Location vide ou meublée : le comparatif chiffré 2026

« Le meublé rapporte plus » : la phrase est vraie sur une année, beaucoup moins sur dix. Depuis 2025, trois règles ont déplacé un calcul que la plupart des comparatifs font encore avec des chiffres d'avant : la réintégration des amortissements dans la plus-value, des prélèvements sociaux qui diffèrent selon la nature de la location, et un premier amortissement ouvert à la location nue. Sur un même T2 chiffré de bout en bout, le meublé au régime réel garde l'avantage, mais cet avantage ne vaut plus que quelques mois de loyer, et le micro-BIC fait à peine mieux qu'une location nue bien déclarée.

Ce qui a changé en 2025 et 2026 dans l'arbitrage

Texte	Ce qu'il change	Depuis
Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84	Les amortissements déduits en meublé minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (article 150 VB, III du CGI)	Cessions réalisées depuis le 15 février 2025
Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12	CSG portée de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus du patrimoine, dont les bénéfices de location meublée ; revenus fonciers et plus-values immobilières restent à 9,2 %	Revenus 2025, déclarés en 2026
Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026	Amortissement ouvert à certains logements loués nus (article 31, I, 1°, i et j du CGI)	Acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
Actualisation triennale de l'article 50-0 du CGI	Seuil du micro-BIC porté de 77 700 € à 83 600 €	Revenus 2026

Aucun de ces textes ne rend le meublé inintéressant, mais les trois premiers rognent l'avantage que les comparatifs de 2023 lui prêtaient. Un point de périmètre : ce comparatif oppose la location vide et la location meublée qui constitue la résidence principale du locataire. Les meublés de tourisme relèvent d'autres seuils, revus par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

Deux baux, deux équilibres entre bailleur et locataire

La location meublée à usage de résidence principale est régie par le titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la location vide par son titre Ier. Les deux partagent les trois motifs de congé du bailleur (reprise, vente, motif légitime et sérieux), pas les durées.

	Location vide	Location meublée
Durée minimale du bail	3 ans pour un bailleur personne physique, une société civile familiale ou une indivision ; 6 ans pour une autre personne morale (article 10)	1 an ; 9 mois pour un étudiant, sans reconduction (article 25-7)
Préavis du locataire	3 mois ; 1 mois en zone tendue et dans les cas prévus par la loi (article 15)	1 mois dans tous les cas (article 25-8)
Congé du bailleur	6 mois avant l'échéance (article 15)	3 mois avant l'échéance (article 25-8)
Droit de priorité du locataire en cas de vente	Oui, le congé pour vente vaut offre	Non
Dépôt de garantie	1 mois de loyer hors charges	2 mois de loyer hors charges
Charges	Provisions et régularisation annuelle	Provisions, ou forfait inscrit au bail (article 25-10)
Équipement exigé	Aucun	Onze éléments minimum (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015)

La souplesse du meublé joue dans les deux sens. Le bailleur retrouve une échéance chaque année et donne congé avec trois mois de préavis ; le locataire, lui, peut résilier à tout moment avec un mois de préavis, partout en France (source : Légifrance), là où celui d'un logement vide doit en principe trois mois hors zone tendue et hors cas légaux. Le bail vide stabilise l'occupation, le bail meublé préserve la liberté du bailleur.

Deux règles s'appliquent à l'identique. L'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 rend applicables au meublé les I et III de l'article 17-1 : un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer révisé en cours de bail, qu'il soit loué vide ou meublé (source : Légifrance). Et le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, qui plafonne le loyer de relocation en zone tendue jusqu'au 31 juillet 2027, vise les logements nus comme meublés : le loyer plus élevé associé au meublé ne se décrète pas partout, comme le détaille notre article sur ce que change une zone tendue.

