LMNP : vos amortissements reviennent dans la plus-value

« Le LMNP est mort » : la formule circule depuis la loi de finances pour 2025, et elle ne résiste pas au calcul. Ce qui a changé, c'est le prix de sortie. Depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits au régime réel reviennent dans la plus-value quand vous vendez, et ce retour coûte d'autant moins que vous avez gardé le bien longtemps. Pour un foyer imposé à 30 %, il ne reprend qu'une partie de l'impôt économisé pendant la location. Pour un foyer peu imposé qui revend vite, en revanche, le calcul peut se retourner.

Ce que l'article 150 VB impose depuis le 15 février 2025

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a ajouté un III à l'article 150 VB du Code général des impôts, l'article qui définit le prix d'acquisition retenu dans une plus-value immobilière de particulier. La règle tient en une phrase : le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C, celui qui encadre l'amortissement des biens donnés en location (Légifrance, article 150 VB). Le II de l'article 84 applique cette règle aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation, soit le 15 février 2025 (Légifrance, article 84).

Concrètement, un studio acheté 150 000 € sur lequel vous avez déduit 45 000 € d'amortissements est traité comme un bien acheté 105 000 €, avant majorations pour frais et travaux : la plus-value brute augmente exactement du montant déduit.

Tous les amortissements déduits comptent, même avant 2025

La date de mise en location ne protège personne. Interrogé par la députée Sophie Mette (question écrite n° 10097), le ministre chargé des comptes publics a répondu, au Journal officiel du 24 mars 2026 (page 2523), que le nouveau régime s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation « quelle que soit la date de mise en location du bien », et que « l'ensemble des amortissements déduits en application de l'article 39 C » pendant la location est pris en compte, sous réserve des abattements pour durée de détention. Un bailleur qui amortit depuis 2015 réintègre donc toutes ses dotations déduites depuis 2015, pas seulement celles de 2025.

Qui est concerné, et qui ne l'est pas

Le mécanisme vise le loueur en meublé non professionnel, qui relève des plus-values des particuliers, pour ses seules années au régime réel. Au micro-BIC, le bénéfice résulte d'un abattement forfaitaire, sans déduction d'amortissement au titre de l'article 39 C : il n'y a rien à réintégrer. Notre article sur le choix entre micro-BIC et réel en meublé compare les deux régimes pendant la détention.

Le loueur en meublé professionnel relève d'un autre régime, celui des plus-values professionnelles des articles 39 duodecies et suivants du CGI (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20).

La location nue n'est plus tout à fait à l'abri. L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a créé un amortissement en location nue, aux i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI, pour les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et a inscrit ces amortissements au III de l'article 150 VB, avec la même reprise à la revente (Légifrance, article 47).

Ce qui revient dans le calcul, et ce qui reste dehors

Plusieurs situations courantes attendent encore les commentaires de l'administration. État des lieux au 26 septembre 2026 :

Élément	Traitement à la revente	Ce qui le fonde
Amortissements de l'immeuble déduits au réel, avant comme après 2025	Minorent le prix d'acquisition	Article 150 VB, III ; réponse ministérielle du 24 mars 2026
Charges réelles déduites (intérêts, taxe foncière, copropriété, gestion)	Jamais réintégrées	Le III ne vise que des amortissements
Années déclarées au micro-BIC	Rien à réintégrer	Aucun amortissement déduit au titre de l'article 39 C
Réserve d'amortissements jamais déduits	Ne minore pas le prix, selon la lettre du texte	Le III vise les amortissements « admis en déduction »
Amortissements du mobilier	Non commenté par l'administration	Le III vise les amortissements de l'article 39 C sans distinguer, mais minore le prix de l'immeuble cédé
Travaux d'amélioration amortis	Régime particulier, lectures divergentes	Exception du III renvoyant au 4° du II
Forfaits de 7,5 % et de 15 %	Toujours prévus par le texte	Article 150 VB, II, inchangé

La réserve d'amortissements non déduits

L'amortissement d'un meublé se déduit dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges, l'excédent étant reporté (Légifrance, article 39 C, II ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57). Cette réserve n'a jamais réduit votre impôt. Le III ne vise que les amortissements « admis en déduction », et la réponse ministérielle parle d'amortissements « déduits » : la réserve ne devrait donc pas minorer le prix. Le mécanisme de cette réserve est expliqué sur notre page LMNP au réel et amortissements.

