Trêve hivernale 2026-2027 : ce que peut faire le bailleur

« Pendant la trêve, le bailleur ne peut rien faire. » La phrase revient chaque automne, et elle coûte cher à ceux qui la croient. L'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution suspend une seule chose : l'exécution d'une expulsion. Le commandement de payer, l'assignation, l'audience, le jugement et le commandement de quitter les lieux restent possibles tout l'hiver. Attendre le 1er avril pour agir ne protège personne : la dette du locataire continue de grossir, les dispositifs qui pourraient sauver le bail interviennent plus tard, et le bailleur perd au minimum cinq mois.

Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 : ce que suspend l'article L. 412-6

La trêve 2026-2027 commence le dimanche 1er novembre 2026 et s'achève le mercredi 31 mars 2027 inclus, soit 151 jours. Une expulsion redevient exécutable à partir du jeudi 1er avril 2027.

L'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution (CPCE), dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit qu'il est « sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée » du 1er novembre au 31 mars suivant, « nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée », sauf relogement assuré « dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6, Légifrance).

Le texte gèle l'exécution d'une décision déjà rendue, pas son obtention, sans distinguer le type de bail ni le motif de l'expulsion. La trêve déplace une date : elle n'arrête pas une procédure.

Suspendu ou non : le tableau de l'hiver

Pendant la trêve	Statut	Texte
Exécution de l'expulsion	Suspendue, sauf relogement assuré et exceptions légales	Article L. 412-6 du CPCE
Commandement de payer	Possible, le délai de six semaines court	Article 24 de la loi du 6 juillet 1989
Assignation, audience, jugement	Possibles	L'article L. 412-6 ne vise que l'exécution
Commandement de quitter les lieux	Possible, son délai de deux mois court	Articles L. 411-1 et L. 412-1 du CPCE
Loyer, charges, indemnité d'occupation	Toujours dus	La trêve ne supprime aucune dette
Coupure d'électricité, de gaz ou de chaleur par le fournisseur	Interdite dans une résidence principale ; l'eau est protégée toute l'année	Article L. 115-3 du code de l'action sociale et des familles
Amende de 7 500 € pour maintien dans les lieux	Inapplicable à l'occupant qui bénéficie de la trêve	Article 315-2 du code pénal
Indemnisation par l'État d'un refus de concours	Pas avant la fin du sursis	Article R. 154-5 du CPCE

Ce qui continue : la procédure, pièce par pièce

Le commandement de payer et ses six semaines

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout bail d'habitation contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; ce délai était de deux mois avant la loi du 27 juillet 2023 (article 24, Légifrance).

Le commandement porte, à peine de nullité, le délai de six semaines, le décompte de la dette et l'adresse du fonds de solidarité pour le logement, entre autres mentions. S'il existe une caution, il doit lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi elle ne peut être tenue des pénalités ou intérêts de retard (voir notre guide sur ce que le bailleur peut exiger d'un garant).

Lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale jusqu'au quatrième degré, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dès que l'impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou que la dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges. Ce signalement déclenche un diagnostic social et financier dès le commandement de payer (article 24, I, issu de la loi du 27 juillet 2023), dont le décret n° 2026-739 du 4 août 2026 a revu les modalités à compter du 7 août 2026. L'organisme saisi propose au locataire un entretien fixé au plus tard vingt jours ouvrés après sa saisine, contre quinze auparavant, et transmet le diagnostic à la CCAPEX dès sa réalisation (décret n° 2026-739, Légifrance). Nous l'avions présenté dans le point immo de septembre 2026. Un commandement délivré en octobre déclenche donc l'accompagnement du locataire avant l'hiver.

De l'assignation au jugement

Le délai de six semaines expiré, le bailleur fait assigner le locataire devant le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation. Un bailleur personne morale, autre qu'une société civile familiale, doit en outre attendre deux mois après la saisine de la CCAPEX (article 24, II). L'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience (article 24, III). Le juge peut, à la demande de l'une des parties ou d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. S'il s'acquitte dans ces délais, la clause est réputée ne pas avoir joué : la meilleure issue pour les deux parties, qui suppose une dette encore raisonnable.

