Zone tendue : ce que le classement change pour un bailleur

« Zone tendue » est un classement administratif, pas une appréciation de marché. Il ne dit pas qu'une ville est chère, il déclenche des règles précises, et pas toujours celles qu'on lui prête. La formule qu'on entend partout, « en zone tendue les préavis sont plus courts », est vraie pour le locataire et fausse pour le bailleur. Entre les deux, deux effets passent inaperçus : un plafond de loyer à la relocation et une taxe sur la vacance.

Ce que « zone tendue » désigne exactement

Le classement ne se décide pas au cas par cas. Il correspond au 1° de l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, c'est-à-dire aux communes situées dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. C'est la définition posée au premier alinéa du I de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle renvoie l'article 15-I de la même loi pour le préavis réduit. Le décret de 2013 a été modifié à plusieurs reprises, la dernière refonte de son annexe résultant du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.

Deux listes dans le même décret, un seul périmètre locatif

Le décret n° 2013-392 a d'abord été pris pour la taxe annuelle sur les logements vacants (article 232 du Code général des impôts). Depuis le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, son annexe comporte deux listes distinctes : un 1°, les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, et un 2°, des communes qui n'appartiennent pas à une telle zone, notamment littorales et touristiques. La taxe sur les logements vacants s'applique aux deux listes. La zone tendue au sens locatif, celle qui commande le préavis réduit et le plafond de relocation, ne couvre que la première.

L'ajout de 2023 a fait passer le nombre de communes redevables de la taxe d'environ 1 140 à environ 3 697, alors que la zone tendue locative en compte un peu plus d'un millier, réparties sur 28 agglomérations. La conséquence est directe et coûte cher quand on l'ignore : une commune touristique ajoutée en 2023 peut être redevable de la taxe sur les logements vacants sans que le préavis de son locataire tombe à un mois, et sans que le loyer de sa relocation soit plafonné. Être redevable de la taxe ne veut pas dire être en zone tendue.

La liste bouge, le bail ne bouge pas avec elle

Une commune peut entrer dans le périmètre ou en sortir lors d'une révision, mais le bail signé, lui, ne se réécrit pas. C'est le classement en vigueur au jour où l'acte est délivré qui compte, pas celui du jour de la signature. Un bailleur qui a mémorisé « ma commune n'est pas classée » il y a quatre ans peut se tromper aujourd'hui.

Un périmètre, quatre effets sans rapport apparent

Comment vérifier le classement d'une commune

La vérification se fait à l'adresse, jamais au département ni à l'intuition de marché. Un simulateur officiel publié sur service-public.gouv.fr permet de consulter la liste commune par commune. Dans une agglomération, la périphérie n'hérite pas du classement de la ville-centre.

Le préavis du locataire passe de trois mois à un mois

Il faut lire cette affirmation deux fois, parce que la moitié qui compte est la seconde.

Le préavis du bailleur, lui, ne bouge pas

Le classement en zone tendue n'entre nulle part dans cette règle. Six mois avant l'échéance du bail, partout, quelle que soit la tension du marché local. Le bailleur subit donc un départ rapide, mais doit anticiper très en amont s'il veut lui-même reprendre ou vendre. Les mentions obligatoires du congé sont détaillées dans l'article sur les trois motifs légaux du congé du bailleur.

Le congé du locataire doit porter la mention du motif

Le délai réduit n'est pas acquis du seul fait de l'adresse : le locataire doit indiquer dans son congé le motif qui le justifie. Un congé muet sur ce point laisse s'appliquer le préavis de trois mois. La vigilance joue dans les deux sens, un bailleur ne peut pas ignorer une mention régulière et n'a pas à traiter comme réduit un congé qui ne dit rien.

Les autres portes vers le préavis d'un mois

D'autres cas existent, notamment l'état de santé justifiant un changement de domicile et le bénéfice de certains minima sociaux. La liste complète figure à l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, et les justificatifs attendus sur la page préavis de départ du locataire.

L'effet le plus oublié : le loyer du nouveau bail est plafonné

C'est le point le plus souvent passé sous silence, et c'est celui qui coûte le plus cher. Dans les communes classées, un décret annuel encadre l'évolution des loyers lors d'une nouvelle location : le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent, révisé le cas échéant selon l'indice de référence des loyers. Ce décret est reconduit d'année en année, sa version applicable se vérifie à la date de signature.

Autrement dit, un bailleur situé en zone tendue mais hors dispositif d'encadrement des loyers n'est pas libre de fixer son loyer pour autant. Il l'est à la première mise en location. Il ne l'est plus ensuite, tant que le décret est en vigueur.

