Amortir en location nue : le statut du bailleur privé

« En location nue, on n'amortit pas » : la phrase que répétaient les guides d'investissement a cessé d'être vraie le 21 février 2026. La loi de finances pour 2026 permet désormais d'amortir un logement loué nu, mais dans un couloir étroit : un appartement en immeuble collectif, un loyer plafonné, neuf ans d'engagement et, dans le cas général, 8 000 € de déduction au plus par an pour tout le foyer. Le texte tient en deux lettres de l'article 31 du code général des impôts, et l'administration fiscale ne l'a pas encore commenté. Voici ce qu'il dit exactement, ce qu'il laisse ouvert, et les situations où il mérite le calcul.

Ce que l'article 47 de la loi de finances pour 2026 a créé

L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février, introduit deux lettres au 1° du I de l'article 31 du CGI (Légifrance, article 47). Le i vise les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, et ceux que le contribuable fait construire. Le j vise les logements anciens acquis qui font ou ont fait l'objet de travaux lourds. Les deux ouvrent, « à la demande du contribuable », une déduction au titre de l'amortissement du prix d'acquisition du logement net de frais, pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026, lendemain de la publication, et le 31 décembre 2028. Pour un logement que le contribuable fait construire, c'est la date de dépôt de la demande de permis de construire qui compte (Légifrance, article 31 du CGI).

L'idée n'est pas neuve : les régimes Périssol, Robien ou Borloo neuf, que la notice de la déclaration n° 2044 cite encore, amortissaient déjà en revenus fonciers. Le cadre, lui, est nouveau.

Les appellations « statut du bailleur privé » et « dispositif Jeanbrun » ne figurent ni dans l'article 47 ni dans l'article 31 du CGI. La première apparaît en tête du formulaire n° 2044-EB du millésime 2026, mais ce formulaire ne concerne que les engagements Pinel, Denormandie et Scellier joints à la déclaration des revenus de 2025 (impots.gouv.fr, formulaire n° 2044-EB). Autre piège : la lettre i désignait auparavant une déduction pour mobilité professionnelle du bailleur, éteinte depuis l'imposition des revenus de 2013 (BOFiP, BOI-RFPI-SPEC-20-60) : une source qui cite « article 31, I-1°-i » sans date peut viser cet ancien dispositif.

Au 26 septembre 2026, le BOFiP n'a publié aucun commentaire de ces deux lettres, même en consultation publique, et son barème 2026 des plafonds de loyer et de ressources, mis en ligne le 10 mars, ne vise que les dispositifs antérieurs (BOFiP, BOI-BAREME-000017). Tout ce qui suit repose donc sur le seul texte de loi.

Neuf ou ancien rénové : les deux lettres côte à côte

	i : logement neuf	j : logement ancien rénové
Logements visés	Acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, ou construits par le contribuable	Acquis avec des travaux, avant ou après l'achat, produisant un immeuble neuf, ou d'amélioration d'au moins 30 % du prix, avec réhabilitation lourde
Assiette	Prix d'acquisition net de frais	Prix d'acquisition net de frais, majoré le cas échéant des travaux
Terrain exclu	20 % forfaitaires	20 % forfaitaires
Taux, loyer intermédiaire	3,5 %	3 %
Taux, loyer social	4,5 %	3,5 %
Taux, loyer très social	5,5 %	4 %
Fenêtre	Acquisition ou dépôt du permis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028	Acquisition du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
Plafond annuel	8 000 € par foyer pour i et j réunis, majoré de 2 000 € ou 4 000 € si 50 % au moins des revenus bruts de ces logements sont respectivement sociaux ou très sociaux	Le même plafond, partagé
Durée	Aucune fixée : le cumul ne peut excéder la valeur hors terrain	Aucune fixée : même limite

Les conditions communes, sans exception

Le bâtiment. Le logement est situé en France dans un bâtiment d'habitation collectif au sens du 6° de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation : « un bâtiment à usage principal d'habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés » (Légifrance, article L. 111-1 du CCH). Une maison, même divisée en deux logements, n'y entre pas.

La location. Le logement est loué nu, à usage d'habitation principale, « de manière effective et continue », pendant neuf ans au moins, à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal et qu'un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus. La location prend effet dans les douze mois de l'achèvement ou de l'acquisition.

Les plafonds. Le loyer et les ressources du locataire, ces dernières appréciées à la signature du bail, respectent les plafonds du dispositif Pinel (III de l'article 199 novovicies du CGI) pour le niveau intermédiaire, et ceux de la réduction Loc'Avantages (article 199 tricies) pour le social et le très social. Aucune zone n'est exclue : la localisation ne joue que sur le niveau des plafonds.

