Contrat type de bail 2026 : ce qui change au 1er octobre

Le 1er octobre 2026, le modèle de bail d'habitation change, et beaucoup de bailleurs vont en tirer la mauvaise conclusion : que la clause résolutoire devient obligatoire ce jour-là, ou que tous les baux en cours sont à refaire. Ni l'un ni l'autre n'est exact. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit cinq passages des contrats types, dont la clause résolutoire est de loin le plus important, et il y transcrit surtout une obligation que la loi impose depuis plus de trois ans. Ce qui compte pour vous tient en trois questions : quel bail est concerné, ce que la clause doit dire, et ce que vous pouvez encore choisir.

Le décret n° 2026-596 : ce qu'il modifie et à partir de quand

L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le contrat de location soit « établi par écrit » et respecte « un contrat type défini par décret en Conseil d'État » ; l'article 25-7 fait de même pour le meublé. Ces contrats types sont annexés au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : annexe 1 pour la location vide, annexe 2 pour la location meublée, chacune valant aussi pour la colocation à bail unique.

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie ces deux annexes. Son article 3 fixe la date d'application : l'article 1er « entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date ». Son article 2, applicable au 1er janvier 2027, ne touche pas le bail : il ajuste des règles d'aides au logement du code de la construction et de l'habitation, notamment outre-mer.

La notice du décret dit elle-même d'où vient la réforme : les modifications sont prises dans le cadre de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « qui a introduit une obligation de faire figurer dans les contrats de location une clause résolutoire » pour les impayés. Le modèle réglementaire rattrape la loi, avec trois ans de retard.

Avant, après : les cinq modifications du contrat type

L'article 1er du décret compte cinq points ; le reste du contrat type est inchangé.

Passage du contrat type	Jusqu'au 30 septembre 2026	À compter du 1er octobre 2026	Portée pour vous
Préambule des annexes (logements conventionnés exclus)	Renvoi à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation	Renvoi à l'article L. 831-1 du même code	Mise à jour de référence, aucun effet sur votre bail
I. Désignation du bailleur	Nom, domicile, qualité, adresse électronique facultative	Ajout d'un numéro de téléphone portable (facultatif)	À renseigner si vous le souhaitez
I. Désignation du ou des locataires	Nom, prénom, adresse électronique facultative	Ajout d'un numéro de téléphone portable (facultatif), colocataires compris	Mention facultative, à renseigner avec l'accord du locataire
II. B. Destination des locaux	Usage d'habitation ou usage mixte	Ajout, le cas échéant, d'une mention « Servitude de résidence principale » (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme)	Obligatoire si le logement y est soumis
VIII. Clause résolutoire	Une clause à rédiger, énumérant quatre motifs possibles, sans délai	Un paragraphe imposé (impayés et dépôt de garantie, six semaines) et un paragraphe facultatif (trois motifs)	Détaillée dans la section suivante

La mention de servitude n'est pas un simple ajout de forme. L'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, permet au plan local d'urbanisme de délimiter des secteurs où les logements neufs, ou issus de la transformation de bâtiments qui n'étaient pas destinés à l'habitation, sont à usage exclusif de résidence principale. Le même article prévoit qu'« à peine de nullité », tout contrat de location portant sur ces logements « en porte la mention expresse », et leur interdit la location en meublé de tourisme, hors location temporaire de la résidence principale (source : Légifrance). Pour tous les autres logements, la ligne reste vide.

Ne bougent pas : durée, loyer et révision, charges, travaux, garanties, clause de solidarité, honoraires, annexes. Les plafonds du dépôt de garantie et les règles de cumul entre caution et assurance, détaillées dans notre guide sur ce que le bailleur peut exiger d'un garant, sont inchangés.

La clause résolutoire : ce qui est imposé, ce qui reste à choisir

Le paragraphe imposé : impayés et dépôt de garantie

La section VIII du nouveau contrat type s'ouvre sur deux phrases qui ne laissent aucun choix : « Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux. »

Ce texte recopie presque mot pour mot le premier alinéa du I de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 : « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. » Service-public.fr le formule sans détour : le bail « doit contenir une clause résolutoire » (source : service-public.gouv.fr).

