LMNP ou LMP : le seuil de 23 000 € et ce qu'il change

Le loueur en meublé professionnel n'est pas un statut que l'on demande. C'est une qualification que la loi applique, année après année, dès que deux compteurs passent au rouge en même temps, et elle bouleverse le traitement du déficit, de la plus-value, des charges sociales et de l'IFI. Les bailleurs qui s'en croient le plus éloignés, retraités ou rentiers qui vivent de leurs loyers nus, sont précisément ceux que le test rattrape. Et le basculement n'a rien d'une punition : selon le profil, il coûte cher ou rapporte beaucoup.

Deux conditions cumulatives, constatées chaque année

Le 2 du IV de l'article 155 du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, qualifie de professionnelle l'activité de location de locaux d'habitation meublés lorsque deux conditions sont réunies :

1. Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €.
2. Ces recettes excèdent les revenus du foyer soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux de la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.

Des loyers de 40 000 € face à 60 000 € de salaires laissent donc le foyer non professionnel. L'ancienne condition d'inscription d'un membre du foyer au registre du commerce et des sociétés a disparu : la loi de finances pour 2020 (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, article 49) l'a supprimée en tirant les conséquences de la décision n° 2017-689 QPC du Conseil constitutionnel du 8 février 2018.

Ni option, ni renonciation

La qualification s'apprécie par année civile (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 120), au niveau du foyer fiscal et pour l'ensemble de ses locations meublées (§ 50). Aucune option ne permet d'y entrer ou d'en sortir : vous êtes professionnel l'année où les deux conditions sont réunies, et vous cessez de l'être l'année où l'une d'elles manque. Ce changement de qualité n'emporte pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 450).

Ce que la seconde condition compte, et ce qu'elle ignore

Le BOFiP retient le revenu net de chaque catégorie, après charges ou abattements, écarte les revenus exonérés, et ne tient compte des déficits que pour l'année en cause : les déficits antérieurs ne diminuent pas les revenus comparés (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 160, et CE, 24 octobre 2014, n° 375358).

Revenu du foyer	Opposé aux recettes meublées ?
Salaires et traitements	Oui, pour leur montant net imposable
Pensions de retraite et rentes viagères	Oui, au titre de l'article 79 du CGI
Bénéfices industriels et commerciaux hors location meublée	Oui, même non professionnels
Bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux	Oui
Rémunérations de gérants et associés (article 62)	Oui
Revenus fonciers d'une location nue	Non, la liste légale ne les vise pas
Dividendes, intérêts, plus-values	Non
Revenus exonérés d'impôt	Non

Pour un non-résident, la loi de finances pour 2026 (article 53) retient, dès les revenus 2026, les revenus de même nature soumis, dans l'État de résidence, à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu.

Les pièges du calcul

Des recettes brutes face à des revenus nets

L'erreur la plus fréquente consiste à comparer son bénéfice meublé à son salaire. Le test fait l'inverse. Les recettes s'entendent toutes taxes comprises, comme le total des loyers acquis, charges comprises, indemnités d'assurance garantissant les loyers incluses ; les recettes sans lien direct avec la location, comme les produits financiers ou les subventions à l'acquisition, en sont exclues (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 110). En face, les revenus d'activité sont pris nets. Un loueur dont l'amortissement ramène le bénéfice à zéro compte donc l'intégralité de ses 24 000 € de loyers, provisions pour charges comprises, et TVA comprise pour un logement en résidence de services qui y est soumis.

Le foyer, pas le bien ni la personne

Les recettes de tous les membres du foyer s'additionnent (§ 130), quel que soit le lieu de situation des logements (§ 115). Deux conjoints qui louent chacun un studio à 12 000 € par an totalisent 24 000 €. Pour une société de personnes, le seuil s'apprécie au niveau des associés, à proportion de leurs droits (§ 140). Mais une société civile qui loue habituellement en meublé relève en principe de l'impôt sur les sociétés, sauf recettes commerciales limitées à 10 % de ses recettes totales hors taxes (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40) : voyez notre comparatif SCI à l'IR ou à l'IS.

La première année, ramenée à douze mois

L'article 155, IV le prévoit expressément : l'année où la location commence, ses recettes sont ramenées à douze mois pour apprécier les deux seuils. Le BOFiP précise que ce prorata se calcule en jours sur 365, et que la location est réputée commencer à la date de l'acquisition, c'est-à-dire de la signature de l'acte authentique, ou à l'achèvement pour un achat sur plan, même si le logement n'est loué que plus tard (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 170 et 180). La même correction joue l'année de cessation totale de l'activité.

