Colocation : bail unique ou baux individuels ?

Le mot « colocation » désigne deux contrats qui n'ont presque rien en commun. Dans un bail unique, les colocataires signent le même contrat et, si celui-ci le prévoit, répondent les uns des autres. Dans des baux individuels, chacun loue sa chambre et l'usage des parties communes, et ne doit que son propre loyer. Le premier montage sécurise l'encaissement mais fait de chaque départ une question juridique ; le second simplifie la rotation mais laisse au bailleur la vacance, la multiplication des contrats et des exigences de surface propres.

Deux montages que la loi distingue dès sa définition

L'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit la colocation comme « la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur » (texte en vigueur sur Légifrance). Il écarte la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires de pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat : un couple marié ou pacsé à la signature du bail n'est pas une colocation. L'article 25-3 de la loi l'applique aussi aux meublés loués en résidence principale.

Le contrat type suit la même ligne de partage. Les modèles du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 couvrent la colocation à bail unique, vide ou meublée, et excluent expressément les colocations formalisées par plusieurs contrats. Pour tout bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, ils s'appliquent dans leur rédaction modifiée par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui y ajoute notamment un champ facultatif de numéro de téléphone portable pour chaque colocataire.

	Bail unique	Baux individuels
Contrat	Un bail signé par tous, sur le modèle réglementaire	Un bail par chambre, hors contrat type
Solidarité	Possible, si elle est écrite au bail	Aucune entre colocataires
Impayé d'un colocataire	Réclamable en totalité aux autres et à leurs cautions, si la clause existe	Réclamable au seul défaillant et à sa caution
Départ d'un colocataire	Le bail continue au même loyer avec ceux qui restent	Seul son contrat prend fin, la chambre vide pèse sur le bailleur
Entrée d'un nouveau colocataire	Il doit figurer au bail, en pratique par avenant	Nouveau bail, choisi par le bailleur seul
Dépôt de garantie	Un seul, restitué après le départ de tous	Un par contrat, restitué à chaque départ
État des lieux	Entrée et sortie communes, signées par chacun	Un par contrat, à chaque rotation
Charges	Provisions régularisées ou forfait	Idem, contrat par contrat
Assurance	Collective ou individuelle, souscription pour compte si le bail la prévoit	Même règle
Loyer plafonné	Le plafond vise le loyer du bail	La somme des loyers ne dépasse pas le loyer applicable au logement
Surface	Décence du logement	Décence, plus 9 m² et 20 m³ par chambre
Charge de gestion	Un encaissement, un avenant par rotation	Autant de contrats, de dépôts et d'états des lieux que de chambres

La solidarité, ce que le bail unique apporte vraiment

Elle ne se présume jamais

L'article 1310 du Code civil pose la règle : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. » Un bail unique qui ne la stipule pas ne rend pas les colocataires garants les uns des autres. L'obligation se divise alors entre eux, par parts égales si le contrat ne fixe pas d'autre répartition (article 1309). Face à un impayé, le bailleur poursuit chaque colocataire pour sa seule part, et la caution de chacun ne répond que de cette part.

Avec une clause, la solidarité « oblige chacun d'eux à toute la dette » (article 1313). Le bailleur peut réclamer tout l'arriéré à n'importe lequel des colocataires et à sa caution, qui s'engage alors à payer aussi la part des autres. Celui qui a payé au-delà de sa part se retourne ensuite contre les autres (article 1317), sans que le bailleur soit concerné.

Elle survit au départ, six mois au plus

Le paragraphe VI de l'article 8-1 fixe la limite : « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. »

La sortie anticipée suppose donc un congé qui a pris effet et un remplaçant inscrit au bail. Si le remplaçant signe pendant le préavis, le partant est libéré à la fin de ce préavis. S'il arrive plus tard, la solidarité ne cesse pas avant son entrée au bail. S'il ne vient jamais, elle tombe six mois après la date d'effet du congé. Un occupant qui emménage sans signer ne compte pas : selon service-public.fr, il « n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer ». Ces règles sont d'ordre public (articles 2 et 25-3 de la loi) : une clause ne peut pas prolonger la solidarité du sortant au-delà.