Les situations qui font sortir du plafond

Trois situations placent le logement hors du champ du décret. Le loyer s'y fixe librement, sous réserve d'un éventuel encadrement local.

• Il n'y a pas de locataire précédent. Première mise en location : aucun loyer à reconduire.
• Le logement est resté inoccupé par un locataire pendant plus de dix-huit mois. La vacance longue fait tomber le plafond, le loyer se fixe librement.
• Des travaux ont été réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer. C'est la situation de la rénovation lourde entre deux locataires : le loyer redevient libre, il n'est pas simplement relevé.

Les situations qui n'ouvrent qu'une hausse encadrée

Deux autres situations restent dans le champ du décret. Elles autorisent une hausse, mais une hausse plafonnée.

• Des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse est plafonnée à 15 % de leur coût réel toutes taxes comprises. La porte s'ouvre sur l'amélioration, pas sur la réparation courante.
• Un loyer manifestement sous-évalué au regard des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La hausse est plafonnée à la moitié de la différence entre le loyer de voisinage et le dernier loyer appliqué, et la comparaison doit pouvoir être documentée.

Le décret en vigueur reste la référence à vérifier à la date de signature. Le réflexe utile n'est pas de mémoriser les seuils, c'est de savoir dans laquelle de ces cinq situations on se trouve avant d'annoncer un loyer.

Le cas des logements classés F ou G : aucune hausse possible

Tout ce qui précède suppose un logement classé A à E au diagnostic de performance énergétique. Pour un logement classé F ou G, la loi Climat et Résilience interdit toute augmentation du loyer, en France métropolitaine, depuis le 24 août 2022. La révision annuelle par l'indice de référence des loyers est gelée, la hausse au renouvellement est fermée, et le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire sortant. Aucune des dérogations décrites plus haut ne joue tant que le logement porte cette étiquette : ni la majoration pour travaux, ni la sous-évaluation manifeste. Un bailleur qui applique une variation d'indice sur un logement classé G applique une hausse illégale.

La conséquence pratique est simple : le classement au diagnostic de performance énergétique se vérifie avant tout calcul de plafond, pas après. Une rénovation qui fait remonter le logement au-dessus de F change la donne, mais c'est le nouveau classement qui le fait sortir du gel, pas le montant des travaux.

La révision par l'IRL reste conditionnée au bail

Relever le dernier loyer par l'indice suppose une clause d'indexation au bail et une révision non déjà appliquée dans les douze derniers mois. Un bailleur qui a laissé passer ses révisions annuelles ne les rattrape pas à la relocation : il repart du dernier loyer réellement appliqué. La mécanique est détaillée sur la page indexation du loyer par l'IRL, le calcul de l'année sur la page révision de loyer 2026.

Exemple chiffré : un congé reçu le 14 mars

Un appartement loué vide dans une commune classée, sans dispositif d'encadrement des loyers, classé D au diagnostic de performance énergétique. Loyer de 780 € hors charges, plus 60 € de provisions. Le bail court depuis quatre ans, avec une clause d'indexation appliquée chaque année.

1. 14 mars, réception du congé. Le locataire mentionne la situation du logement en zone tendue. Préavis d'un mois : le bail prend fin le 14 avril, et non le 14 juin. Deux mois de préparation en moins.
2. Fixation du nouveau loyer. Au vu des annonces du quartier, le bailleur visait 850 €. Le logement étant reloué immédiatement, la vacance de plus de dix-huit mois ne s'applique pas, et aucun travaux n'a été engagé. Le plafond part donc du dernier loyer appliqué, 780 €, majoré au plus de la variation de l'indice de référence des loyers. Retenons 2,1 % à titre d'hypothèse.
3. Calcul du plafond. 780 € × 1,021 = 796,38 €. C'est le loyer maximal du nouveau bail, en l'absence de travaux et de sous-évaluation manifeste.
4. Chiffrage. L'objectif initial n'est pas atteignable : 53,62 € de loyer mensuel en moins, soit 643,44 € sur douze mois. Et chaque mois de vacance coûte 796,38 €, pendant que la taxe foncière et les charges non récupérables courent.

Cette dernière ligne mérite d'être lue seule. Sur un logement classé F ou G, la majoration de 2,1 % disparaît : le plafond redescend à 780,00 €, soit 16,38 € de moins par mois, 196,56 € sur douze mois.

Zone tendue et encadrement des loyers ne sont pas la même chose

C'est la confusion la plus répandue, et elle coûte dans les deux sens : certains bailleurs s'autocensurent alors qu'aucun loyer de référence ne leur est opposable, d'autres publient une annonce hors des clous sans le savoir.