Exemple. Un foyer loue depuis des années un premier meublé à 1 200 € par mois charges comprises, soit 14 400 € par an. Il achète un second appartement, loué 1 100 € par mois charges comprises.

	Acte signé le 1er septembre 2025, loué le jour même	Acte signé le 2 mai 2025, loué le 1er septembre après travaux
Recettes encaissées sur le second logement	4 400 €	4 400 €
Jours retenus pour le prorata	122	244
Recettes ramenées à douze mois	4 400 × 365 / 122 = 13 164 €	4 400 × 365 / 244 = 6 582 €
Recettes retenues pour le foyer	14 400 + 13 164 = 27 564 €	14 400 + 6 582 = 20 982 €
Recettes réellement encaissées	18 800 €	18 800 €
Première condition	Remplie	Non remplie

Mêmes loyers encaissés, deux verdicts opposés. Dans le premier cas, le foyer devient professionnel en 2025 si ses revenus d'activité nets sont inférieurs à 27 564 €. Dans le second, les quatre mois de travaux diluent le prorata.

Ne pas confondre avec le seuil du micro-BIC

Le seuil du micro-BIC dépend du type de location, pas du statut (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 55) : un LMP peut rester au micro-BIC.

L'arbitrage entre forfait et réel, identique dans les deux statuts, est traité dans notre comparatif micro-BIC ou réel en meublé.

Deux cas chiffrés : le couple reste LMNP, le retraité bascule

Un couple de salariés, 30 000 € de recettes

Un couple loue deux meublés pour 30 000 € de recettes annuelles, charges comprises. Ses salaires nets imposables atteignent 80 000 €.

• Première condition : 30 000 € > 23 000 €, remplie.
• Seconde condition : 30 000 € face à 80 000 €, non remplie.

Le couple est LMNP. Au micro-BIC, sa base imposable vaut 15 000 € après l'abattement de 50 %, et supporte 15 000 × 18,6 % = 2 790 € de prélèvements sociaux, en plus de l'impôt sur le revenu. Son point de bascule : 30 000 € de revenus d'activité nets. L'année où l'un des deux quitte son emploi et où les salaires du foyer tombent à 28 000 €, le couple devient professionnel, sans avoir rien changé à ses locations.

Un retraité, 28 000 € de recettes et une petite pension

Un veuf, seul dans son foyer fiscal, perçoit 28 000 € de recettes meublées, une pension de retraite nette imposable de 16 000 €, 7 000 € de revenus fonciers nets d'un appartement loué vide et 2 500 € de dividendes.

• Première condition : 28 000 € > 23 000 €, remplie.
• Seconde condition : 28 000 € face aux seuls revenus d'activité, soit la pension de 16 000 €. Les revenus fonciers et les dividendes ne comptent pas. Remplie.

Il est LMP, alors que ses autres revenus totalisent 25 500 €. C'est le piège central : la pension compte, le patrimoine non. Il faudrait une pension nette d'au moins 28 000 € pour qu'il reste non professionnel ; ses revenus fonciers pourraient doubler sans rien changer. S'il était marié à une conjointe salariée percevant 14 000 € nets, le foyer opposerait 30 000 € de revenus d'activité à ses 28 000 € de recettes, et redeviendrait LMNP.

LMNP ou LMP, ligne à ligne

	LMNP	LMP
Conditions	Recettes du foyer de 23 000 € au plus, ou inférieures ou égales à ses revenus d'activité	Recettes supérieures à 23 000 € et à ses revenus d'activité
Choix du statut	Aucun, constaté chaque année	Aucun, constaté chaque année
Seuil du micro-BIC en longue durée	77 700 € (revenus 2025), 83 600 € (revenus 2026)	Identique
Déficit	Imputable sur les seuls bénéfices LMNP des dix années suivantes	Imputable sur le revenu global sans limitation de montant
Amortissement	Ne peut ni créer ni augmenter un déficit	Même limite
Plus-value de cession	Régime des particuliers, abattement pour durée de détention, amortissements déduits réintégrés, sauf exceptions, pour les cessions depuis le 15 février 2025	Régime professionnel : court terme à hauteur des amortissements, long terme au-delà
Exonération de la plus-value	Selon la durée de détention	Totale après cinq ans d'activité si recettes de 90 000 € au plus, partielle jusqu'à 126 000 €
Charges sociales	Prélèvements sociaux de 18,6 %	Cotisations sociales d'indépendant
Retraite	Aucun droit	Cotisations ouvrant des droits
IFI	Biens taxables	Exonération possible, sous le test propre à l'article 975