La règle exacte est donc la suivante : la clause pour impayés est obligatoire par la loi depuis le 29 juillet 2023 ; le décret en reprend la rédaction dans un paragraphe imposé du contrat type. Le paragraphe facultatif qui suit regroupe l'assurance et les troubles de voisinage, que l'ancien modèle prévoyait déjà, et un seul motif nouveau : le non-respect de l'occupation en résidence principale. Un bail signé en 2024 ou en 2025 devait déjà la contenir.

Le commandement de payer doit mentionner, à peine de nullité, que le locataire dispose de six semaines pour payer sa dette (article 24). La suite, jusqu'à l'audience, est détaillée dans notre page sur la procédure en cas de loyer impayé.

Les trois motifs facultatifs, chacun avec sa condition

Le second paragraphe de la section VIII commence par « Le cas échéant » : vous l'insérez ou non. Les deux premiers motifs figuraient déjà dans l'ancien modèle ; seul le troisième est nouveau. Chacun a sa propre mécanique.

Motif facultatif	Ce qui déclenche la clause	Texte de référence
Non-souscription d'une assurance des risques locatifs	Un commandement demeuré infructueux, avec un délai d'un mois	Article 7, g, de la loi du 6 juillet 1989
Troubles de voisinage	Des troubles constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée	Article 4, g, de la loi du 6 juillet 1989
Non-occupation en résidence principale d'un logement soumis à la servitude	L'expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire, au plus un an, prorogeable d'un an au plus	Article 4, g, de la loi du 6 juillet 1989 et article L. 481-4 du code de l'urbanisme

Cette liste est fermée : l'article 4, g, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 19 novembre 2024, répute non écrite toute clause de résiliation de plein droit fondée sur un autre motif.

Le motif d'assurance cache un piège. Face à un locataire non assuré, l'article 7, g, ouvre deux voies : actionner la clause, ou souscrire une assurance pour son compte et en récupérer le coût. Mais la mise en demeure qui annonce cette souscription « vaut renoncement » à la clause pour défaut d'assurance. Il faut choisir.

Six semaines ou deux mois : l'exemple chiffré

Un logement est loué 850 € hors charges, avec 60 € de provisions pour charges, soit 910 € par mois. Les échéances de septembre et d'octobre 2026 restent impayées : 2 × 910 = 1 820 €. Le commandement de payer est signifié le 2 novembre 2026.

• Bail conclu depuis le 29 juillet 2023, ou sur le nouveau modèle. La clause ne peut produire effet qu'après six semaines, soit 42 jours : le délai court jusqu'à la mi-décembre.
• Bail conclu avant le 29 juillet 2023, dont la clause prévoit deux mois. La Cour de cassation a estimé, dans son avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), que la loi de 2023 n'a « pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours » à son entrée en vigueur. Le délai contractuel de deux mois s'applique, sous réserve d'une reconduction ou d'un renouvellement intervenu depuis, que l'avis ne traite pas : 30 jours de novembre et 31 jours de décembre, soit 61 jours, jusqu'au début janvier 2027.
• Écart : 61 − 42 = 19 jours, pour la même dette et le même commandement.

Si le locataire règle les 1 820 € dans le délai, le commandement n'est pas demeuré infructueux et la clause ne joue pas. Le juge peut encore accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, sous conditions, notamment la reprise du loyer courant avant l'audience, et, s'il en est saisi par le bailleur ou le locataire, suspendre les effets de la clause ; si ces délais sont respectés, la clause « est réputée ne pas avoir joué » (article 24, V et VII). L'échéance au jour près relève du commissaire de justice : donnez-lui la date de conclusion du bail et le texte de sa clause.