Le commandement de quitter les lieux

L'expulsion suppose une décision de justice (ou un procès-verbal de conciliation exécutoire) et la signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux (article L. 411-1 du CPCE). Pour un lieu habité, elle ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de deux mois après ce commandement, sauf si le juge constate la mauvaise foi de l'occupant ou une entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (article L. 412-1, Légifrance).

Ce commandement peut être signifié pendant la trêve : son délai court normalement, et s'il expire en hiver, l'expulsion est seulement reportée. Le commissaire de justice doit en saisir le préfet dès sa délivrance, faute de quoi le délai est suspendu (article L. 412-5). Le juge peut encore accorder des délais lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales : depuis la loi de 2023, entre un mois et un an, contre trois mois et trois ans auparavant (articles L. 412-3 et L. 412-4).

Les exceptions à la trêve, et le cas du squat

Qui n'est pas protégé

Situation	Effet	Texte
Relogement assuré dans des conditions suffisantes	L'expulsion reste possible	Article L. 412-6, alinéa 1
Introduction dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte	Aucun sursis	Article L. 412-6, alinéa 2
Entrée par les mêmes procédés dans un autre lieu que le domicile	Le juge peut supprimer ou réduire le sursis	Article L. 412-6, alinéa 3
Conjoint, partenaire de PACS ou concubin violent expulsé par le juge aux affaires familiales (article 515-9 du code civil)	Aucun sursis	Article L. 412-8
Occupant d'un logement pour étudiants qui cesse d'en remplir les conditions	Aucun sursis	Article L. 412-7

La deuxième ligne date de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et, jusqu'au 29 juillet 2023, ne visait que l'introduction « par voies de fait ». L'immeuble frappé d'un arrêté de péril, souvent cité, figurait dans l'article L. 412-6 jusqu'au 27 mars 2014 : la loi ALUR du 24 mars 2014 l'en a retiré. Service-public.fr mentionne toujours les occupants d'un immeuble sous arrêté de mise en sécurité parmi les personnes non protégées ; si votre immeuble est concerné, faites vérifier la situation par un professionnel du droit. Un locataire en impayé, lui, n'entre dans aucune de ces exceptions, sauf relogement effectif.

Squat : la trêve ne protège pas l'occupant du domicile d'autrui

Face à l'occupant entré dans le domicile d'autrui par ces procédés, le propriétaire dispose aussi d'une voie administrative, ouverte en toute saison. L'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 lui permet, après avoir déposé plainte, prouvé que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l'occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice, de demander au préfet une mise en demeure. Le préfet statue dans les quarante-huit heures ; l'occupant dispose d'au moins vingt-quatre heures, porté à sept jours lorsque le local n'est pas le domicile du demandeur, avant l'évacuation forcée (article 38, Légifrance).

La confusion inverse ne pardonne pas. Un locataire qui ne paie plus est entré avec un bail : ce n'est pas un squatteur, et l'article 38 ne s'applique pas à lui. La loi n° 2026-798 du 18 août 2026 a étendu ce texte au meublé de tourisme occupé après l'expiration du contrat, pas au bail d'habitation. Pour votre locataire, la voie reste judiciaire, et la trêve s'applique.

Chauffage, électricité, eau : ce qui ne peut pas être coupé

L'article L. 115-3 du code de l'action sociale et des familles interdit aux fournisseurs d'électricité, de chaleur et de gaz, du 1er novembre au 31 mars, d'interrompre la fourniture dans une résidence principale pour non-paiement des factures. Les fournisseurs d'électricité peuvent néanmoins réduire la puissance, sauf pour les consommateurs mentionnés à l'article L. 124-1 du code de l'énergie. Pour l'eau, l'interdiction vaut toute l'année (article L. 115-3, Légifrance).

Ce texte ne vise pas le bailleur, qui n'a jamais le droit de couper quoi que ce soit. Forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite, sans le concours de l'État, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende par l'article 226-4-2 du code pénal (Légifrance). Couper l'eau ou le chauffage, changer la serrure ou vider le logement pour obtenir un départ vous y expose, en toute saison.