Ce que le statut professionnel change, poste par poste

Le déficit descend sur le revenu global, sauf celui de l'amortissement

Les déficits d'une location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 350) ; si ce revenu est insuffisant, l'excédent se reporte sur six ans. Le LMNP, lui, reste enfermé : le 1° ter du I de l'article 156 du CGI limite ses déficits aux bénéfices de même nature des dix années suivantes. La porte est bien plus large que celle du déficit foncier, dont l'imputation sur le revenu global est en principe plafonnée à 10 700 € par an (voyez l'ordre d'imputation du déficit foncier).

Deux limites tempèrent l'effet. D'abord, l'amortissement ne crée pas de déficit, même en LMP : l'article 39 C, II-2 du CGI plafonne sa déduction au loyer diminué des autres charges pour toute location consentie par une personne physique, et le BOFiP applique cette règle aux loueurs en meublé, professionnels ou non (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 56 et 57). Le déficit imputable naît donc des charges réelles : intérêts, travaux d'entretien et de réparation (sur l'amortissement, voyez notre guide LMNP au réel). Ensuite, le déficit né des charges engagées avant le début de la location, par exemple pendant la construction d'un bien acheté sur plan, ne s'impute sur le revenu global que par tiers sur les trois premières années de location, et seulement si l'activité est professionnelle dès ce début et tant qu'elle le reste (article 156, I, 1° ter du CGI).

La plus-value change de régime

Le LMNP relève des plus-values des particuliers. Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont, sauf exceptions, réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent minorer le prix d'acquisition, ce qui alourdit la plus-value (article 150 VB du CGI ; service-public.fr).

Le LMP relève des plus-values professionnelles, pour un bien inscrit à l'actif : court terme à hauteur des amortissements, intégré au résultat et imposé au barème ; long terme au-delà, imposé séparément au taux de 12,8 % à l'impôt sur le revenu (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 340 et 400 ; BOI-BIC-PVMV-20-40-10 pour le taux). Au micro-BIC, l'abattement est réputé inclure des amortissements linéaires, qui forment aussi du court terme à la cession (§ 435).

Vient alors l'aubaine. L'article 151 septies du CGI exonère la plus-value professionnelle lorsque l'activité a été exercée au moins cinq ans, périodes professionnelles cumulées : en totalité si les recettes n'excèdent pas 90 000 €, partiellement jusqu'à 126 000 € (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 410 et 420), les recettes s'appréciant cette fois hors taxes, en moyenne sur les deux années civiles qui précèdent la clôture de l'exercice de cession. Hors de ces seuils, le long terme peut encore bénéficier de l'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième prévu à l'article 151 septies B (§ 435). Pour les règles des particuliers, voyez notre calcul de la plus-value pas à pas et notre page sur la plus-value à la revente.

Des cotisations d'indépendant à la place des prélèvements sociaux

Le LMNP supporte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 18,6 % sur son revenu net, contre 17,2 % en location nue (impots.gouv.fr). Le LMP relève du régime social des travailleurs indépendants (article L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale) : ses bénéfices supportent des cotisations sociales et échappent alors aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Il doit s'enregistrer sur le guichet unique des formalités des entreprises et choisir, selon le niveau de ses recettes, entre le régime micro-entrepreneur et celui des travailleurs indépendants (service-public.fr).

Ces cotisations ouvrent des droits, notamment à la retraite de base, ce que les prélèvements sociaux ne font jamais. Mais elles ont un plancher : au régime des travailleurs indépendants, l'Urssaf indique qu'une cotisation minimale de retraite de base est due lorsque le revenu est déficitaire ou inférieur à 450 fois le Smic horaire. Leur montant dépend du régime choisi et du bénéfice : faites-le simuler.