Quels baux sont concernés, lesquels ne le sont pas

Contrat	Nouveau contrat type ?	Pourquoi
Location vide, résidence principale, conclue ou renouvelée à compter du 1er octobre 2026	Oui, annexe 1	Article 3 de la loi du 6 juillet 1989
Location meublée, résidence principale, y compris le bail étudiant de neuf mois	Oui, annexe 2	Articles 25-3 et 25-7 de la même loi
Colocation à bail unique	Oui, annexe 1 ou 2 selon que le logement est vide ou meublé	Décret n° 2015-587, articles 1er et 2
Colocation formalisée par plusieurs baux distincts	Non	Articles 1er et 2 du décret n° 2015-587
Bail mobilité	Non	L'article 25-12 ne rend pas l'article 3 applicable
Logement conventionné, logement d'un organisme HLM	Non	Article 1er du décret n° 2015-587 ; article 25-3 de la loi pour le meublé
Logement de fonction, location à un travailleur saisonnier, logement-foyer	Non	Articles 2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989
Location saisonnière, résidence secondaire du locataire	Non	Hors résidence principale, donc hors champ des titres Ier et Ier bis de la loi de 1989
Bail en cours, reconduit tacitement après le 1er octobre 2026	Pas selon la lecture littérale	Le décret vise les contrats « conclus ou renouvelés »

En colocation à baux multiples, l'absence de contrat type ne dispense pas de la loi : chaque bail reste un bail d'habitation, soumis à l'article 24. Le bail mobilité, que l'ANIL range parmi les exclusions (source : ANIL), a son contenu propre, fixé par l'article 25-13 ; notre page sur le bail mobilité en détaille les conditions.

Conclu, renouvelé ou reconduit : cinq cas datés

Bail signé le 30 septembre 2026, clés remises le 15 octobre

Le décret retient la date de conclusion du contrat, pas celle de sa prise d'effet. Signé le 30 septembre par les deux parties, ce bail relève de l'ancien modèle, même si le locataire entre dans les lieux en octobre. Aucun avenant n'est nécessaire. Si les signatures interviennent à des dates différentes, retenez prudemment la dernière.

Bail signé le 1er octobre 2026

Nouveau modèle obligatoire : section VIII réécrite, champs de téléphone, ligne de servitude à examiner. Les motifs facultatifs se choisissent à la rédaction, pas au premier incident.

Bail vide signé le 1er novembre 2023, reconduit tacitement le 1er novembre 2026

Bailleur personne physique, ni congé ni offre de renouvellement : le bail est « reconduit tacitement » pour trois ans. L'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 distingue expressément cette reconduction du renouvellement, qui suppose une offre présentée dans les formes et délais du congé. Or le décret ne vise que les contrats « conclus ou renouvelés », quand la loi Climat et Résilience, pour le gel des loyers des logements classés F et G, a pris soin de viser les contrats « conclus, renouvelés ou tacitement reconduits » (article 159, IV, de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021).

La lecture littérale laisse ce bail dans sa rédaction d'origine. Le droit commun tire pourtant en sens inverse : selon l'article 1215 du code civil, la tacite reconduction « produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat ». Nous n'avons trouvé ni décision ni position officielle qui tranche la question. Conduite prudente : ne rien imposer au locataire à la reconduction, passer au nouveau modèle au prochain contrat signé. Conclu après le 29 juillet 2023, ce bail devait de toute façon contenir la clause pour impayés.

Meublé étudiant de neuf mois, puis nouvelle rentrée

L'article 25-7 permet de réduire la durée à neuf mois pour un étudiant, et écarte alors la reconduction tacite. Un bail étudiant signé le 15 septembre 2026 reste sur l'ancien modèle jusqu'à son terme, en juin 2027. Pour la rentrée suivante, même avec le même étudiant, un nouveau contrat est conclu : nouveau modèle.

En meublé classique d'un an, la frontière passe par l'article 25-8 : le bailleur qui veut modifier les conditions à l'échéance doit en informer le locataire trois mois avant. S'il accepte, « le contrat est renouvelé pour un an », et un contrat renouvelé à compter du 1er octobre 2026 suit le nouveau modèle. Notre guide du bail meublé détaille les autres règles propres à cette location.