La caution suit le colocataire qu'elle garantit

L'acte de cautionnement donné en colocation « identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution » (article 8-1, VI). Service-public.fr décrit deux organisations : une caution par colocataire, chaque acte désignant le colocataire garanti, ou une caution unique, dont l'acte désigne le colocataire dont le départ mettra fin à l'engagement. Les autres exigences de l'acte, et l'interdiction de cumuler caution et assurance loyers impayés hors étudiants et apprentis, figurent dans notre guide sur ce que le bailleur peut exiger d'un garant.

Scénario chiffré : un départ au 31 janvier 2027, un impayé dès avril

Un T4 meublé est loué par bail unique à Anna, Bruno et Chloé. Loyer de 1 350 € hors charges, forfait de charges de 150 €, soit 1 500 € appelés le 1er de chaque mois. Dépôt de garantie : 2 700 €, soit deux mois de loyer hors charges. Le bail contient une clause de solidarité visant le loyer, les charges et les réparations locatives. La mère de Chloé s'est portée caution par un acte qui identifie Chloé et plafonne l'engagement à 18 000 €.

Date	Événement	Conséquence
31 décembre 2026	Le bailleur reçoit le congé de Chloé par lettre recommandée	Préavis d'un mois en meublé
31 janvier 2027	Fin du préavis, un dimanche, sans report ; Chloé a rendu ses clés	Le bail continue avec Anna et Bruno, au même loyer de 1 500 €
1er avril 2027	Première échéance impayée	L'arriéré commence
31 juillet 2027	Six mois après la date d'effet du congé, aucun remplaçant	Fin de la solidarité de Chloé et de l'engagement de sa mère
30 septembre 2027	Point de situation	Six échéances impayées, d'avril à septembre

Le préavis court de date à date à compter de la réception de la lettre, week-ends et jours fériés compris. Voici qui doit quoi au 30 septembre 2027.

Échéances impayées	Montant	Qui peut être poursuivi pour le tout
Avril à juillet 2027 (4 × 1 500 €)	6 000 €	Anna, Bruno, Chloé, et leurs cautions dans la limite de leur acte
Août et septembre 2027 (2 × 1 500 €)	3 000 €	Anna, Bruno et leurs cautions seulement
Total de l'arriéré	9 000 €

Chloé, partie le 31 janvier, peut se voir réclamer 6 000 € pour un logement qu'elle n'occupe plus, et sa mère avec elle, l'acte plafonné à 18 000 € couvrant cette somme. Le dépôt de garantie de 2 700 € reste chez le bailleur jusqu'au solde de tout compte, quand tous seront partis. Chaque échéance peut être réclamée pendant trois ans : celle d'avril 2027 jusqu'en avril 2030. La suite du recouvrement figure sur notre page procédure en cas de loyer impayé.

Variante 1 : un remplaçant signe pendant le préavis

David entre au bail par avenant le 15 janvier 2027. Les deux conditions sont réunies à la fin du préavis : la solidarité de Chloé et l'engagement de sa mère cessent le 31 janvier 2027. Si les mêmes impayés surviennent, les 9 000 € se réclament à Anna, Bruno et David, et à leurs cautions. L'exposition de Chloé tombe de 6 000 € à zéro.

Variante 2 : les mêmes faits en baux individuels

Trois baux de 500 € (450 € de loyer et 50 € de forfait), sans solidarité. La chambre de Chloé reste vide de février à septembre.

Février à septembre 2027	Bail unique	Baux individuels
Loyers et charges appelés	12 000 €	8 000 €
Encaissés (février et mars)	3 000 €	2 000 €
Arriéré	9 000 €	6 000 €
Chambre de Chloé inoccupée	Payée par les colocataires restants	4 000 € jamais facturés

En baux individuels, l'arriéré se scinde en deux créances de 3 000 €, l'une contre Anna et sa caution, l'autre contre Bruno et la sienne. Chloé est hors de cause dès le 31 janvier et récupère son dépôt après la remise de ses clés. Le bail unique n'ajoute pas seulement des débiteurs : il transfère aux colocataires restants le coût de la chambre vide.

