Logement décent : les critères que le bailleur doit tenir

« Décent » n'est pas un jugement de valeur. C'est une liste de critères réglementaires, vérifiables un par un, dont un critère énergétique qui se durcit par paliers jusqu'en 2034. Un appartement propre et rénové peut être non décent parce que sa pièce principale n'atteint ni 9 m² sous 2,20 m ni 20 m³, ou parce que son DPE affiche G. Et la sanction peut venir d'un locataire, d'une caisse d'allocations familiales ou d'un juge, parfois des années après la signature.

Quatre exigences posées par la loi, détaillées par un décret

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal » et « doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation » (article 6, Légifrance). Quatre exigences, donc : sécurité et santé, absence de nuisibles, performance énergétique, équipements. Le détail technique figure dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

L'obligation vise le logement loué comme résidence principale du locataire, ainsi que le bail mobilité (service-public.gouv.fr). Et l'article 1719 du code civil interdit au bailleur d'invoquer la nullité ou la résiliation du bail pour expulser l'occupant de locaux impropres à l'habitation : la non-décence se répare, elle ne sert pas de motif de départ.

La checklist complète : dix-sept critères, leur base et leur vérification

Critère	Exigence	Base légale	Comment le vérifier
Clos et couvert	Gros œuvre, toiture et menuiseries protègent des infiltrations et remontées d'eau	Décret 2002-120, art. 2, 1°	Combles, façades, humidité
Étanchéité à l'air	Ouvrants et parois sur l'extérieur étanches, cheminées munies de trappes	Art. 2, 2°	Joints, courants d'air
Garde-corps, escaliers	Dans un état conforme à leur usage	Art. 2, 3°	Solidité des fixations
Matériaux, canalisations	Aucun risque manifeste pour la santé ou la sécurité	Art. 2, 4°	Diagnostics plomb et amiante s'ils sont requis
Réseaux et chauffage	Électricité, gaz, chauffage et eau chaude aux normes et en bon état	Art. 2, 5°	Diagnostics électricité et gaz s'ils sont requis
Aération	Renouvellement de l'air, évacuation de l'humidité	Art. 2, 6°	Bouches dégagées, condensation
Lumière naturelle	Éclairement suffisant et ouvrant sur l'air libre dans chaque pièce principale	Art. 2, 7°	Aucune pièce de vie aveugle
Chauffage	Installation permettant un chauffage normal	Art. 3, 1°	En état de marche
Eau potable	Pression et débit suffisants	Art. 3, 2°	Débit aux robinets
Évacuations	Sans refoulement, avec siphons	Art. 3, 3°	Odeurs, écoulement
Cuisine	Emplacement de cuisson, évier en eau chaude et froide	Art. 3, 4°	Raccordements
Sanitaires	WC séparé de la cuisine et de la pièce des repas, douche ou baignoire en eau chaude et froide	Art. 3, 5°	Logement d'une pièce : WC extérieur admis dans le même bâtiment
Électricité	Éclairage de toutes les pièces, appareils ménagers courants	Art. 3, 6°	Points lumineux et prises
Surface ou volume	Une pièce principale de 9 m² sous 2,20 m, ou de 20 m³	Art. 4	Mesure selon l'article R. 156-1 du CCH
Énergie	Classes A à F depuis 2025 en métropole	Loi de 1989, art. 6 ; décret, art. 3 bis	DPE en cours de validité
Nuisibles	Aucune infestation	Loi de 1989, art. 6	Constat à l'entrée
Police administrative	Aucun arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité	Décret, art. 5	Notifications, mairie

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, le décret allège les exigences d'étanchéité à l'air, de chauffage et d'eau chaude.

Le critère énergétique : trois paliers, et le moment où il s'applique

Depuis le 1er janvier 2025, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 raisonne en classes du DPE et non plus en kilowattheures : un logement décent doit être classé entre A et F depuis cette date, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, entre A et D à compter du 1er janvier 2034. L'article 3 bis du décret de 2002 reprend ce calendrier. Le seuil de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an, encore souvent cité, ne valait qu'en 2023 et 2024.

