Louer un bien en indivision : qui décide, qui déclare

« En indivision, il faut l'accord de tout le monde » : la phrase se répète dans toutes les successions, et elle est fausse pour l'essentiel de la gestion locative. Depuis le 1er janvier 2007, les indivisaires qui réunissent deux tiers des droits peuvent signer un bail d'habitation sans l'accord des autres. L'erreur inverse est aussi répandue côté impôt : en location nue, « l'indivision » ne déclare rien, chaque indivisaire déclare sa part, dans son foyer, sous son propre régime. Et pour le meublé, un arrêt du Conseil d'État de novembre 2025 a rouvert une porte que la doctrine administrative tient toujours fermée.

Une indivision n'est pas une personne : qui signe, qui encaisse

L'indivision naît d'un achat à plusieurs ou d'une succession, sans formalité, et n'a pas de personnalité juridique. Le bail, les quittances et un éventuel congé sont donc établis au nom des indivisaires, désignés un par un. La Cour de cassation a ainsi jugé nul un congé délivré au nom d'une « indivision », sans que le locataire ait à prouver un préjudice (3e chambre civile, 5 avril 2001, selon l'analyse publiée par l'ANIL).

Les loyers n'appartiennent pas à celui qui les encaisse. « Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision », sauf partage provisionnel ou accord établissant une jouissance divise, et chaque indivisaire a droit aux bénéfices et supporte les pertes proportionnellement à ses droits (article 815-10 du code civil). L'indivisaire qui gère est « redevable des produits nets de sa gestion », avec droit à une rémunération fixée à l'amiable ou, à défaut, par le juge (article 815-12). Aucune réclamation sur ces revenus n'est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être. Enfin, celui qui occupe le logement au lieu de le louer est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité (article 815-9).

Qui décide : la règle des deux tiers et ses limites

L'article 815-3 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 et en vigueur depuis le 1er janvier 2007, permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis d'effectuer les actes d'administration, de donner un mandat général d'administration, et de « conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal ». Ils doivent en informer les autres indivisaires, faute de quoi les décisions leur sont inopposables (article 815-3 sur Légifrance).

Les deux tiers se comptent en droits, pas en têtes. Un indivisaire à 70 % décide seul. Deux indivisaires sur trois à parts égales atteignent exactement les deux tiers, ce qui suffit. Deux indivisaires à 50 % n'y arrivent jamais : l'accord des deux reste nécessaire, et si le refus de l'un met en péril l'intérêt commun, le juge peut autoriser l'autre à passer seul l'acte (article 815-5).

Quel acte, quelle majorité

Acte	Qui peut décider	Fondement
Signer un bail d'habitation, vide ou meublé	Au moins deux tiers des droits, avec information des autres	Article 815-3, 4°
Renouveler ce bail	Au moins deux tiers des droits	Article 815-3, 4°
Fixer le loyer d'un nouveau bail	Deux tiers, le loyer étant une condition du bail	Article 815-3, 4°
Confier la gestion à un indivisaire ou à une agence	Deux tiers (mandat général d'administration)	Article 815-3, 2°
Faire des travaux d'entretien	Deux tiers, ou un seul indivisaire pour une mesure nécessaire à la conservation du bien	Articles 815-3, 1° et 815-2
Donner congé pour vendre un logement loué vide	Tous les indivisaires	Article 815-3 ; Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188
Donner congé pour reprise, ou pour vendre un meublé	Non tranché par les textes : faire signer tous les indivisaires	Articles 13, 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989
Vendre le bien	Tous les indivisaires, sauf autorisation judiciaire	Articles 815-3, 815-5-1 et 815-6
Signer un bail commercial ou rural	Tous les indivisaires	Article 815-3, 4° (exclusion expresse)

Le congé pour vendre marque la frontière. En location vide, il vaut offre de vente au locataire, donc acte de disposition, pour lequel l'article 815-3 exige « le consentement de tous les indivisaires » : la Cour de cassation l'a rappelé le 2 juillet 2026 (3e chambre civile, pourvoi n° 25-13.188, arrêt non publié au bulletin), en ajoutant que le locataire peut se prévaloir de la nullité sans justifier d'un grief. Pour le congé pour reprise, l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas d'indivision les dispositions de l'article 15, qui régit ce congé, peuvent être invoquées « par tout membre de l'indivision », sans fixer de majorité : un congé signé par tous ne prend aucun risque. Motifs et délais figurent dans notre guide du congé du bailleur.