Rédiger la clause de solidarité : les points que la loi impose

Ce qui suit n'est pas un modèle de clause, mais la liste de ce qu'elle doit traiter pour produire effet. Le contrat type réglementaire lui réserve un emplacement et en désigne l'objet : « la solidarité des locataires et l'indivisibilité de leurs obligations ».

1. Une stipulation expresse. La solidarité ne se présume pas (article 1310 du Code civil). Elle s'écrit dans le bail signé par tous, pas dans un pacte de colocation.
2. La liste des sommes couvertes. Loyer, charges, réparations locatives, indemnité d'occupation après la fin du bail : chaque créance se nomme. La Cour de cassation l'a jugé pour les indemnités d'occupation : en l'absence de stipulation expresse les visant, la solidarité ne s'applique qu'aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail (Cass. 3e civ., 12 janvier 2017, n° 16-10.324, publié au Bulletin).
3. Une durée conforme à l'article 8-1. La clause peut rappeler la règle légale de sortie, pas l'allonger.
4. Le lien avec chaque acte de cautionnement. Chaque acte identifie le colocataire garanti, à peine de nullité. Pour être utile, son plafond tient compte de ce que la solidarité peut faire peser sur ce colocataire : potentiellement le loyer du logement entier, pas sa seule quote-part.
5. L'entrée d'un remplaçant. Le bail prévoit comment un nouveau colocataire y entre (avenant signé, adhésion à la clause), puisque c'est cette inscription qui libère le partant. Service-public.fr précise que l'entrant peut demander un avenant à l'état des lieux d'entrée d'origine.

Baux individuels : la rotation simplifiée a ses conditions

Chaque chambre doit mesurer 9 m² et 20 m³

Lorsque la colocation est formalisée par plusieurs contrats, l'article 8-1, II, en fait « une division du logement », tenue au respect des articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du code de la construction et de l'habitation. Le seuil de 14 m² et 33 m³ que l'article L. 126-17 impose aux locaux issus d'une division est écarté : chaque local privatif doit mesurer au moins 9 m² et 20 m³, pièces communes non comprises. La décence, elle, s'apprécie sur tout le logement, précise service-public.fr. Une chambre de 8,5 m² ferme la porte des baux individuels, pas celle d'un bail unique si le logement est décent.

L'article L. 126-18 permet en outre à l'intercommunalité compétente en matière d'habitat, ou à défaut au conseil municipal, d'instituer une autorisation préalable aux travaux créant plusieurs locaux d'habitation dans un immeuble existant, là où l'habitat dégradé est important ou susceptible de se développer. La colocation à baux multiples étant tenue au respect de cet article, vérifiez en mairie si un tel régime existe avant de découper un logement en contrats.

Un loyer global plafonné, des contrats sans modèle

La somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut dépasser le loyer applicable au logement (article 8-1, II) : là où un plafond s'applique, il vise le logement entier, pas chaque chambre. Notre article sur la zone tendue distingue le plafond d'évolution à la relocation de l'encadrement du niveau des loyers. Sans contrat type applicable, chaque bail reprend les mentions exigées par la loi, et sa durée peut varier : service-public.fr cite un bail meublé de neuf mois pour un étudiant à côté de baux d'un an, durées rappelées dans notre guide du bail de location meublée.

Dépôt de garantie, charges, assurance, préavis : ce qui change selon le montage

Le dépôt de garantie

En bail unique, le dépôt est unique. Service-public.fr est net : le bailleur le restitue « après que tous les colocataires ont quitté le logement et lui ont remis les clés du logement », et le colocataire partant « ne peut pas demander au propriétaire » sa part. L'ANIL indique qu'il peut s'entendre avec son remplaçant pour qu'il la lui rembourse. Rendre spontanément une quote-part au partant réduit la somme qui garantira le solde de tout compte. En baux individuels, chaque colocataire récupère son dépôt après la remise de ses clés, dans les délais rappelés sur notre page dépôt de garantie.

