Congé du bailleur : les trois motifs légaux

Un propriétaire qui veut récupérer son logement découvre souvent, au moment où il en a besoin, qu'il ne le peut pas encore. Le congé du bailleur est l'acte le plus encadré du bail d'habitation : trois motifs possibles, une seule date d'effet, des mentions imposées à peine de nullité. Et il ne se rattrape pas : un congé nul ou hors délai reporte la reprise de trois ans en location vide.

Trois motifs limitatifs, et rien d'autre

Le mot limitatifs porte toute la règle : il n'existe pas de quatrième voie, même de bonne foi.

Ce qui ne fonde pas un congé

• Un loyer devenu inférieur au marché : la réponse n'est pas le congé, c'est la procédure de réévaluation du loyer manifestement sous-évalué prévue par l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. Elle se notifie au moins six mois avant le terme du bail, dans les formes du congé, avec des références de logements comparables à l'appui, trois ou six selon la densité de la commune, et sous des plafonds de hausse. L'indexation annuelle sur l'IRL suit l'inflation et ne rattrape jamais un écart de marché. Un point tranche souvent la décision : lorsque cette procédure est engagée, le congé ne peut pas être donné pour le même terme. Réévaluer ou reprendre, il faut choisir, et les deux se décident à la même date.
• La préférence pour un autre candidat.
• Un projet de vente encore flou, dont le prix n'est pas arrêté, lorsque le logement est loué vide.
• Un simple projet d'embellissement ou de rentabilisation. Des travaux lourds ou une démolition qui exigent réellement le départ du locataire peuvent en revanche être admis au titre du motif légitime et sérieux, sous contrôle du juge et à charge de preuve pour le bailleur, qui doit démontrer son intention de les réaliser. L'installation d'un siège social ou la transformation en bureaux sont en revanche écartées.
• Le passage envisagé en location saisonnière ou en meublé.

Le congé ne vaut que pour l'échéance

C'est la dissymétrie la plus mal comprise du bail. Le locataire part quand il veut, sous réserve de son préavis. Le bailleur ne dispose que d'une date : le terme du contrat en cours. Si l'échéance passe sans congé, le bail se reconduit et la question ne se repose qu'au terme suivant. Le guide sur le préavis de départ du locataire donne le pendant côté locataire.

Six mois en location vide, trois mois en meublé

Le classement en zone tendue change beaucoup de choses, mais pas celle-là. Pour vérifier si un logement y est situé, la liste des communes concernées suit le périmètre fixé par décret.

En meublé, l'échéance revient chaque année : la fenêtre est plus fréquente, mais plus courte. Le bail mobilité, non renouvelable, s'achève à son terme sans congé à donner.

Le mode de notification compte autant que le délai : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception, pas de l'envoi.

Le congé pour reprise : désigner une personne réelle

Qui peut être bénéficiaire

Le cercle est fermé, et deux de ses membres portent une condition de date. Le bénéficiaire ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS à condition que le PACS soit enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette même date, ses ascendants et descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin notoire. Un frère, une sœur, un neveu, un ami ou une société n'en font pas partie.

Ces deux conditions d'ancienneté sont exactement le terrain sur lequel le contentieux se noue. Un bailleur qui reprend au profit d'un concubin installé depuis six mois délivre un congé attaquable en croyant l'inverse.

Un cas mérite d'être connu des bailleurs qui détiennent en société. Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le congé pour reprise peut être donné par la société au profit de l'un des associés. Il en va de même, pour un logement en indivision, au profit de tout membre de l'indivision.

Ce que le congé doit contenir

Un congé pour reprise indique le motif, l'identité et l'adresse du bénéficiaire, et la nature du lien qui l'unit au bailleur. La formule « congé pour reprise personnelle », seule, ne suffit pas. Ces mentions permettent au locataire, puis au juge, de vérifier que la reprise profite à une personne autorisée. Un congé qui ne les porte pas est attaquable, même si le projet est sincère.