Pour la location de courte durée, la règle sociale diverge de la règle fiscale. L'article L. 611-1, 6° affilie les loueurs de meublés à une clientèle de passage dès que leurs recettes dépassent 23 000 €, sans seconde condition, avec une option possible pour le régime général. Un loueur de meublé de tourisme peut donc être LMNP pour le fisc et cotisant pour l'Urssaf.

L'IFI obéit à un autre test

Le 1° du V de l'article 975 du CGI permet de traiter les meublés comme des biens professionnels, exonérés d'IFI, si le foyer réalise plus de 23 000 € de recettes et retire de l'activité plus de 50 % de ses revenus imposés comme traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, agricoles ou non commerciaux et rémunérations de l'article 62. Mais pour ce ratio, le BOFiP retient le bénéfice net de la location meublée, rapporté aux revenus nets du foyer, ce bénéfice compris ; seuls les locaux effectivement loués sont éligibles. Notre retraité, au micro-BIC, dégage 14 000 € de bénéfice sur 30 000 € de revenus retenus, soit 46,7 %. Il est LMP pour l'impôt sur le revenu, mais ses meublés restent taxables à l'IFI.

Aubaine ou piège : lire son propre profil

Le statut professionnel sert ceux qui combinent trois traits : un horizon de plus de cinq ans d'activité professionnelle avec des recettes sous 90 000 €, ce qui ouvre l'exonération de la plus-value ; de lourdes charges réelles, travaux ou intérêts, qu'un déficit imputable sur le revenu global valorise immédiatement ; un intérêt à acquérir des droits à la retraite.

Il pénalise ceux dont le bénéfice est déjà effacé par l'amortissement, qui ne supportaient aucun prélèvement social sur un bénéfice nul et deviennent redevables de cotisations, et ceux qui revendent avant cinq ans d'activité professionnelle, dont la plus-value à court terme correspondant aux amortissements rejoint le barème. Il déçoit enfin ceux qui en attendent une exonération d'IFI que le test de l'article 975 ne leur accorde pas.

Passer d'un statut à l'autre en cours de route

Un départ à la retraite, une perte d'emploi ou un achat suffisent à faire changer un foyer de statut d'une année sur l'autre. Trois règles encadrent ces allers-retours (BOI-BIC-CHAMP-40-20) :

• Les déficits de LMNP sont gelés pendant les années professionnelles. Ils ne s'imputent ni sur le revenu global ni sur les bénéfices de LMP, et ne redeviennent utilisables que si le foyer repasse LMNP avant l'expiration de leur délai de dix ans (§ 250).
• La plus-value suit le statut de l'année de cession (§ 460). Comme ce statut n'est connu qu'à la clôture de l'année, l'administration admet que la plus-value soit d'abord calculée selon le statut de l'année précédente, puis régularisée sans pénalités ni intérêts de retard, hors les cas de l'article 1729 du CGI, comme le manquement délibéré (§ 470).
• Les périodes professionnelles se cumulent pour le décompte des cinq années d'activité de l'article 151 septies (§ 410).

Les règles décrites ici sont celles en vigueur au 26 septembre 2026. La loi de finances pour 2027, en préparation, ne sera définitive qu'après son adoption en fin d'année.

Votre checklist

1. Additionnez les recettes meublées de tout le foyer, loyers acquis toutes taxes et charges comprises, indemnités d'assurance loyers incluses, tous logements confondus.
2. Pour un logement entré dans l'année, ramenez ses recettes à douze mois en comptant les jours depuis la signature de l'acte, travaux compris.
3. Additionnez les revenus d'activité nets du foyer : salaires, pensions et rentes, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et non commerciaux, rémunérations de l'article 62. Écartez revenus fonciers, dividendes et plus-values.
4. Comparez, puis refaites le test chaque année, et spécialement l'année d'un départ à la retraite, d'une perte d'emploi ou d'une acquisition.
5. En cas de bascule, enregistrez l'activité sur le guichet unique et faites simuler vos cotisations avant la première échéance.
6. Recensez vos déficits de LMNP par millésime : ils sont gelés tant que vous êtes professionnel, et leur délai de dix ans continue de courir.
7. Avant de vendre, vérifiez le statut probable de l'année de cession, vos années d'activité professionnelle et la moyenne de vos recettes au regard des seuils de 90 000 € et 126 000 €.
8. Si vous êtes redevable de l'IFI, refaites le calcul propre à l'article 975, sur le bénéfice et non sur les recettes, avant de déclarer vos meublés comme biens professionnels.