas d'intoxication, la responsabilité dépend de la cause établie, sans réponse de principe. Un repère récent concerne les professionnels : l'entrepreneur chargé de l'entretien d'une chaudière « est soumis à une obligation de résultat quant à la sécurité de l'installation » et ne peut s'exonérer que par la preuve d'une cause étrangère (Cass. 1re civ., 28 janvier 2026, n° 24-15.298, publié au bulletin, décision sur Légifrance). Dans cette affaire d'incendie, jugée sur le fondement de l'ancien article 1147 du Code civil, la cour d'appel avait notamment relevé que le tableau de commande ne figurait pas parmi les dispositifs de sécurité dont le contrat d'entretien prévoyait la vérification : son arrêt est cassé.

Chaudière fioul en fin de vie : ce que le bailleur peut installer

Le remplacement vous incombe, mais le choix de l'appareil est encadré. Le décret n° 2022-8 du 5 janvier 2022 a créé l'article R. 171-13 du code de la construction et de l'habitation : pour les travaux engagés dans un bâtiment existant après le 1er juillet 2022, un équipement de chauffage ou d'eau chaude installé, y compris en remplacement, doit présenter des émissions inférieures à 300 gCO2eq/kWh PCI. Selon le ministère de la Transition écologique, ce plafond exclut l'installation d'équipements neufs au fioul ou au charbon, les équipements existants pouvant continuer à être utilisés, entretenus et réparés. Deux dérogations existent, sur justification : une impossibilité technique (servitudes, droit des sols), ou l'absence de raccordement possible à un réseau de chaleur ou de gaz quand un équipement conforme exigerait de renforcer le réseau électrique public.

Le décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026, publié au Journal officiel du 13 septembre, réécrit cet article pour les bâtiments existants. Le plafond de 300 gCO2eq/kWh PCI portera sur « le coefficient de transformation de chaque type d'énergie auquel l'équipement recourt », et non plus sur les émissions de l'équipement pris globalement ; les deux dérogations sont conservées. Ces règles visent les travaux engagés après le 1er janvier 2027, date d'entrée en vigueur annoncée par la notice du décret (texte sur Légifrance). Le seuil qu'il crée pour les bâtiments neufs (article R. 172-14) ne concerne pas un logement existant. Un point reste à clarifier pour la fin de 2026, Légifrance affichant déjà la version modifiée comme en vigueur depuis le 14 septembre : pour un remplacement engagé d'ici là, faites confirmer par écrit à l'installateur la conformité de l'équipement proposé.

Le choix pèse aussi sur l'étiquette énergétique : voir notre guide du DPE pour les propriétaires bailleurs.

Ce qu'il faut retenir pour votre gestion

Les preuves à conserver

Pièce	Conservation prévue par les textes	Ce qu'elle prouve
Bail : clause d'entretien, liste des équipements	Aucune durée fixée	Qui organise, quels équipements entretenir
État des lieux d'entrée et complément de chauffe	Aucune durée fixée	L'état initial du chauffage
Attestation d'entretien de la chaudière, reçue par le commanditaire	Deux ans au moins (C. env., art. R. 224-41-8)	L'entretien de chaque année civile
Attestation de ramonage, reçue par le commanditaire	Deux ans au moins (CSP, art. R. 1331-75)	La vacuité du conduit
Contrat d'entretien ventilé	Aucune durée fixée	La part récupérable (décret n° 87-713, art. 2)
Factures de réparation et de remplacement	Aucune durée fixée	L'âge des pièces, donc la vétusté

Aucun texte n'oblige le locataire à vous transmettre spontanément son attestation : demandez-la par écrit. Par prudence, gardez ces pièces pendant tout le bail puis trois ans après sa fin, délai de prescription des actions dérivant du bail (article 7-1 de la loi de 1989).

Votre checklist de saison de chauffe

1. Relisez le bail : qui a l'initiative de l'entretien, et la pompe à chaleur y est-elle mentionnée ?
2. Demandez par écrit l'attestation de 2025 si vous ne l'avez pas, puis celle de 2026, et lisez la ligne du monoxyde de carbone.
3. Préparez le complément d'état des lieux que les locataires entrés depuis le printemps peuvent demander pendant le premier mois de chauffe.
4. Faites ventiler votre contrat d'entretien et limitez la provision à la part récupérable.
5. Qualifiez chaque panne avant de la facturer : usure et âge pour vous, défaut d'entretien établi ou menue réparation listée pour le locataire.
6. Anticipez le remplacement d'une chaudière ancienne, surtout au fioul, en vérifiant la version de la règle applicable à la date d'engagement des travaux.
7. Réclamez les attestations avant l'état des lieux de sortie. Dans Coziloc, l'approche d'une fin de bail remonte comme un jalon « Préparer la fin de bail » sur le tableau de bord : c'est le moment de les demander.