Une pièce s'ajoute au texte du congé lui-même. En location vide, le congé pour reprise comme le congé pour vente doivent être accompagnés de la notice d'information prévue par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui expose les obligations du bailleur ainsi que les voies de recours et d'indemnisation du locataire. Son contenu est fixé par un arrêté du 13 décembre 2017 et elle s'impose aux congés délivrés depuis le 1er janvier 2018. Son absence n'annule pas automatiquement le congé, les juges appréciant au cas par cas et exigeant souvent la démonstration d'un grief, mais elle ouvre une contestation que rien n'oblige à subir. Le régime de la location meublée ne renvoie pas à cette obligation.

Le contrôle porte aussi sur l'après

Le juge vérifie la réalité du motif à partir de faits postérieurs au congé. Un logement remis en location peu après une reprise annoncée, une vente qui n'intervient jamais, un bénéficiaire qui n'emménage pas : ce sont les indices classiques. Un congé pour reprise sans intention réelle de reprendre reste donc risqué des mois après sa délivrance, et un congé frauduleux expose en outre le bailleur à une sanction pénale.

Le congé pour vente : une offre faite au locataire en location vide

Le locataire achète en priorité

En location vide, le congé pour vente est deux actes en un. Il met fin au bail et il ouvre au locataire un droit d'acquérir en priorité, aux prix et conditions indiqués dans le congé lui-même. L'offre reste valable pendant les deux premiers mois du préavis. Le prix doit donc être arrêté avant la délivrance, pas après. Un bailleur qui donne congé « pour vendre » sans chiffrer son bien n'a pas donné un congé valable, il a annoncé une intention.

Baisser le prix ensuite rouvre les droits du locataire

Si le bien est finalement cédé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, ce dernier doit en être informé et se voit à nouveau offrir le bien. Sans ce mécanisme, il suffirait d'afficher un prix dissuasif pour vider le droit de priorité de son contenu. D'où la règle pratique : n'annoncer qu'un prix que l'on est prêt à tenir.

En meublé, le locataire n'a pas ce droit de priorité

Le régime de la location meublée ne reprend pas ce mécanisme. Le locataire d'un logement meublé ne bénéficie d'aucun droit de préemption, et le congé pour vente n'a donc ni à valoir offre de vente, ni à chiffrer un prix. Reste que le motif doit être réel : un congé pour vente suivi d'une remise en location se conteste en meublé comme ailleurs.

Vendre occupé, l'option que l'on oublie

Donner congé n'est pas obligatoire pour vendre. Un logement loué se vend occupé : le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui prend la place du bailleur. La décote est réelle, mais elle se compare à six mois de préavis, à une vacance possible et à un congé attaquable. Pour un investisseur, un bien loué avec un locataire à jour est un argument, pas un défaut.

Le motif légitime et sérieux, rarement la bonne route pour un impayé

Le troisième motif vise le manquement du locataire à ses obligations : impayés répétés, troubles de voisinage établis, défaut d'assurance, sous-location non autorisée. Le manquement doit être réel, prouvé et suffisamment grave. Un retard isolé et régularisé ne suffit pas.

C'est aussi le motif qui accueille les situations où le maintien du locataire devient matériellement impossible, comme une démolition suivie d'une reconstruction ou une restructuration lourde de l'immeuble. La jurisprudence l'admet, mais elle exige que les travaux commandent réellement le départ et que le bailleur démontre son intention de les mener. Ce n'est pas un quatrième motif, c'est une application exigeante du troisième.

Pour un impayé, le congé n'est presque jamais la voie la plus rapide : il ne libère le logement qu'au terme du bail, et la dette court pendant ce temps. La clause résolutoire, elle, ne dépend pas du calendrier du bail. Le guide sur la procédure en cas de loyer impayé détaille les étapes et leurs délais.

Exemple chiffré : compter à rebours, puis compter le manque à gagner

Bail vide de trois ans, signé le 1er juillet 2024 par un bailleur personne physique. Loyer 850 € hors charges, provisions 90 €, soit 940 € appelés chaque mois.