Reste la qualification. L'article 25-4 définit le meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier suffisant pour y dormir, manger et vivre convenablement, et le décret n° 2015-981 en fixe la liste minimale, de la literie au matériel d'entretien ménager, en passant par le réfrigérateur doté d'un compartiment à −6 °C au plus (source : Légifrance). Le piège consiste à louer « meublé » un logement auquel manque l'un de ces onze éléments : le locataire peut alors revendiquer les règles de la location nue, bail de trois ans compris. Le guide du bail de location meublée reprend les mentions et annexes obligatoires.

La fiscalité : deux catégories de revenus qui ne se comparent pas ligne à ligne

	Location nue	Location meublée
Catégorie de revenus	Revenus fonciers	Bénéfices industriels et commerciaux
Régime forfaitaire	Micro-foncier : 30 % d'abattement, jusqu'à 15 000 € de revenus bruts du foyer (article 32 du CGI)	Micro-BIC : 50 % d'abattement, jusqu'à 77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (revenus 2026) de recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière
Option pour le réel	Irrévocable trois ans	Un an, reconduite tacitement (article 50-0, 4 du CGI)
Amortissement du logement	Non, sauf dispositif de 2026 sous conditions strictes	Oui, hors terrain, sans pouvoir créer ni augmenter un déficit (article 39 C, II du CGI)
Déficit	Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts, limite portée jusqu'à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique (article 156, I, 3° du CGI)	Reportable dix ans sur les seuls bénéfices de location meublée non professionnelle (article 156, I, 1° ter du CGI)
Prélèvements sociaux	17,2 %	18,6 %
Cotisation foncière des entreprises	Non, pour un particulier qui gère son patrimoine	Oui ; jusqu'à 5 000 € de recettes, exonération de la cotisation minimum (article 1647 D du CGI)
Plus-value à la revente	Régime des particuliers	Régime des particuliers hors statut professionnel, prix minoré des amortissements déduits

Location nue : le déficit plutôt que l'amortissement

La force du nu tient en une ligne du tableau : un déficit foncier hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (source : Légifrance). Des deux locations comparées ici, c'est la seule où les charges d'un logement, typiquement de gros travaux, peuvent réduire l'impôt sur vos salaires. Notre article sur le choix entre micro-foncier et réel détaille le point de bascule à 30 % de charges et le verrou de trois ans de l'option.

La location nue ne permet pas, en principe, d'amortir le logement. Seule exception, étroite : la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a ouvert un amortissement (article 31, I, 1°, i et j du CGI) réservé aux logements d'un immeuble collectif acquis neufs, ou anciens avec des travaux importants, jusqu'au 31 décembre 2028, loués nus pendant neuf ans à loyer et ressources plafonnés, et limité à 8 000 € par an et par foyer, sauf majoration pour les loyers sociaux.

Location meublée : l'amortissement, et ses trois coûts cachés

Au réel, le bailleur déduit ses charges et amortit le logement hors terrain ainsi que le mobilier. L'amortissement ne crée jamais de déficit : il se déduit dans la limite du loyer diminué des autres charges, le surplus restant reportable (source : Légifrance). Et un déficit né des seules charges ne descend jamais sur le revenu global.

Trois coûts propres au meublé complètent le tableau. Les prélèvements sociaux atteignent 18,6 %, et la hausse de 1,4 point n'est pas déductible, la CSG déductible restant fixée à 6,8 % (source : Légifrance). La cotisation foncière des entreprises est due dès que les recettes dépassent 5 000 €, seuil jusqu'auquel l'article 1647 D du CGI exonère de la cotisation minimum (source : Légifrance). Enfin, le statut de loueur professionnel s'impose lorsque les recettes du foyer dépassent 23 000 € et excèdent ses autres revenus d'activité, pensions comprises (article 155, IV du CGI), avec cotisations sociales et plus-value professionnelle à la clé. Le comparatif micro-BIC ou réel détaille l'arbitrage propre au meublé.

Exemple chiffré : le même T2, loué vide puis meublé

Les hypothèses

Toutes les valeurs sont des hypothèses de travail, pas des données de marché. Les loyers, en particulier, sont posés pour isoler l'effet du régime : dans votre commune, l'écart peut être plus faible, nul, ou plafonné.