À l'inverse, l'article 315-2 du code pénal, issu de la loi de 2023, punit de 7 500 € d'amende le maintien dans un logement en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire, plus de deux mois après un commandement de quitter les lieux. Il ne s'applique ni à l'occupant qui bénéficie de la trêve, ni lorsque le juge de l'exécution est saisi d'une demande de délais, jusqu'au rejet de la demande ou à l'expiration des délais accordés, ni dans un logement appartenant à un bailleur social ou à une personne morale de droit public (articles 315-1 et 315-2, Légifrance).

CAF, FSL, CCAPEX : ce qui change le 1er janvier 2027

Si l'aide au logement de votre locataire vous est versée directement (tiers payant), vous devez signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA, et la règle change en pleine trêve.

Point	Jusqu'au 31 décembre 2026	À compter du 1er janvier 2027
Constitution de l'impayé	Dette au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges	Dette de plus de 450 €, loyer et charges compris, ou trois mois de défaut de paiement quel qu'en soit le montant
Délai de signalement du bailleur	Deux mois	Deux mois
Suite	Plan d'apurement à établir dans un délai de six mois au plus	L'organisme payeur informe la CCAPEX dans les quinze jours ; la commission décide du maintien ou de la suspension de l'aide

La réforme résulte du décret n° 2026-84 du 12 février 2026, qui entre en vigueur le 1er janvier 2027 (Légifrance ; présentation de l'ANIL). Selon service-public.fr, le locataire continue alors de percevoir son aide même en situation d'impayé, et le bailleur peut en obtenir le versement direct (service-public.gouv.fr).

Quant au fonds de solidarité pour le logement, la possibilité de le saisir et son adresse figurent obligatoirement dans le commandement de payer : plus celui-ci est précoce, plus le locataire a de temps pour le solliciter.

Calendrier type : le même impayé, traité en octobre ou au printemps

Un logement appartenant à un particulier est loué 780 € hors charges, avec 70 € de provisions, soit 850 € appelés chaque mois. Les loyers d'août, de septembre et d'octobre 2026 sont impayés : la dette atteint 2 550 € (3 × 850 €).

Les dates légales sont calculées. Les délais d'audiencement et de délibéré varient fortement selon les tribunaux et ne sont garantis nulle part : nous retenons, à titre d'hypothèse et pour les deux scénarios, trois mois entre l'assignation et l'audience, quatre semaines de délibéré, deux semaines entre le jugement et le commandement de quitter les lieux, et aucun délai de grâce.

Scénario A : le bailleur agit en octobre 2026

Étape	Date	Nature
Commandement de payer	lundi 12 octobre 2026	Choix du bailleur
Fin du délai de six semaines	lundi 23 novembre 2026	Légale, en pleine trêve
Assignation notifiée au préfet	mardi 24 novembre 2026	Au plus tôt
Première audience possible	mardi 5 janvier 2027	Légale
Audience	mercredi 24 février 2027	Hypothèse
Jugement	mercredi 24 mars 2027	Hypothèse
Commandement de quitter les lieux	mercredi 7 avril 2027	Hypothèse
Expiration du délai de deux mois	lundi 7 juin 2027	Légale

L'expulsion est possible à partir du 8 juin 2027, au besoin avec le concours de la force publique, le silence du préfet pendant deux mois valant refus (article R. 153-1 du CPCE). La trêve n'a rien retardé : audience et jugement se sont tenus pendant l'hiver.

Scénario B : le bailleur attend la fin de la trêve

Étape	Date	Nature
Commandement de payer	lundi 5 avril 2027	Choix du bailleur
Fin du délai de six semaines	lundi 17 mai 2027	Légale
Assignation notifiée au préfet	mardi 18 mai 2027	Au plus tôt
Audience	mercredi 18 août 2027	Hypothèse
Jugement	mercredi 15 septembre 2027	Hypothèse
Commandement de quitter les lieux	mercredi 29 septembre 2027	Hypothèse
Expiration du délai de deux mois	lundi 29 novembre 2027	Légale, dans la trêve ouverte le 1er novembre 2027
Première date d'expulsion possible	samedi 1er avril 2028	Lendemain de la fin de la trêve