Les travaux amortis, un point encore débattu

Le 4° du II de l'article 150 VB n'autorise à majorer le prix des dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration que si elles n'ont pas déjà été prises en compte pour l'impôt sur le revenu. Des travaux amortis en meublé l'ont été. En contrepartie, le III exclut de la minoration les amortissements « constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II ». Leur articulation, notamment pour des travaux partiellement amortis au jour de la vente, n'est pas commentée par l'administration et divise les praticiens. Si vous avez amorti des travaux, faites trancher ce point par écrit avant de signer.

Les forfaits de 7,5 % et de 15 % restent dans le texte

La réforme n'a pas touché au II. Le forfait de 7,5 % du prix d'acquisition pour les frais, et celui de 15 % pour les travaux, ouvert quand un immeuble bâti est cédé plus de cinq ans après son acquisition, restent prévus par la loi. Le BOFiP précise même qu'avec le forfait de 15 %, « il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 350). Mais ce commentaire date du 20 décembre 2013 et n'a pas été mis à jour : l'administration n'a pas dit comment il se combine avec le III, ni si les forfaits se calculent sur le prix de l'acte ou sur le prix après minoration. Le fonctionnement de ces deux forfaits est détaillé dans notre calcul de la plus-value pas à pas.

Les résidences services qui échappent à la minoration

Le second alinéa du III écarte la minoration pour les biens situés dans trois catégories d'établissements, et seulement celles-ci :

1. Une résidence relevant des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, destinée à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou des personnes âgées de plus de 65 ans.
2. Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, c'est-à-dire un établissement accueillant des personnes âgées, EHPAD compris, ou des personnes handicapées, ainsi qu'une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées agréée au titre de l'article L. 7232-1 du code du travail ou autorisée au titre de l'article L. 313-1 du même code de l'action sociale pour son service d'aide et d'accompagnement à domicile, et les logements d'accueil familial salarié gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
3. Un établissement de soins de longue durée mentionné à l'avant-dernier alinéa du I de l'article L. 6143-5 du code de la santé publique, hébergeant des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie, dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.

L'erreur la plus fréquente consiste à étendre cette liste à toutes les « résidences gérées » : les résidences de tourisme et les résidences d'affaires n'y figurent pas, et le 1° exige un accueil « exclusif » des publics qu'il énumère. Demandez au gestionnaire à quel titre la résidence est autorisée ou agréée, et faites vérifier la réponse par le notaire.

Exemple chiffré : un studio revendu après 8, 15 et 25 ans

Les hypothèses

• Studio acheté 150 000 €, prix de l'acte, hors mobilier.
• Frais d'acquisition retenus au forfait de 7,5 % : 11 250 €.
• Travaux retenus au forfait de 15 % : 22 500 €, ouvert dans les trois scénarios puisque la vente intervient plus de cinq ans après l'achat. Les forfaits sont calculés sur le prix de l'acte.
• Location meublée non professionnelle au réel, 45 000 € d'amortissements de l'immeuble effectivement déduits, montant figé dans les trois scénarios pour isoler l'effet de la durée (en réalité, le cumul grossit avec les années).
• Revente 190 000 €, sans frais de cession, dans les trois cas. Ni résidence services, ni travaux amortis.

La plus-value brute, avant et après la réforme

• Prix d'acquisition majoré : 150 000 + 11 250 + 22 500 = 183 750 €
• Plus-value brute selon l'ancienne règle : 190 000 − 183 750 = 6 250 €
• Prix d'acquisition après minoration : 183 750 − 45 000 = 138 750 €
• Plus-value brute selon la nouvelle règle : 190 000 − 138 750 = 51 250 €

Les abattements pour durée de détention

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième, puis de 4 % au titre de la vingt-deuxième (Légifrance, article 150 VC). Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, de 1,60 % pour la vingt-deuxième, puis de 9 % par an jusqu'à la trentième (service-public.gouv.fr). La plus-value restante supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux : la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine, mais pas sur les plus-values immobilières.

Durée de détention	Abattement impôt sur le revenu	Abattement prélèvements sociaux
8 ans	18 %	4,95 %
15 ans	60 %	16,50 %
25 ans	100 %	55 %

Le calcul, scénario par scénario

Revente après 8 ans.