1. Échéance du bail : 30 juin 2027.
2. Date limite de réception : 30 décembre 2026, soit six mois pleins avant l'échéance.
3. Envoi visé : début décembre 2026, pour absorber un pli non retiré.
4. Congé reçu le 12 décembre 2026, pour une reprise au profit de la fille du bailleur, nommée et domiciliée dans l'acte, notice d'information jointe.

Le bailleur compte sur six mois de loyers entre janvier et juin 2027. Le locataire, lui, quitte les lieux le 28 février 2027.

Lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il occupe réellement le logement. Les six mois de préavis ne sont donc pas des revenus acquis : il faut soit avancer la reprise, soit assumer la vacance. C'est souvent ce calcul qui décide du bon moment pour donner congé.

L'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie suivent le régime habituel. Le guide sur l'état des lieux de sortie et la page sur le dépôt de garantie en donnent les délais.

La date à surveiller n'est pas l'échéance

Six mois de préavis avant une échéance qui n'arrive que tous les trois ans en location vide : un bailleur qui rate sa fenêtre attend trois ans de plus. La date à inscrire dans l'agenda n'est donc pas l'échéance du bail, c'est l'échéance moins six mois. Passée cette date, la décision est prise par défaut, contre le projet du bailleur.

Encore faut-il partir de la bonne durée. Le bail vide est conclu pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, mais aussi lorsqu'il s'agit d'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, ou d'un logement détenu en indivision. Les six ans ne visent que les autres personnes morales. Un bailleur en société civile de famille qui croit son bail conclu pour six ans place sa date limite trois ans trop tard et rate définitivement sa fenêtre. La même date sert d'ailleurs pour la proposition de réévaluation d'un loyer sous-évalué, qui se notifie elle aussi six mois avant le terme.

Les erreurs qui font annuler un congé

Les motifs sont rarement le problème : la forme et le calendrier font tomber les congés.

• Compter l'envoi au lieu de la réception. Un courrier posté à six mois moins deux jours est hors délai.
• Se tromper de durée de bail. Une société civile de famille ou un logement en indivision suivent le régime de trois ans, pas celui de six ans.
• Écrire « pour reprise » sans désigner personne. Identité, adresse et nature du lien sont exigées à peine de nullité.
• Oublier la notice d'information. En location vide, elle doit être jointe au congé pour reprise comme au congé pour vente. Son oubli ne fait pas tomber le congé à lui seul, mais il donne prise à la contestation.
• Donner congé pour vente sans prix en location vide. Sans prix ni conditions, il n'y a pas d'offre, donc pas de congé valable. En meublé, cette exigence ne s'applique pas, faute de droit de priorité.
• Oublier un cotitulaire. Le logement qui sert de résidence à un couple marié est occupé par les deux, même si un seul a signé. En colocation, chaque titulaire reçoit le congé.
• Oublier la protection du locataire âgé. Elle subordonne le congé à une offre de relogement, sauf si le bailleur remplit lui-même des conditions d'âge ou de ressources.
• Relouer le logement après un congé pour reprise. C'est l'indice qui fait tomber un congé le plus sûrement, et il se constate après coup.

Ce que Coziloc prend en charge sur ce sujet

Coziloc ne rédige pas le congé et ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit sur un cas particulier. Sur ce sujet précis, l'outil tient trois choses.

• La date limite de congé de chaque bail, calculée à partir de la durée réelle du contrat et pas seulement de sa date d'échéance. Des deux, c'est la seule qui se rate en silence.
• Le dossier du bail au même endroit : contrat, avenants, état des lieux d'entrée, quittances émises. Le jour où la réalité d'un motif est discutée, les pièces sont réunies et datées.
• L'historique des loyers et des charges, qui permet de chiffrer un préavis avant de décider du moment où le donner.

Le choix du motif et la rédaction de l'acte appartiennent au bailleur. Le calendrier, lui, se surveille tout seul.