L'erreur la plus fréquente : le gestionnaire « de fait »

Dans la plupart des indivisions familiales, un seul indivisaire gère tout. Le dernier alinéa de l'article 815-3 lui reconnaît un mandat tacite lorsqu'il agit « au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part », mais ce mandat couvre « les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ». Il peut encaisser les loyers, pas signer seul le prochain bail. Le remède est un mandat écrit, voté aux deux tiers, qui vise expressément les baux ; c'est aussi de ce vote qu'un gestionnaire professionnel mandaté par des indivisaires tient ses pouvoirs.

Un geste reste ouvert à chacun, sans vote : tout indivisaire peut « prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence » (article 815-2).

Location nue : chacun déclare sa part, dans son propre foyer

La doctrine fiscale pose le principe en une phrase : chaque indivisaire « participe aux produits des biens indivis au prorata de ses droits dans l'indivision et, corrélativement, il n'est tenu aux charges que dans la même proportion », et il est imposé « pour la quote-part correspondant à ses droits dans le revenu net total de l'indivision » (BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 10). L'indivision elle-même n'est pas imposée : chacun porte sa part sur sa propre déclaration.

Le même paragraphe tranche le piège le plus coûteux. Qu'un contribuable ait laissé à sa sœur la totalité des loyers et payé seul tous les travaux « ne peut étendre les droits à déduction qu'il tient de l'article 31-I du code au-delà de sa quote-part dans l'indivision ». Payer plus que sa part ne permet pas de déduire plus que sa part.

Le seuil du micro-foncier se juge foyer par foyer

Le micro-foncier s'applique lorsque le revenu brut foncier n'excède pas 15 000 €, et l'article 32 du code général des impôts précise que ses dispositions visent « l'ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal ». L'option pour le réel est elle aussi globale : elle couvre tous les revenus fonciers du foyer (BOI-RFPI-DECLA-10, § 230).

La doctrine ne consacre aucun paragraphe au micro-foncier des indivisaires : la règle découle de la combinaison des deux textes. La quote-part de loyers bruts de chaque indivisaire s'ajoute aux autres revenus fonciers de son foyer, et c'est ce total qui est comparé au seuil. Les loyers de l'indivision ne sont jamais confrontés en bloc aux 15 000 €, et deux indivisaires d'un même bien peuvent relever de régimes différents. Deux époux ou partenaires de PACS imposés ensemble additionnent en revanche leurs quotes-parts.

Ces revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, contre 18,6 % pour la location meublée non professionnelle (impots.gouv.fr). L'arbitrage chiffré entre les deux régimes est détaillé dans notre article sur le micro-foncier et le réel, les lignes à remplir dans notre guide de la déclaration 2044.

Exemple chiffré : une indivision à trois, 50 / 30 / 20, louée nue

Trois héritiers reçoivent en indivision un appartement loué vide 1 200 € par mois hors charges : Anne détient 50 %, Bruno 30 %, Claire 20 %. Loyers bruts de l'année : 1 200 × 12 = 14 400 €. Charges déductibles payées par l'indivision :

Poste	Montant
Taxe foncière	1 500 €
Assurance propriétaire non occupant	240 €
Charges de copropriété non récupérables	860 €
Réfection de la salle de bains	3 400 €
Total	6 000 €

Chacun reçoit sa part, puis la rattache à la situation de son propre foyer.

	Anne (50 %)	Bruno (30 %)	Claire (20 %)
Quote-part des loyers bruts	7 200 €	4 320 €	2 880 €
Quote-part des charges	3 000 €	1 800 €	1 200 €
Autres loyers bruts du foyer	9 600 €	0 €	11 000 €
Revenus fonciers bruts du foyer	16 800 €	4 320 €	13 880 €
Régime du foyer	Réel de plein droit	Micro-foncier	Réel, option en cours
Base imposable issue de l'indivision	4 200 €	3 024 €	1 680 €

• Anne loue aussi un studio 9 600 € par an, seul sous le seuil. Sa quote-part porte son foyer à 16 800 € : le réel s'applique de plein droit à tous ses revenus fonciers. Base : 7 200 − 3 000 = 4 200 €.
• Bruno n'a pas d'autre revenu foncier : micro-foncier par défaut. Base : 4 320 × 70 % = 3 024 €. Sa part des travaux, 1 020 €, est réputée couverte par l'abattement.
• Claire reste sous le seuil, mais elle a opté pour le réel il y a deux ans pour son propre logement loué. L'option couvre tout son foyer. Base : 2 880 − 1 200 = 1 680 €.