L'option. Elle s'exerce avec la déclaration des revenus de l'année d'achèvement, ou de l'acquisition si elle est postérieure, et elle est irrévocable pour le logement.

La détention. Une société non soumise à l'impôt sur les sociétés peut en bénéficier si l'associé conserve toutes ses parts jusqu'au terme des neuf ans. Le démembrement est exclu, sauf reprise par le conjoint survivant quand il résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.

Le j suppose des travaux lourds, et la notion n'est pas encore bornée

Pour l'ancien, le texte vise d'abord les logements « qui font ou ont fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf », au sens de la TVA. Il vise aussi ceux « pour lesquels les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition, qui satisfont les critères d'une réhabilitation lourde », par renvoi au 7° du II de l'article 150 U du CGI. Pour cet article, le décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025 définit la réhabilitation lourde par un niveau de performance énergétique et environnementale et par des critères de sécurité d'usage, de qualité sanitaire et d'accessibilité (Légifrance, décret n° 2025-913).

Ce double renvoi laisse deux questions ouvertes (voir plus bas) : ne financez pas une rénovation légère sur la promesse du j.

Si les travaux ont été faits avant l'achat, par un marchand de biens par exemple, le logement ne doit avoir été ni utilisé ni occupé depuis leur achèvement. Et les travaux amortis ne se déduisent pas une seconde fois : le texte écarte, pour leur montant, les a et b du 1° du I de l'article 31, qui fondent la déduction ordinaire des travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.

Exemple chiffré : un appartement ancien rénové, loué au niveau intermédiaire

L'exemple isole la mécanique du j, sur une hypothèse que le texte ne tranche pas.

• Le foyer est imposé dans la tranche à 30 % et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers : chaque euro de revenu foncier en moins vaut 47,2 centimes, hors effet de la CSG déductible. Il détient déjà deux appartements loués nus au réel, qui dégagent 9 000 € de revenu foncier net par an.
• L'achat : en avril 2026, un appartement dans un immeuble de douze logements, 250 000 € hors frais d'acquisition, puis 90 000 € de travaux (36 % du prix), achevés en septembre 2026 et supposés remplir les critères de réhabilitation lourde.
• La location : bail nu signé en novembre 2026, 900 € par mois hors charges, supposés sous le plafond intermédiaire de la zone.

Le calcul porte sur 2027, première année pleine : le texte ne dit pas comment traiter la fraction d'année 2026.

L'annuité, sous l'hypothèse d'une base à 80 %

Étape	Calcul	Montant
Prix majoré des travaux	250 000 + 90 000	340 000 €
Terrain exclu forfaitairement	340 000 × 20 %	68 000 €
Base amortissable, hypothèse retenue	340 000 − 68 000	272 000 €
Annuité au taux intermédiaire du j	272 000 × 3 %	8 160 €
Déduction retenue	Plafond de 8 000 € par foyer	8 000 €

L'effet sur le revenu foncier de 2027

Poste	Montant
Loyers encaissés, 900 × 12	10 800 €
Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur	− 5 400 €
Taxe foncière	− 950 €
Assurance propriétaire non occupant	− 170 €
Charges de copropriété non récupérables	− 480 €
Résultat avant amortissement	3 800 €
Amortissement déduit	− 8 000 €
Résultat du logement	− 4 200 €

Au niveau du foyer : 9 000 − 4 200 = 4 800 € de revenu foncier net, contre 12 800 € sans amortissement. Si la baisse reste dans la tranche à 30 %, l'économie annuelle est de 8 000 × 47,2 % = 3 776 €, dont 2 400 € d'impôt sur le revenu et 1 376 € de prélèvements sociaux. Le revenu foncier global reste positif, et c'est voulu : le sort d'un déficit issu de l'amortissement n'est pas tranché.

L'autre lecture ne change rien ici : appliqué au prix total, le taux donnerait 340 000 × 3 % = 10 200 €, ramenés aussi à 8 000 €. L'écart compte sous le plafond : pour 200 000 € de prix majoré des travaux, l'annuité serait de 4 800 € dans la première lecture (160 000 × 3 %) et de 6 000 € dans la seconde. Au taux de 3 %, le plafond neutralise l'écart à partir d'environ 333 000 €.

Sur neuf années pleines, 72 000 € auront été déduits, pour une économie de l'ordre de 34 000 € dans ces hypothèses, loin de la limite du cumul de 272 000 €. Mais ces 72 000 € reviennent à la revente.

