Congé du bailleur : les trois motifs légaux

Beaucoup de propriétaires découvrent au moment où ils en ont besoin qu'ils ne peuvent pas reprendre leur logement quand ils le veulent. Le congé du bailleur est l'un des actes les plus encadrés du droit locatif, et le plus souvent annulé pour un défaut de forme.

Trois motifs, et rien d'autre

Le mot limitatifs est décisif. Il n'existe pas de quatrième voie. Ni « j'ai besoin de vendre plus tard », ni « je préfère un autre locataire », ni « le loyer est trop bas ». Un congé fondé sur autre chose que ces trois motifs est nul.

Le préavis de six mois se compte à rebours depuis l'échéance du bail, et il n'est jamais réduit par le classement de la commune en zone tendue : cette réduction ne bénéficie qu'au locataire.

Ce qui fait annuler un congé

Les motifs sont rarement le problème. Les mentions le sont.

Pour un congé pour reprise, le congé doit désigner le bénéficiaire, son adresse, et la nature du lien avec le bailleur. Ce n'est pas une formalité administrative : c'est ce qui permet au locataire et au juge de vérifier que la reprise est réelle. Un congé qui indique « pour reprise personnelle » sans autre précision est attaquable.

Pour un congé pour vente, le congé vaut offre de vente au locataire, aux prix et conditions indiqués. Il faut donc avoir arrêté son prix avant de délivrer le congé, pas après.

Pour un motif légitime et sérieux, le manquement invoqué doit être établi et proportionné. Des impayés répétés sont un motif classique, mais leur traitement passe le plus souvent par la procédure prévue au bail plutôt que par un congé à l'échéance. Notre page sur la procédure en cas de loyer impayé détaille cette voie.

Le contrôle du juge est réel

Le juge peut vérifier la réalité du motif, et il le fait. Des éléments postérieurs au congé peuvent servir à cette vérification : un logement remis en location peu après un congé pour reprise, ou une vente qui n'intervient jamais après un congé pour vente, sont des indices retenus.

Un congé pour reprise délivré sans intention réelle de reprendre n'est donc pas seulement risqué au moment de la délivrance. Il le reste des mois après, quand la situation de fait contredit le motif annoncé.

Le calendrier à tenir

C'est l'aspect le plus sous-estimé. Six mois de préavis, avant une échéance de bail qui n'arrive que tous les trois ans en location vide, signifie qu'un bailleur qui rate sa fenêtre attend trois ans de plus.

La date à surveiller n'est donc pas l'échéance du bail : c'est l'échéance moins six mois. Passée cette date, la décision est prise par défaut.

Notre page sur le préavis de départ du locataire donne le pendant côté locataire, où les règles sont bien plus souples.

Coziloc suit la date limite de congé de chaque bail, pas seulement sa date d'échéance, pour que la fenêtre de décision ne se referme pas en silence.