Colocation à bail unique signée le 15 octobre 2026

Nouveau modèle, annexe 1 ou 2 selon le mobilier. Le champ de téléphone facultatif vaut pour chaque colocataire ; la clause de solidarité (section VII) est inchangée.

Bail non conforme : pas de nullité automatique, mais un risque réel

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la nullité du bail qui s'écarte du contrat type. Il organise une autre sanction : « Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article », et « le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article ». Autrement dit, l'irrégularité ne joue jamais en votre faveur.

Deux sanctions spécifiques s'y ajoutent : la nullité pour le bail d'un logement soumis à la servitude de résidence principale qui omet la mention expresse (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme) ; et, si le bail omet la surface habitable ou le dernier loyer du précédent locataire, une mise en demeure possible dans le mois de la prise d'effet, puis une action en diminution du loyer dans les trois mois.

La notice d'information n'a pas été mise à jour

L'article 3 impose aussi d'annexer une notice d'information fixée par l'arrêté du 29 mai 2015. Au 26 septembre 2026, sa dernière modification date du 16 février 2023, et sa partie sur la clause résolutoire évoque encore un « intervalle de deux mois » après le commandement. Continuez à l'annexer, c'est obligatoire. En cas de discordance, c'est l'article 24 de la loi qui fixe le délai : six semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023.

Les erreurs les plus fréquentes

L'erreur la plus fréquente consiste à croire que la clause résolutoire naît le 1er octobre 2026. Elle est obligatoire depuis le 29 juillet 2023 pour les impayés et le dépôt de garantie, par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Erreur	Ce qu'elle produit	La règle qui corrige
Faire signer un avenant à tous les baux en cours	Une démarche inutile, et impossible sans l'accord du locataire	Décret n° 2026-596, article 3 : seuls les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre sont visés
Recopier « deux mois » dans un bail neuf, sur la foi de la notice	Un bail qui s'écarte du contrat type et laisse au locataire près de trois semaines de plus	Contrat type et article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : six semaines
Ajouter un motif maison de résiliation de plein droit	Une clause réputée non écrite	Article 4, g : liste fermée
Souscrire l'assurance pour compte du locataire, puis invoquer la clause d'assurance	Une clause à laquelle vous avez renoncé	Article 7, g : la mise en demeure vaut renoncement
Omettre la mention de servitude pour un logement qui y est soumis	La nullité du bail	Article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme

Votre checklist pour les baux signés à partir du 1er octobre

1. Remplacez vos modèles vide, meublé et colocation par la version du décret n° 2015-587 consolidée au 1er octobre 2026, sur Légifrance.
2. Datez la conclusion, pas l'entrée dans les lieux. C'est la date des signatures qui décide du modèle.
3. Vérifiez la servitude de résidence principale pour un logement neuf ou transformé, auprès de la mairie ou dans le plan local d'urbanisme.
4. Choisissez les motifs facultatifs avant de signer : assurance, troubles de voisinage, résidence principale.
5. Annexez la notice d'information et les diagnostics. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est non décent en métropole, pour tout bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis cette date selon service-public.fr : notre guide du DPE pour les bailleurs rappelle le calendrier.
6. Classez vos baux en cours par date de conclusion. Pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023, le délai est en principe celui du contrat, souvent deux mois ; après, six semaines.
7. Anticipez les échéances. En meublé, une modification des conditions s'annonce trois mois avant le terme ; en vide, une offre de renouvellement suit les formes et délais du congé, détaillés dans notre article sur le congé donné par le bailleur.

Les autres échéances de la rentrée figurent dans le point immo de septembre 2026. Dans Coziloc, l'approche d'une fin de bail remonte sur le tableau de bord comme un jalon « Préparer la fin de bail », sans la chercher contrat par contrat : c'est le moment de trancher entre reconduction, nouvelles conditions et nouveau bail.