Poste	Location vide	Location meublée
Prix d'acquisition et frais	150 000 € et 11 250 €	Identiques
Emprunt	80 000 € sur quinze ans à 3,2 % : 2 498 € d'intérêts la première année, 1 091 € la dixième	Identique
Taxe foncière, assurance, copropriété non récupérable	1 500 € par an	1 500 € par an
Loyer hors charges	700 € par mois, soit 8 400 € par an	800 € par mois, soit 9 600 € par an
Mobilier	Aucun	5 000 €, renouvelé la sixième année
Cotisation foncière des entreprises	Aucune	250 € par an
Honoraires comptables	Aucun	400 € par an, au réel seulement
Amortissement au réel	Aucun	Logement : 80 % de 161 250 €, soit 129 000 € sur 30 ans (4 300 € par an) ; mobilier : 1 000 € par an

Le foyer est imposé dans la tranche à 30 % : chaque euro de base coûte 47,2 centimes en location nue et 48,6 centimes en meublé. Le logement est occupé douze mois sur douze. La quote-part de terrain de 20 % et la durée moyenne de trente ans, qui résume une ventilation par composants, sont des choix de calcul. Nous raisonnons hors CSG déductible : les impôts affichés sont des majorants, dans les deux régimes.

Première année : les quatre régimes face à face

Charges communes de la première année : 1 500 + 2 498 = 3 998 €.

	Micro-foncier	Réel foncier	Micro-BIC	Réel BIC
Loyers encaissés	8 400 €	8 400 €	9 600 €	9 600 €
Base imposable	5 880 €	4 382 €	4 800 €	0 €
Impôt et prélèvements sociaux	2 775,36 €	2 068,30 €	2 332,80 €	0 €
Charges communes	3 998 €	3 998 €	3 998 €	3 998 €
Coûts propres au meublé	0 €	0 €	1 250 €	1 650 €
Solde de l'année	1 626,64 €	2 333,70 €	2 019,20 €	3 952,00 €

• Micro-foncier : 8 400 − 30 % = 5 880 €, imposés à 47,2 %, soit 2 775,36 €.
• Réel foncier : 8 400 − 3 998 − 20 de frais de gestion forfaitaires (article 31, I, 1°, e du CGI) = 4 382 €, imposés à 47,2 %, soit 2 068,30 €. Les charges déductibles pèsent 47,8 % des loyers, bien au-delà des 30 % du forfait.
• Micro-BIC : 9 600 − 50 % = 4 800 €, imposés à 48,6 %, soit 2 332,80 €. S'y ajoutent la cotisation foncière (250 €) et le mobilier lissé (1 000 €).
• Réel BIC : 9 600 − 3 998 − 250 − 400 = 4 952 € avant amortissement. Sur 5 300 € d'amortissement disponible, seuls 4 952 € se déduisent : la base tombe à zéro et 348 € passent en réserve.

Le solde s'entend avant remboursement du capital, identique dans les quatre cas. Le meublé au réel devance la location nue au réel de 1 618,30 €, et le micro-BIC fait moins bien que le réel foncier.

Sur dix ans

Les intérêts baissent, le résultat du meublé remonte et la réserve d'amortissement est consommée la sixième année. De la sixième à la dixième année, le réel BIC fait apparaître une petite base, de 59 € à 1 059 €, soit 3 255 € au total. Les 53 000 € d'amortissements disponibles ont tous été déduits, dont 43 000 € au titre du logement.