Micro-foncier, rupture, plus-value : ce que l'amortissement coûte ensuite

Un seul logement fait sortir tout le foyer du micro-foncier

Le 2° de l'article 47 ajoute les i et j au c du 2 de l'article 32 du CGI. Le micro-foncier ne s'applique donc plus dès que le contribuable ou un membre de son foyer est propriétaire d'un logement pour lequel l'une de ces déductions est demandée (Légifrance, article 32 du CGI). La sortie vaut pour tous ses biens loués nus, et le e du même article l'étend aux parts de sociétés relevant de l'article 8 du CGI qui louent un tel logement.

L'exclusion ne pèse que si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €, logement nouveau compris. Un studio loué 7 800 € par an, avec 1 200 € de charges, était imposé au micro-foncier sur 5 460 €. Si le foyer achète un petit logement placé sous le i ou le j, loué 6 000 € par an, le total de 13 800 € reste sous le seuil, mais le studio passe au réel. Sa base monte alors à 6 600 €, soit environ 538 € d'impôt et de prélèvements sociaux en plus chaque année à 47,2 %, à retrancher de l'avantage. Notre article sur le seuil de 15 000 € du micro-foncier détaille l'arbitrage.

Revendre ou cesser de louer avant neuf ans

Le revenu net foncier de l'année où l'un des engagements n'est pas respecté est majoré de tous les amortissements déduits. Pour l'impôt sur le revenu, la majoration est divisée par le nombre d'années de déduction, ajoutée au revenu global, et l'impôt supplémentaire obtenu est multiplié par ce même nombre : le quotient atténue la progressivité, il n'efface rien. La reprise est écartée en cas d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement, ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.

Revente, reprise pour habiter, passage en meublé ou location à un proche exclu rompent l'engagement.

À la revente, un différé et non une exonération

Le 3° de l'article 47 complète le III de l'article 150 VB du CGI. Désormais, « le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l'article 31 ou de l'article 39 C » (Légifrance, article 150 VB du CGI). Le meublé y est soumis depuis la loi de finances pour 2025.

Dans l'exemple, les 72 000 € déduits augmentent d'autant la plus-value brute. Ce supplément est taxé à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention qui ne commence qu'à la sixième année. Il peut aussi faire franchir le seuil de 50 000 € de plus-value imposable qui déclenche la surtaxe (voir notre calcul de la plus-value pas à pas).

Le bilan dépend donc du taux marginal. À 30 % ou 41 %, chaque euro déduit a économisé 47,2 ou 58,2 centimes, et sa réintégration en coûte au plus 36,2 avant abattements, hors surtaxe. À 11 %, l'économie n'est que de 28,2 centimes : une revente précoce peut coûter plus que ce que l'amortissement a rapporté.

À qui ce régime peut servir, et à qui il ne sert pas

Situation	Verdict	Raison
Bailleur au réel, fortement imposé, qui conserve longtemps	Candidat naturel	Jusqu'à 8 000 € déduits par an, à 47,2 % ou davantage
Projet portant sur une maison individuelle	Exclu	Bâtiment d'habitation collectif exigé
Bailleur au micro-foncier qui possède d'autres biens loués nus	À chiffrer	Tout le foyer passe au réel
Revente envisagée avant neuf ans	Défavorable	Reprise au quotient, puis plus-value majorée
Location prévue à un enfant ou à un parent	Exclu	Proches jusqu'au deuxième degré écartés
Rénovation légère d'un appartement ancien	Incertain	30 % de travaux et réhabilitation lourde requis

L'erreur la plus fréquente, dans les simulations qui circulent, consiste à raisonner par logement. Le plafond vaut pour tout le foyer : deux appartements neufs produisant chacun 8 750 € d'annuité à 3,5 % ne donnent pas 17 500 € de déduction, mais 8 000 €. Le plafond ne passe à 10 000 € ou 12 000 € que si la moitié au moins des revenus bruts des logements amortis relève du social ou du très social. La deuxième consiste à raisonner comme en Pinel : l'amortissement réduit une base, il ne s'impute pas sur l'impôt, et une partie revient à la revente.

Location nue amortie ou meublé au réel : deux logiques à comparer

Le meublé au régime réel reste l'autre voie pour amortir, avec d'autres règles.

	Location nue, i et j de l'article 31	Meublé au réel
Logements éligibles	Appartement en immeuble collectif acquis de 2026 à 2028	Tout logement meublé, maison comprise
Terrain	Exclu forfaitairement à 20 %	Exclu pour sa valeur estimée
Rythme	Taux fixé par la loi, de 3 % à 5,5 %	Durée d'usage de chaque composant
Plafond annuel	8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par foyer	Aucun en montant, mais pas de déficit créé par l'amortissement
Conditions locatives	Plafonds de loyer et de ressources, neuf ans, résidence principale	Aucune imposée par le régime fiscal
Prélèvements sociaux	17,2 %	18,6 %
Revente	Prix d'acquisition minoré des amortissements	Même règle depuis le 15 février 2025, hors certaines résidences de services

Aucun des deux ne l'emporte dans l'absolu. Le meublé amortit sans plafond ni condition de loyer, mais jamais au point de créer un déficit. La location nue amortie accepte un loyer plafonné et neuf ans d'engagement, contre un taux légal connu d'avance. Tout dépend de l'immeuble, du loyer visé et de l'horizon de détention. Notre page sur l'amortissement en LMNP au réel détaille la mécanique du meublé.