Échéance	France métropolitaine	Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte
2023 et 2024	Moins de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an	Aucun seuil énergétique
1er janvier 2025	Classes A à F : le G est non décent	Aucun seuil énergétique
1er janvier 2028	Classes A à E : le F devient non décent	Classes A à F : le G devient non décent
1er janvier 2031	Classes A à E	Classes A à E : le F devient non décent
1er janvier 2034	Classes A à D : le E devient non décent	Classes A à E

Signature, renouvellement, reconduction : les trois déclencheurs

Ce critère ne résilie aucun bail en cours. Selon l'ANIL et service-public.gouv.fr, il s'applique au bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit. Un logement classé G dont le bail de trois ans a été signé en 2023, alors qu'il passait sous le seuil de 450 kWh, devient non décent à sa reconduction de 2026. Pour un bail en cours, c'est l'échéance qui déclenche l'obligation, pas la date du jour.

Le facteur de conversion de 2027 ne change rien en 2026

L'arrêté du 19 août 2026 abaisse de 1,9 à 1,7 le facteur de conversion de l'électricité du DPE à compter du 1er janvier 2027 seulement. Un logement classé G en octobre 2026 est non décent en octobre 2026, même si son étiquette peut s'améliorer en janvier (notre point immo de septembre 2026).

Le gel du loyer commence dès la classe F

En parallèle, l'article 17-1 III de la loi de 1989 interdit toute révision et toute majoration de loyer en classe F ou G, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Un logement classé F est donc décent mais gelé (notre méthode de révision par l'IRL ; pour la relocation, notre article sur la zone tendue).

Copropriété et contraintes patrimoniales : ce que le juge ne peut pas ordonner

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux cas dans lesquels le juge ne peut pas ordonner les travaux visant le niveau de performance minimal :

1. La copropriété. Le copropriétaire démontre que, malgré ses diligences pour faire examiner des travaux sur les parties ou équipements communs, et malgré des travaux adaptés dans ses parties privatives, il n'a pu atteindre ce niveau.
2. Les contraintes architecturales ou patrimoniales. L'article 3 ter du décret de 2002 les limite à deux situations : un risque de pathologie du bâti attesté par une note argumentée d'un homme de l'art, ou un refus d'autorisation fondé sur le code du patrimoine, le code de l'environnement ou le code de l'urbanisme.

L'erreur la plus fréquente consiste à y voir des dérogations. Ces cas jouent « sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures » : le juge peut toujours réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Le logement reste non décent. Et ni la loi de 1989 ni le décret de 2002 n'écartent la décence en raison du coût des travaux rapporté à la valeur du bien.

Projet de loi « relance logement » : un texte en discussion, pas une règle en vigueur

Le projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement » a été adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026, puis examiné par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale (rapport n° 3188 du 23 septembre 2026). Au 26 septembre 2026, aucune date de séance publique n'était inscrite. Dans sa version sénatoriale, son article 6 réécrirait le critère énergétique : un logement loué à l'une des échéances ne serait non décent qu'à compter du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail, et au plus tard trois ans après l'échéance ; de nouveaux cas le réputeraient décent, notamment une impossibilité technique ou patrimoniale, des coûts disproportionnés, un refus récent de l'assemblée générale de copropriété ou un contrat de travaux conclu avant le 1er janvier 2030.

Ce texte n'est pas adopté et peut encore changer. Le droit applicable reste celui décrit dans cet article : aucun bailleur ne peut aujourd'hui s'en prévaloir, ni pour signer un bail sur un logement classé G, ni pour se défendre devant le juge.

Surface et volume : le calcul posé sur un studio mansardé

L'article 4 du décret de 2002 exige au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable d'au moins 20 m³. Les deux se mesurent selon l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation : surface de plancher après déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures ; volume égal aux surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond ; parties de moins de 1,80 m de hauteur non comptées.

Sous pente, la Cour de cassation a précisé que le volume inclut toutes les parties d'au moins 1,80 m, y compris entre 1,80 m et 2,20 m (Cass. 3e civ., 11 octobre 2018, n° 17-21.677, arrêt non publié au bulletin).