Cumul sur dix ans	Micro-foncier	Réel foncier	Micro-BIC	Réel BIC
Loyers encaissés	84 000 €	84 000 €	96 000 €	96 000 €
Charges communes	33 245 €	33 245 €	33 245 €	33 245 €
Cotisation foncière, comptabilité, mobilier	0 €	0 €	12 500 €	16 500 €
Impôt et prélèvements sociaux sur les loyers	27 753,60 €	23 861,96 €	23 328,00 €	1 581,93 €
Solde avant revente	23 001,40 €	26 893,04 €	26 927,00 €	44 673,07 €

Avant revente, le meublé au réel devance le nu au réel de 17 780,03 €. Le micro-BIC ne le devance que de 33,96 € : l'abattement de 50 % paie le mobilier, la cotisation foncière et les 1,4 point de prélèvements sociaux supplémentaires, et il ne reste presque rien.

À la revente, la reprise des amortissements

Depuis la loi de finances pour 2025, l'article 150 VB, III du CGI minore le prix d'acquisition du montant des amortissements admis en déduction, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (source : Légifrance). Le texte vise aussi les amortissements du nouveau dispositif de location nue. En sont exclus les logements de certaines résidences de services, notamment pour étudiants ou pour personnes âgées. Tant que le bailleur reste non professionnel, la plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, la hausse de la CSG n'ayant pas touché les plus-values immobilières.

Le T2 est vendu 180 000 € hors mobilier au bout de dix ans de détention, prix qui est une hypothèse et non une prévision.

1. Prix d'acquisition majoré, dans les deux cas : 150 000 + 11 250 (forfait de 7,5 % pour frais) + 22 500 (forfait de 15 % pour travaux, au-delà de cinq ans de détention) = 183 750 €.
2. Location nue : 180 000 − 183 750 = − 3 750 €. Aucune plus-value, aucun impôt.
3. Meublé au réel : 183 750 − 43 000 d'amortissements déduits sur le logement = 140 750 €. Plus-value brute : 180 000 − 140 750 = 39 250 €. Deux choix de calcul, sur lesquels l'administration ne s'est pas encore prononcée : les forfaits sont calculés sur le prix de l'acte, avant minoration, et les amortissements du mobilier, acheté et amorti à part, ne minorent pas le prix d'acquisition de l'immeuble.
4. Impôt sur le revenu : abattement de 30 % à dix ans (6 % par année au-delà de la cinquième), base de 27 475 € à 19 %, soit 5 220,25 €.
5. Prélèvements sociaux : abattement de 8,25 % (1,65 % par année au-delà de la cinquième), base de 36 011,88 € à 17,2 %, soit 6 194,04 €.
6. Total dû à la revente : 11 414,29 €, sans surtaxe, la plus-value imposable restant sous 50 000 €.

Solde sur dix ans, revente comprise	Micro-foncier	Réel foncier	Micro-BIC	Réel BIC
Solde avant revente	23 001,40 €	26 893,04 €	26 927,00 €	44 673,07 €
Impôt sur la plus-value	0 €	0 €	0 €	11 414,29 €
Solde final	23 001,40 €	26 893,04 €	26 927,00 €	33 258,78 €

Le meublé au réel reste gagnant, de 6 365,74 € sur le nu au réel : l'équivalent d'environ huit mois de loyer meublé sur dix ans. Le micro-BIC, qui ne déduit aucun amortissement, échappe à la reprise, mais son avance reste dérisoire.

La mécanique se résume en deux chiffres. Chaque euro d'amortissement déduit économise, pendant la détention, le taux marginal plus 18,6 % : 48,6 centimes à 30 %. Chaque euro réintégré coûte, à une revente la dixième année avec plus-value, 0,70 × 19 % + 0,9175 × 17,2 %, soit 29,08 centimes. À 11 % de taux marginal, l'amortissement économise 29,6 centimes et en coûte 29,08 : il ne reste qu'un effet de trésorerie. Le temps, lui, joue pour le meublé : à vingt-deux ans de détention, l'impôt sur le revenu ne frappe plus la reprise et les prélèvements sociaux n'en prennent plus qu'environ 12,4 centimes par euro, montant qui décroît jusqu'à zéro à trente ans. Les étapes du calcul figurent dans notre guide de la plus-value immobilière pas à pas, l'amortissement sur notre page LMNP au réel.