Les charges : provisions ou forfait, même en location vide

L'article 8-1, V, laisse le choix aux parties : provisions régularisées selon l'article 23, ou forfait « versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ». Ce forfait est révisable chaque année aux mêmes conditions que le loyer, et ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire, ou le cas échéant le précédent locataire, se serait acquitté. C'est une faculté propre à la colocation : un logement vide loué à un seul locataire ne peut pas prévoir de forfait, ses charges se récupèrent sur justification, par provisions régularisées chaque année s'il en est prévu (article 23). Le forfait simplifie la gestion, mais tout dérapage des dépenses reste à la charge du bailleur. Le calibrage des provisions est traité dans notre article sur les provisions sur charges.

L'assurance : une clause qui évite la mise en demeure

Les colocataires s'assurent au minimum contre les risques locatifs, collectivement ou individuellement. L'article 8-1, IV, permet de convenir dans le bail que le bailleur souscrit une assurance pour leur compte, récupérable dans les conditions du g de l'article 7 : par douzième avec chaque loyer, la prime pouvant être majorée dans une limite fixée par décret. Hors de cette clause, la souscription pour compte n'est possible qu'un mois après une mise en demeure restée sans effet, laquelle « vaut renoncement à la mise en œuvre » de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. Les colocataires y mettent fin en remettant leur propre attestation.

Le préavis : un congé par colocataire

En meublé, le préavis est d'un mois en toutes circonstances. Chaque colocataire donne son propre congé : en bail unique, il ne met pas fin au contrat des autres ; en baux individuels, il ne concerne que sa chambre. En location vide située en zone tendue, le préavis d'un mois suppose que le congé mentionne ce motif, sinon les trois mois s'appliquent. Formes et point de départ figurent sur notre page préavis de départ du locataire.

Choisir son montage : la grille de décision

Votre situation	Montage adapté	Pourquoi
Colocataires qui arrivent et partent ensemble	Bail unique	Un contrat, un dépôt, un état des lieux
Priorité à la sécurité de l'encaissement	Bail unique avec clause de solidarité	Plusieurs débiteurs pour le tout, cautions comprises
Rotation fréquente, arrivées échelonnées	Baux individuels	Chaque départ est isolé, le bailleur choisit seul l'entrant
Durées différentes selon les profils	Baux individuels	Durée modulable par colocataire
Une chambre sous 9 m² ou 20 m³	Bail unique	Les baux individuels exigent ce minimum par chambre
Autorisation préalable instituée localement	À vérifier avant tout découpage	Les baux individuels constituent une division du logement

L'erreur la plus fréquente est de croire la solidarité acquise parce que tous ont signé le même bail : sans stipulation expresse, chaque colocataire ne doit que sa part (article 1310 du Code civil). Suivent l'acte de caution qui ne désigne aucun colocataire, nul en colocation (article 8-1, VI) ; le remplaçant installé sans signer, dont l'arrivée laisse le partant solidaire jusqu'à six mois ; et le forfait de charges sous-évalué, qui ne se régularise jamais (article 8-1, V).

Le montage ne change ni la catégorie fiscale des loyers, revenus fonciers en location nue et bénéfices industriels et commerciaux en meublé, ni le droit de chaque colocataire à une aide personnelle au logement pour sa part de loyer.

Votre checklist avant de signer

1. Pour des baux individuels, mesurer chaque chambre (9 m² et 20 m³) et vérifier en mairie l'existence d'une autorisation préalable de division.
2. Choisir le montage selon la stabilité du groupe et votre tolérance à la vacance d'une chambre.
3. En bail unique, écrire une clause de solidarité qui nomme chaque créance couverte.
4. Faire identifier dans chaque acte de cautionnement le colocataire garanti, avec un plafond pensé pour le loyer du logement entier.
5. Pour tout bail unique conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, utiliser le nouveau contrat type.
6. À chaque congé, noter la date de réception, la date d'effet, puis la date d'extinction de la solidarité à six mois.
7. Faire entrer tout remplaçant par avenant signé, avec un avenant à l'état des lieux d'entrée, et garder le dépôt jusqu'au départ du dernier colocataire.