Deux studios de 16 m² au sol, deux verdicts

Studio A : pièce unique sous combles de 4,00 m sur 4,00 m. Sur 2,00 m de profondeur, plafond plat à 2,30 m. Sur les 2,00 m restants, le rampant descend en ligne droite de 2,30 m à 1,30 m, soit 50 cm par mètre.

1. Point de coupure. Le rampant passe sous 1,80 m après 1,00 m : le dernier mètre ne compte pas.
2. Surface habitable. 4,00 × 2,00 = 8,00 m² sous le plafond plat, plus 4,00 × 1,00 = 4,00 m² sous le rampant : 12,00 m².
3. Surface à 2,20 m ou plus. Le rampant passe sous 2,20 m après 0,20 m : 8,00 + (4,00 × 0,20) = 8,80 m², sous le seuil de 9 m².
4. Volume habitable. 8,00 × 2,30 = 18,40 m³, plus 4,00 m² × 2,05 m de hauteur moyenne ((2,30 + 1,80) ÷ 2) = 8,20 m³ : 26,60 m³.
5. Verdict. La voie « 9 m² sous 2,20 m » est incertaine, le décret ne disant pas comment apprécier une hauteur en pente. Celle du volume est nette : 26,60 m³ pour 20 m³.

Studio B : même plan, plafond plat à 2,00 m, rampant de 2,00 m à 1,00 m, qui passe sous 1,80 m après 0,40 m. Surface habitable : 8,00 + (4,00 × 0,40) = 9,60 m². Volume : (8,00 × 2,00) + (1,60 × 1,90) = 19,04 m³.

Ligne du calcul	Studio A	Studio B
Surface au sol	16,00 m²	16,00 m²
Surface habitable (au moins 1,80 m)	12,00 m²	9,60 m²
Surface à 2,20 m ou plus	8,80 m²	0,00 m²
Volume habitable	26,60 m³	19,04 m³
Verdict au regard de l'article 4	Décent par le volume	Non décent malgré 9,60 m² habitables

Ce que les chiffres globaux ne disent pas

Une pièce de 8 m² n'est pas exclue par principe : sous un plafond plat de 2,50 m, elle atteint 20 m³ ; sous 2,20 m, elle plafonne à 17,60 m³. Pour un logement de 8,11 m² et 18,73 m³, la Cour de cassation a exigé que le préjudice de jouissance de la locataire soit évalué (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-12.022).

La surface « Carrez » sert à la vente d'un lot de copropriété ; la surface habitable inscrite au bail (article 3 de la loi de 1989) sert au contrat, une surface réelle inférieure de plus d'un vingtième ouvrant une baisse de loyer proportionnelle (article 3-1). Aucune ne mesure la pièce principale.

Logement non décent : ce qui se passe concrètement

Selon l'article 20-1, le locataire demande la mise en conformité, sans que la validité du bail soit en cause. Faute d'accord ou de réponse dans les deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, sans que ce soit un préalable obligatoire. Le juge fixe les travaux et leur délai, peut réduire le loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'aux travaux, puis transmet sa décision au préfet. Le locataire peut en outre obtenir réparation de son préjudice de jouissance.

L'allocation de logement conservée : un levier sans procès

Lorsque l'organisme payeur de l'allocation de logement, ou un organisme qu'il a habilité, constate la non-décence, l'allocation est conservée dix-huit mois au plus (articles L. 843-1 et R. 843-2 du CCH), et cette information vaut demande de mise en conformité. Le locataire paie le loyer et les charges diminués de l'allocation, sans risque de résiliation pour ce motif. Travaux faits, le bailleur perçoit les sommes conservées ; sinon, il les perd sans pouvoir les réclamer au locataire (article L. 843-2). À titre exceptionnel, dans des cas fixés par décret, l'organisme peut maintenir et conserver l'allocation pendant six mois, renouvelables une fois (articles L. 843-3 et R. 843-2).

Sur un loyer de 520 € et 40 € de charges, avec une allocation de 180 € :

• le locataire paie 520 + 40 − 180 = 380 € par mois ;
• si la procédure court dix-huit mois, l'organisme conserve 180 × 18 = 3 240 € ;
• logement mis en conformité dans le délai : ces sommes sont versées au bailleur ;
• délai expiré sans mise en conformité : 3 240 € perdus, sans recours contre le locataire.