La gestion : ce que le meublé demande en plus

Le calcul suppose un logement loué sans interruption, l'hypothèse la plus fragile du meublé. Aucune source publique ne permet de chiffrer proprement l'écart de vacance entre les deux régimes, nous ne le ferons donc pas. La structure juridique, elle, est connue : un locataire de meublé part avec un mois de préavis, son bail arrive à échéance chaque année, et chaque départ ouvre une remise en état, un inventaire et une relocation. L'avantage net de l'exemple disparaît avec environ huit mois de loyer perdus sur dix ans, toutes rotations confondues.

S'y ajoutent l'inventaire du mobilier à l'entrée et à la sortie, un équipement à remplacer quand il s'use, une comptabilité commerciale au réel avec liasse annuelle, et une cotisation foncière des entreprises due même quand le résultat fiscal est nul. L'échéance annuelle du bail, enfin, s'anticipe trois mois à l'avance pour qui veut donner congé : dans Coziloc, l'approche d'une fin de bail remonte comme un jalon « Préparer la fin de bail » sur le tableau de bord, sans avoir à la chercher bail par bail.

Grille de décision : le nu ou le meublé

Critère	Le nu gagne quand…	Le meublé gagne quand…
Horizon de détention	Vous prévoyez de revendre dans les dix à quinze ans avec une plus-value probable	Vous gardez le bien longtemps : la reprise s'allège avec les années et disparaît à trente ans
Taux marginal d'imposition	Vous êtes imposé à 11 % ou moins : l'amortissement ne rapporte guère plus que sa reprise à dix ans, et moins encore à 0 % (18,6 centimes contre 29,08)	Vous êtes imposé à 30 % ou plus : chaque euro amorti économise environ 1,7 fois ce qu'il coûtera à une revente la dixième année
Charges et travaux	De gros travaux créent un déficit foncier imputable sur vos autres revenus, jusqu'à 10 700 € par an	Les charges sont modérées et le bâti laisse une base amortissable importante
Régime visé	Vous ne voulez ni comptabilité ni mobilier : le micro-BIC ne vous ferait presque rien gagner	Vous acceptez le régime réel et sa tenue annuelle, seul cas où l'écart devient significatif
Locataires visés	Vous cherchez des occupants stables, sur trois ans renouvelables	Votre marché est fait d'étudiants ou de salariés en mobilité
Situation du logement	Le loyer plus élevé qui justifierait le meublé n'est pas atteignable, par exemple parce que le plafond de relocation en zone tendue s'y oppose	Le logement se situe dans une résidence de services exclue de la reprise des amortissements

Quatre erreurs faussent la plupart des comparaisons. Comparer 30 % et 50 % d'abattement en oubliant le réel foncier, alors que c'est lui l'adversaire sérieux du meublé. Ignorer la revente, alors que les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition. Appliquer 17,2 % au meublé, alors que le taux est de 18,6 % dès les revenus 2025. Et compter sur l'amortissement pour alléger l'impôt sur le salaire : il ne crée jamais de déficit.

Votre checklist avant de choisir

1. Fixer l'horizon de détention. Dix, vingt-deux ou trente ans ne donnent pas le même coût de reprise.
2. Chiffrer les quatre régimes, pas deux, avec vos charges et votre taux marginal. Notre simulateur de rentabilité locative donne une première mesure du rendement net.
3. Intégrer la revente dès l'achat, sur une hypothèse de prix prudente, amortissements réintégrés.
4. Vérifier le loyer réellement possible : en zone tendue, le plafond de relocation vaut pour le nu comme pour le meublé.
5. Équiper selon le décret n° 2015-981, pas au jugé : les onze éléments conditionnent la qualification de meublé.
6. Décider à la relocation. Le souhait de relouer en meublé n'est ni une reprise ni une vente, et ne figure pas parmi les exemples de motif légitime et sérieux donnés par service-public.gouv.fr. Pour un bail conclu depuis le 1er octobre 2026, utilisez le contrat type issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, vide ou meublé.