• Ancienne règle : impôt sur le revenu 6 250 × 82 % × 19 % = 973,75 € ; prélèvements sociaux 6 250 × 95,05 % × 17,2 % = 1 021,79 € ; total 1 995,54 €.
• Nouvelle règle : impôt sur le revenu 51 250 × 82 % × 19 % = 7 984,75 € ; prélèvements sociaux 51 250 × 95,05 % × 17,2 % = 8 378,66 € ; total 16 363,41 €.
• Surcoût : 14 367,87 €.

Revente après 15 ans.

• Ancienne règle : impôt sur le revenu 6 250 × 40 % × 19 % = 475,00 € ; prélèvements sociaux 6 250 × 83,5 % × 17,2 % = 897,63 € ; total 1 372,63 €.
• Nouvelle règle : impôt sur le revenu 51 250 × 40 % × 19 % = 3 895,00 € ; prélèvements sociaux 51 250 × 83,5 % × 17,2 % = 7 360,53 € ; total 11 255,53 €.
• Surcoût : 9 882,90 €.

Revente après 25 ans.

• Ancienne règle : impôt sur le revenu nul ; prélèvements sociaux 6 250 × 45 % × 17,2 % = 483,75 €.
• Nouvelle règle : impôt sur le revenu nul ; prélèvements sociaux 51 250 × 45 % × 17,2 % = 3 966,75 €.
• Surcoût : 3 483,00 €.

	8 ans	15 ans	25 ans	30 ans et plus
Impôt et prélèvements, ancienne règle	1 995,54 €	1 372,63 €	483,75 €	0 €
Impôt et prélèvements, nouvelle règle	16 363,41 €	11 255,53 €	3 966,75 €	0 €
Surcoût dû à la réforme	14 367,87 €	9 882,90 €	3 483,00 €	0 €
Surcoût rapporté aux 45 000 € amortis	31,9 %	22,0 %	7,7 %	0 %

Tant que les forfaits se calculent sur le prix de l'acte et que la plus-value selon l'ancienne règle reste positive, le surcoût ne dépend que du montant amorti et de la durée de détention. Si le bien se revendait sous son prix majoré, la minoration effacerait d'abord cette moins-value, qui n'est de toute façon pas prise en compte (article 150 VD, I, du CGI). À 175 000 €, par exemple, la plus-value brute selon la nouvelle règle serait de 36 250 € : seule cette part des 45 000 € amortis deviendrait imposable, avant abattements.

Dans l'exemple, la plus-value imposable la plus forte, 42 025 € à huit ans, reste sous ce seuil. Sur un bien plus cher, la réintégration peut à elle seule faire franchir les 50 000 € et déclencher la taxe.

Ce que l'amortissement vous a rapporté pendant la détention

Le surcoût n'a de sens que rapporté à ce que ces 45 000 € ont fait économiser pendant la location. Hypothèse simplificatrice : taux marginal d'imposition de 30 % constant, amortissement absorbé entièrement à ce taux, prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de location meublée antérieurs à 2025 et de 18,6 % à compter des revenus 2025 (impots.gouv.fr), hors effet de la CSG déductible. Les taux de prélèvements sociaux ayant évolué au fil du temps, refaites le calcul année par année pour un bien détenu de longue date.

Chaque euro d'amortissement déduit avant 2025 a donc économisé 47,2 centimes, et 48,6 centimes à partir des revenus 2025. Sur 45 000 €, l'économie se situe entre 21 240 €, si tout a été déduit avant 2025, et 21 870 €, si tout l'a été après. Le tableau retient l'hypothèse basse.

Revente après	Économie pendant la détention	Surcoût à la revente	Solde en faveur de l'amortissement	Part de l'avantage reprise
8 ans	21 240,00 €	14 367,87 €	6 872,13 €	67,6 %
15 ans	21 240,00 €	9 882,90 €	11 357,10 €	46,5 %
25 ans	21 240,00 €	3 483,00 €	17 757,00 €	16,4 %
30 ans et plus	21 240,00 €	0 €	21 240,00 €	0 %

La réforme reprend donc une partie de l'avantage, d'autant plus faible que la détention est longue. Et le tableau le sous-estime encore : l'économie a été obtenue année après année, le surcoût n'est payé qu'à la vente. Le mot juste est donc « différé partiel », pas « annulation ». C'est la logique déjà à l'œuvre en SCI à l'impôt sur les sociétés, où l'amortissement allège l'exploitation et alourdit la sortie.