Trois régimes coexistent donc : hors zone tendue, le loyer est fixé librement à la relocation ; en zone tendue sans encadrement, son évolution est plafonnée ; en zone tendue avec encadrement, le loyer de référence majoré s'ajoute au raisonnement, avec la possibilité d'un complément de loyer justifié. Savoir dans lequel des trois on se trouve est un prérequis à la publication d'une annonce. Les définitions sont reprises dans le glossaire de l'immobilier locatif.

La taxe sur les logements vacants, l'autre face du classement

Le préavis réduit et la taxe sur les logements vacants s'appuient sur le même décret, mais pas sur la même partie de sa liste. Le préavis d'un mois découle de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, qui renvoie au premier alinéa du I de l'article 17 de la même loi, donc aux zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, soit le 1° de l'annexe. La taxe, elle, couvre en plus les communes du 2°, ajoutées en 2023 hors de ces zones. Il n'existe aucun renvoi de l'article 15-I à l'article 232 du Code général des impôts : les deux périmètres se recoupent pour partie, ils ne se confondent pas. Un bailleur en commune touristique redevable de la taxe se tromperait donc doublement en croyant que son locataire dispose d'un préavis d'un mois et que son loyer de relocation est plafonné.

Un logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier entre dans le champ de la taxe, assise sur la valeur locative cadastrale, avec un taux qui augmente à partir de la deuxième année d'imposition. Plusieurs situations en sortent : la vacance indépendante de la volonté du propriétaire, comme un logement proposé à la location à un prix normal sans trouver preneur, ou le logement qui exige des travaux importants pour être habitable. Hors du champ de cette taxe, une commune peut instituer sa propre taxe d'habitation sur les logements vacants.

Les erreurs fréquentes, et comment les éviter

• Croire que le préavis du bailleur suit celui du locataire. Il reste de six mois en location vide, partout. Le pilotage se fait sur la date d'échéance moins six mois, pas sur l'échéance.
• Déduire la zone tendue de la taxe sur les logements vacants. Le périmètre de la taxe est plus large depuis 2023. Seules les communes du 1° de l'annexe du décret ouvrent le préavis d'un mois et le plafond de relocation.
• Refixer librement le loyer à la relocation. Le plafond d'évolution s'applique même sans encadrement des loyers. Le point de départ est le dernier loyer appliqué, pas la moyenne des annonces du quartier.
• Réviser le loyer d'un logement classé F ou G. Toute hausse est interdite, indexation comprise. L'étiquette énergie se vérifie avant tout calcul de plafond.
• Oublier la vacance longue et les travaux lourds. Un logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois, ou rénové depuis moins de six mois pour au moins une année de loyer, sort du plafond. Ne pas le savoir revient à s'imposer une contrainte qui ne s'applique pas.
• Confondre classement et encadrement. L'arrêté préfectoral d'encadrement se vérifie pour l'agglomération, séparément du classement.
• Traiter comme réduit un congé qui ne mentionne aucun motif. Le délai se lit dans le congé reçu, pas sur la carte.
• Se fier au classement connu à la signature du bail. Le périmètre bouge, la vérification se fait au jour de l'acte.
• Laisser un bien vide sans démarche de mise en location. Sans trace des recherches engagées, la vacance subie devient difficile à démontrer.

Ce que Coziloc prend en charge sur ce sujet

Le classement en zone tendue est typiquement une donnée qu'on croit connaître et qu'on ne revérifie jamais. Coziloc le traite comme une donnée dérivée, pas comme une case à cocher.

• Le zonage est déduit de l'adresse du bien, résolue en code commune INSEE puis rapprochée d'un référentiel interne. Si la correspondance n'est pas certaine, rien n'est écrit : aucun préavis légal n'est réduit sur un rapprochement approximatif.
• Le 1° et le 2° de l'annexe du décret sont distingués, parce qu'ils ne produisent pas les mêmes effets. Le préavis réduit et le plafond de relocation ne sont dérivés que du premier, jamais du seul fait qu'une commune relève de la taxe sur les logements vacants.
• Une valeur saisie à la main n'est jamais écrasée par la dérivation automatique.
• La référence du décret et sa date d'entrée en vigueur sont conservées commune par commune, les lignes antérieures étant archivées plutôt que remplacées. Le classement applicable à la date d'un congé reste lisible après une révision du périmètre.
• Le préavis est calculé par une autorité unique, qui affiche la règle appliquée et sa base légale à côté de la date de fin, selon le type de bail et la partie qui donne congé. La date proposée reste modifiable.

Ce que Coziloc ne fait pas : fixer le loyer à votre place, ni remplacer la lecture du décret en vigueur dans votre agglomération. La vue d'ensemble du logiciel de gestion locative détaille le reste du cycle, du bail à la quittance.