Contrôle : les trois bases font 8 904 €, pour un résultat réel de l'indivision de 14 400 − 6 000 = 8 400 €. L'écart de 504 € est ce que Bruno perd en restant au forfait cette année (3 024 − 2 520).

Bruno devrait-il opter ? L'option l'engage trois ans. Les deux années suivantes, à loyers inchangés et sans travaux, sa part des charges retombe à 780 € (30 % de 2 600 €) : le réel donnerait 3 540 € de base contre 3 024 € au forfait, soit 516 € de plus chaque année. Sur trois ans, l'option lui ferait perdre 528 € de base, environ 149 € d'impôt et de prélèvements sociaux à un taux marginal de 11 % (11 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 28,2 %, hors effet de la CSG déductible). Il reste au micro-foncier, et il a raison.

Location meublée : ce que change l'arrêt du Conseil d'État du 14 novembre 2025

La position administrative est simple : une indivision qui loue en meublé relève du réel, parce qu'elle est assimilée aux sociétés et organismes soumis au régime des sociétés de personnes, que l'article 50-0 du code général des impôts exclut du micro-BIC.

Le Conseil d'État a jugé l'inverse sur le principe. Dans sa décision du 14 novembre 2025 (9e et 10e chambres réunies, n° 495516, mentionnée aux tables du recueil Lebon), il retient que l'affectation de biens indivis à une entreprise remplit la condition d'apports, mais qu'elle « ne suffit pas, par elle-même, à caractériser l'existence entre eux d'une société de fait, en l'absence de participation de chacun des copropriétaires indivis à la direction et au contrôle de l'affaire, ainsi qu'aux bénéfices ou aux pertes ». La preuve de la société de fait incombe à celui qui l'invoque (décision sur le site du Conseil d'État).

Deux précisions évitent de lui faire dire plus qu'il ne dit :

1. Le seuil se mesure sur la totalité des recettes : « la totalité des recettes réalisées par cette entreprise », même si chaque indivisaire en déclare une partie. Trois indivisaires qui encaissent ensemble 90 000 € ne se comparent pas au seuil avec 30 000 € chacun.
2. Les impositions ont été maintenues. Les recettes en litige, 219 550 €, 158 744 € et 157 098 €, dépassaient largement les seuils, et l'imposition au réel a été confirmée par substitution de base légale. L'arrêt ne dit pas qu'une indivision a droit au micro-BIC, il dit qu'elle n'en est pas exclue par sa seule nature.

La doctrine administrative n'a pas suivi

Le BOFiP, dans sa version du 19 août 2026, publiée neuf mois après l'arrêt et sans le citer, affirme toujours que les sociétés de fait et les indivisions « ne peuvent pas, sauf exception, bénéficier du régime micro-BIC » (BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 80).

L'article L. 80 A du livre des procédures fiscales permet au contribuable d'opposer à l'administration l'interprétation qu'elle a publiée : la garantie joue en sa faveur, jamais contre lui. Une doctrine défavorable ne l'oblige donc pas, et l'arrêt de la juridiction suprême fait autorité. Mais tant que le BOFiP n'est pas mis à jour, l'indivision qui applique le micro-BIC doit s'attendre à devoir se prévaloir de l'arrêt lors d'un contrôle. Et si chaque indivisaire participe à la direction, au contrôle et aux résultats de l'activité, la société de fait peut être caractérisée : l'exclusion s'applique alors.

Trois points restent sans réponse écrite et justifient un accompagnement : qui signe l'option pour le réel en cas de désaccord, qui dépose la déclaration de résultat au réel, et comment combiner les recettes de l'indivision avec celles d'un meublé détenu en propre par l'un des indivisaires.

Le statut LMNP ou LMP reste une affaire de foyer

Le caractère professionnel s'apprécie dans le foyer fiscal de chaque indivisaire : recettes meublées du foyer supérieures à 23 000 €, et supérieures à ses revenus imposés comme traitements et salaires (pensions, rentes viagères et rémunérations de l'article 62 comprises), autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles ou non commerciaux (article 155, IV du code général des impôts ; BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 40 et 50). Pour une société de personnes, le BOFiP retient les recettes « à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux » (§ 140) ; aucun texte ne le dit pour l'indivision, mais la quote-part de chaque indivisaire est la lecture la plus cohérente. L'arbitrage entre forfait et amortissement est traité dans notre article sur le micro-BIC ou le réel en LMNP.