Quand le réel meublé reste gagnant, et quand le calcul se retourne

Le raisonnement se généralise : ce que coûte à la revente chaque euro d'amortissement déduit ne dépend que de la durée de détention, ce qu'il a fait économiser dépend de votre taux marginal.

Revente après	Coût à la revente par euro d'amortissement déduit
5 ans ou moins	36,2 %
8 ans	31,9 %
10 ans	29,1 %
15 ans	22,0 %
22 ans	12,4 %
25 ans	7,7 %
30 ans et plus	0 %

Ces taux s'entendent hors surtaxe, pour un bien revendu avec une plus-value positive selon l'ancienne règle. Face à eux, un euro d'amortissement a fait économiser, selon que la déduction est antérieure à 2025 ou non :

• à 30 % de taux marginal, 47,2 à 48,6 centimes : l'amortissement reste gagnant quelle que soit la date de vente, puisque le coût maximal à la revente est de 36,2 centimes ;
• à 11 %, 28,2 à 29,6 centimes : l'amortissement coûte plus qu'il n'a rapporté en cas de vente avant dix ans de détention, et devient gagnant à partir de onze ans, dès dix ans pour une déduction opérée à compter des revenus 2025 ;
• pour un foyer non imposable, 17,2 à 18,6 centimes, les seuls prélèvements sociaux : l'amortissement coûte plus qu'il n'a rapporté en cas de vente avant dix-huit ans, et ne devient gagnant qu'à partir de dix-neuf ans, dès dix-huit ans pour une déduction opérée à compter des revenus 2025.

Le réel ne se résume pas à l'amortissement : les charges réelles, jamais reprises, gardent tout leur intérêt. Mais pour un foyer peu imposé qui prévoit de revendre dans les dix ans, la comparaison entre micro-BIC et réel doit désormais intégrer la sortie. Le simulateur de rentabilité locative estime le rendement pendant la détention ; la sortie se chiffre avec les taux ci-dessus.

Les erreurs de calcul qui faussent une décision de vente

Erreur	Ce qu'elle produit	La règle
Croire que seuls les amortissements déduits depuis 2025 comptent	Une plus-value sous-estimée, découverte chez le notaire	Tous les amortissements déduits sont repris, quelle que soit la date de mise en location (réponse ministérielle du 24 mars 2026)
Ajouter la réserve d'amortissements jamais déduits	Une plus-value surestimée, et une décision de vente faussée	Le III ne vise que les amortissements « admis en déduction »
Se croire exonéré parce que le bien est en résidence gérée	Une reprise non anticipée	Seules les résidences et établissements listés au III échappent à la minoration, pas les résidences de tourisme
Appliquer la minoration sans les abattements	Un surcoût gonflé, qui pousse à vendre trop tôt ou pas du tout	Les abattements de l'article 150 VC s'appliquent à la plus-value augmentée

Le calcul général, résidence principale et SCI comprises, est repris sur notre page consacrée à la plus-value immobilière à la revente.

Votre checklist avant de vendre un bien loué meublé

1. Reconstituez le total des amortissements effectivement déduits, exercice par exercice, depuis la première liasse, en séparant l'immeuble, le mobilier, les travaux et la réserve jamais déduite.
2. Situez la date de vente sur les paliers de durée : cinq ans pour le forfait de 15 %, vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu, trente ans pour les prélèvements sociaux. Quelques mois d'attente peuvent changer le coût.
3. Vérifiez si le bien relève d'une des résidences exclues et obtenez du gestionnaire le titre exact de son autorisation ou de son agrément.
4. Simulez la plus-value selon l'ancienne et la nouvelle règle, puis mettez le surcoût en regard de l'économie obtenue à votre taux marginal.
5. Faites trancher par écrit par le notaire le traitement des travaux amortis, du mobilier, de la réserve non déduite et de la base des forfaits, points que le BOFiP ne commente pas encore.
6. Surveillez deux publications avant de signer : les commentaires de la réforme annoncés au BOFiP par la réponse ministérielle du 24 mars 2026, et le projet de loi de finances pour 2027, qui peut modifier ces règles.