Ce que la loi ne dit pas encore, et ce qui pourrait changer

Question	Ce que dit le texte	Ce qui reste ouvert au 26 septembre 2026
Base du taux	Terrain exclu à 20 %, cumul limité à la valeur hors terrain	Taux appliqué à 80 % du prix, ou au prix total dans la limite du cumul
Prix « net de frais »	L'assiette est le prix d'acquisition net de frais	Frais exclus de l'assiette, et leur sort fiscal
Réhabilitation lourde	Renvoi au 7° du II de l'article 150 U	Une ou deux branches concernées, portée du décret n° 2025-913
Travaux du j	Assiette majorée « le cas échéant » des travaux, sans double déduction	Travaux retenus, délai, frontière avec l'entretien ultérieur
Déficit	Aucune limite propre à l'amortissement, article 156 inchangé sur ce point	Possibilité d'un déficit imputable sur le revenu global
Première année	Départ au premier jour du mois d'achèvement ou d'acquisition	Prorata de l'annuité et du plafond
Loyers sociaux	Renvoi aux plafonds et catégories de l'article 199 tricies	Nécessité ou non d'une convention avec l'Anah
Vacance	Location « effective et continue »	Tolérance entre deux locataires
Rupture et revente	Reprise au revenu foncier, prix d'acquisition minoré	Cumul des deux en cas de revente avant neuf ans
Déclaration	Option avec la déclaration de l'année d'achèvement ou d'acquisition	Formulaire non publié ; la « 2044-EB » citée ailleurs n'est pas confirmée

Le déficit est la question la plus sensible pour un achat à crédit. Une lecture répandue veut que l'amortissement puisse alimenter un déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, selon les règles détaillées dans notre article sur l'ordre d'imputation du déficit foncier : l'administration ne l'a ni confirmée ni infirmée. Bâtissez donc le plan de financement sur l'hypothèse la moins favorable.

Un projet de loi, pas encore du droit

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, déposé au Sénat le 25 juin 2026 en procédure accélérée, y a été adopté en première lecture le 8 juillet 2026 (texte n° 157) et transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet. Sa commission des affaires économiques a déposé son rapport (n° 3188) le 23 septembre ; au 26 septembre, le texte de la commission n'est pas publié et la séance publique n'a pas eu lieu.

Dans la version du Sénat, son article 4 réécrirait le premier alinéa du j. Les travaux d'amélioration devraient porter le logement au moins en classe D du diagnostic de performance énergétique (en classe E s'il était classé G), au lieu des 30 % du prix et de la réhabilitation lourde. La transformation de locaux en logements serait admise, et la mention du bâtiment d'habitation collectif n'y figurerait plus. Il lèverait aussi, pour le i comme pour le j, l'exclusion de la location aux parents et alliés jusqu'au deuxième degré, et organiserait l'accès des SCPI. Aucune de ces mesures n'est en vigueur : l'Assemblée peut encore les modifier, et le projet de loi de finances pour 2027 peut lui aussi retoucher le dispositif.

Votre checklist avant de signer

1. Vérifier la date : acquisition, ou dépôt du permis de construire pour une construction, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
2. Vérifier l'immeuble : un bâtiment d'habitation collectif de plus de deux logements superposés, jamais une maison.
3. Pour l'ancien, documenter les travaux : au moins 30 % du prix, des factures par lot, et les justificatifs de réhabilitation lourde prévus par le décret n° 2025-913.
4. Choisir le niveau de loyer et contrôler loyer et ressources du locataire à la signature du bail, pièces à l'appui.
5. Chiffrer au niveau du foyer : un plafond commun à tous les logements amortis, et la sortie du micro-foncier pour vos autres biens.
6. Projeter la sortie : neuf ans au moins, reprise au quotient en cas de rupture, plus-value majorée à la revente.
7. Exercer l'option au bon moment, avec la déclaration de l'année d'achèvement ou d'acquisition (voir notre guide de la déclaration des revenus fonciers). Si vous gérez vos biens vous-même dans Coziloc (compte auto-gestionnaire), l'ouverture de la période déclarative remonte sur votre tableau de bord avec sa date limite.
8. Conserver les preuves : acte, factures, bail, ressources du locataire et tableau des amortissements, jusqu'à la revente puis pendant le délai de reprise.