Indivision ou SCI pour louer

La question se tranche moins sur l'impôt que sur les règles de décision et de sortie.

Critère	Indivision	SCI à l'impôt sur le revenu
Création	Aucune formalité, elle naît d'un achat ou d'une succession	Statuts, annonce légale, immatriculation
Signer un bail d'habitation	Deux tiers des droits, avec information des autres	Le gérant, dans les pouvoirs fixés par les statuts
Vendre le bien	Unanimité, sauf autorisation judiciaire	Selon les statuts
Sortir	À tout moment, par une demande de partage	Par la cession de ses parts, dans les conditions des statuts
Loyers en location nue	Quote-part déclarée par chaque indivisaire	Résultat déclaré par la société sur la 2072, puis quote-part reportée par chaque associé
Location meublée	Micro-BIC possible selon le Conseil d'État, contesté par la doctrine	Risque d'assujettissement de la société à l'impôt sur les sociétés
Durée minimale d'un bail vide	Trois ans (articles 10 et 13 de la loi du 6 juillet 1989)	Trois ans pour une SCI familiale, six ans sinon

L'indivision ne coûte presque rien, mais n'importe quel indivisaire peut en demander la fin ; la SCI fige les règles à l'avance, au prix de formalités annuelles. Nos articles sur la création d'une SCI de gestion locative et sur le choix entre SCI à l'IR ou à l'IS détaillent ces obligations, et notre page sur la gestion locative en SCI montre comment suivre les quotes-parts d'associés.

Organiser l'indivision, ou en sortir

L'article 815 du code civil pose le principe : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué », sauf sursis par jugement ou par convention. Tout l'édifice locatif peut donc être remis en cause par une demande de partage.

La convention d'indivision stabilise la situation. Elle exige l'accord de tous, un écrit désignant les biens et les quotes-parts à peine de nullité, et la publicité foncière pour un immeuble (article 1873-2). À durée déterminée, elle ne peut dépasser cinq ans et se renouvelle par décision expresse, ou par tacite reconduction si elle le prévoit ; à durée indéterminée, le partage reste possible pourvu qu'il ne soit ni de mauvaise foi ni à contretemps (article 1873-3). Elle peut désigner un ou plusieurs gérants (article 1873-5).

Deux voies permettent de vendre sans l'unanimité. Hors démembrement de propriété, et sauf si un indivisaire est présumé absent ou, par suite d'éloignement, hors d'état de manifester sa volonté (article 836), les titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent, après avoir exprimé leur intention devant notaire, demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente, qui a lieu par licitation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres (article 815-5-1). Et depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, en vigueur le 9 avril, le président du tribunal judiciaire, saisi des mesures urgentes que requiert l'intérêt commun, peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis (article 815-6).

Votre checklist d'indivisaire bailleur

1. Relisez les quotes-parts sur l'acte d'acquisition ou les actes du notaire : elles fixent la majorité, la répartition des loyers et la part déclarable.
2. Formalisez chaque décision de location par écrit, signée par au moins deux tiers des droits, et notifiez-la aux autres indivisaires.
3. Remplacez la gestion « de fait » par un mandat écrit voté aux deux tiers, qui vise expressément la signature et le renouvellement des baux.
4. Faites signer tout congé par tous les indivisaires, obligatoirement pour vendre un logement loué vide, par prudence dans les autres cas. Dans Coziloc, l'approche d'une fin de bail remonte comme un jalon « Préparer la fin de bail » : c'est le moment de réunir les signatures.
5. Remettez à chacun, avant la campagne déclarative, le relevé de sa quote-part de loyers bruts et de charges.
6. Laissez chaque indivisaire vérifier son propre seuil de 15 000 €, quote-part comprise : les régimes peuvent légitimement différer.
7. En meublé, choisissez le régime en connaissant la divergence entre le Conseil d'État et le BOFiP, sur le total des recettes, et faites valider la situation avant la première déclaration.
8. Envisagez une convention d'indivision si la location doit durer : cinq ans au plus en durée déterminée, un gérant désigné, et aucun partage imposé avant le terme sauf justes motifs.