Décence, insalubrité, mise en sécurité : trois régimes à ne pas confondre

Depuis le 1er janvier 2021 (ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020), insalubrité et dangers pour la sécurité relèvent d'une même police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, aux articles L. 511-1 et suivants du CCH. L'ancien arrêté de péril y est devenu l'arrêté de mise en sécurité.

	Décence	Insalubrité	Mise en sécurité (ex-péril)
En cause	Les critères de la loi de 1989 et du décret de 2002	Un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique (art. L. 1331-22 du code de la santé publique)	Solidité du bâti, équipements communs défectueux (art. L. 511-2 du CCH)
Qui constate	Le locataire, l'organisme payeur des aides, le juge	Rapport de l'agence régionale de santé ou du service communal d'hygiène	Rapport des services municipaux ou d'un expert
Qui décide	Le juge, à défaut d'accord	Le préfet	Le maire
Conséquences	Travaux ordonnés, loyer réduit ou suspendu, allocation conservée, dommages et intérêts	Travaux prescrits, astreinte jusqu'à 1 000 € par jour, travaux d'office, loyer qui cesse d'être dû, hébergement ou relogement selon les cas	Mêmes mécanismes
Délai	Deux mois avant la conciliation, puis délai fixé par le juge ; dix-huit mois côté allocation	Observations sous un mois au moins (quinze jours dans certains cas), puis délai fixé par l'arrêté ; procédure d'urgence en cas de danger imminent	Observations sous un mois au moins, puis délai fixé par l'arrêté ; procédure d'urgence en cas de danger imminent

Côté trésorerie, l'article L. 521-2 du CCH prévoit que, sous un tel arrêté, le loyer cesse d'être dû, sauf exceptions (insalubrité due à des revêtements dégradés contenant du plomb, mesure prise contre l'occupant lui-même), du premier jour du mois qui suit l'envoi de sa notification (ou son affichage) jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification (ou l'affichage) de la mainlevée.

Un logement sous arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être décent (article 5 du décret de 2002). L'inverse n'est pas vrai : une pièce de 19 m³ ou une étiquette G rendent un logement non décent sans le rendre nécessairement insalubre.

Les erreurs qui coûtent le plus, et votre checklist

Erreur	Ce qu'elle produit	La règle exacte
Mesurer la surface au sol d'une pièce mansardée	Critère cru rempli à tort	Rien sous 1,80 m (R. 156-1 du CCH)
Écarter du volume les parties entre 1,80 m et 2,20 m	Logement cru non décent à tort	Elles comptent (Cass. 3e civ., 11 octobre 2018)
Réviser le loyer d'un logement classé F	Hausse illégale, à restituer	Article 17-1 III

Avant de signer ou de laisser un bail se reconduire :

1. Mesurez chaque pièce principale selon l'article R. 156-1 du CCH ; sous pente, calculez le volume.
2. Vérifiez la classe et la validité du DPE : dix ans, mais ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne valent plus depuis le 1er janvier 2025 (service-public.gouv.fr). Calendrier et aides : notre guide du DPE pour les bailleurs.
3. Datez la prochaine échéance de chaque bail : pour un logement classé F, la première signature, le premier renouvellement ou la première reconduction à compter du 1er janvier 2028 le rend non décent.
4. Passez la grille des dix-sept critères à l'entrée et consignez-la dans l'état des lieux.
5. Documentez vos diligences : en copropriété, demandes d'inscription à l'ordre du jour, procès-verbaux et factures des travaux privatifs ; en secteur protégé, refus d'autorisation et note d'un homme de l'art.
6. Répondez par écrit à toute demande de mise en conformité dans les deux mois, avec un calendrier de travaux daté.
7. Ne révisez jamais le loyer d'un logement classé F ou G, même avec une clause d'indexation valable.

Dans Coziloc, un DPE qui approche de son terme est signalé avant la fin du bail, et l'approche d'une fin de bail remonte comme un jalon « Préparer la fin de bail » sur le tableau de bord : pour un logement classé F ou G, ce sont les deux dates qui comptent.