Le coût de l'attente

Le bailleur B a commencé 175 jours après le bailleur A. Mais son délai de deux mois tombe dans la trêve suivante : entre le 8 juin 2027 et le 1er avril 2028, premières dates d'expulsion possibles dans chaque scénario, l'écart atteint neuf mois et vingt-quatre jours. Au rythme de 850 € par mois :

• 9 mois pleins × 850 € = 7 650 € ;
• 24 jours au prorata : 850 € × 12 ÷ 365 × 24 = 671 € ;
• soit environ 8 321 € d'indemnités d'occupation supplémentaires, dont le recouvrement auprès d'un occupant déjà endetté est incertain.

Et la dette de départ du bailleur B n'est plus de 2 550 € mais de 7 650 € (neuf échéances impayées, d'août 2026 à avril 2027) : un étalement sur trois ans devient difficile à tenir, et le maintien dans les lieux, meilleure issue pour tous, s'éloigne.

Ce que l'État indemnise, et ce qu'il n'indemnise pas

Le refus du concours de la force publique ouvre droit à réparation (article L. 153-1 du CPCE), à compter du refus du préfet ou, à défaut de réponse, deux mois après la demande (article R. 154-1, issu du décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025). Mais lorsque le refus intervient alors que l'occupant bénéficie de la trêve ou d'un délai de grâce accordé par le juge qui a ordonné l'expulsion, elle n'est engagée qu'à l'issue de ce sursis ou de ce délai (article R. 154-5). La demande d'indemnisation s'adresse au préfet, dont le silence pendant deux mois vaut rejet (décret n° 2025-1052, Légifrance). Dans le scénario B, la période du 30 novembre 2027 au 31 mars 2028 reste donc entièrement à la charge du bailleur.

Les faux pas du bailleur avant et pendant la trêve

Erreur	Ce qu'elle produit	La règle qui la corrige
Attendre le 1er avril pour délivrer le commandement	Au moins cinq mois perdus, parfois une trêve de plus	La trêve ne suspend que l'exécution (article L. 412-6 du CPCE)
Couper les fluides ou changer la serrure	Délit, et une procédure affaiblie	Article 226-4-2 du code pénal : trois ans et 30 000 €
Oublier de signifier le commandement à la caution	Caution libérée des pénalités et intérêts de retard	Signification dans les quinze jours (article 24 de la loi de 1989)
Ne pas signaler l'impayé à la CAF en tiers payant	Aide mal suivie, dette qui s'alourdit	Signalement dans les deux mois, règles modifiées au 1er janvier 2027
Traiter un locataire comme un squatteur	Procédure inadaptée, risque pénal	L'article 38 de la loi du 5 mars 2007 ne vise pas le bail d'habitation

L'erreur la plus fréquente reste la première, commise par bienveillance autant que par méconnaissance. Un commandement de payer n'est pas une expulsion : c'est l'acte qui déclenche le diagnostic social et ouvre la voie aux délais de paiement. Tracez aussi chaque paiement partiel, qui donne lieu à un reçu, la quittance n'étant due qu'après règlement intégral (notre page sur la quittance de loyer). Donner congé ne résout pas davantage un impayé, puisque le congé ne produit effet qu'à l'échéance du bail (les trois motifs de congé du bailleur). Les étapes complètes de la clause résolutoire figurent dans notre guide de la procédure en cas de loyer impayé.

Votre checklist avant le 1er novembre 2026

1. Faites le point bail par bail sur les impayés en cours.
2. Faites délivrer le commandement de payer si la relance amiable a échoué, en vérifiant qu'il vise la clause résolutoire et porte les mentions obligatoires.
3. Signifiez-le à la caution dans les quinze jours, preuve de date à l'appui.
4. Signalez l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois si l'aide vous est versée, en gardant en tête la nouvelle définition du 1er janvier 2027.
5. Ne touchez à rien dans le logement : ni serrure, ni compteur, ni affaires.
6. Faites confirmer la saisine du préfet dès le commandement de quitter les lieux : sans elle, le délai de deux mois est suspendu.
7. Conservez tout : décomptes, courriers, reçus, pour le juge comme pour une éventuelle demande d'indemnisation contre l'État.