Réparations locatives : ce que le locataire doit payer

Un joint qui goutte, un ballon d'eau chaude qui lâche en janvier, une vitre fendue : chaque panne relance la même discussion, souvent close d'un « c'est dans la liste ». Or la liste du décret n° 87-712 du 26 août 1987 n'est pas un barème, c'est une série d'exemples, et une réparation qui y figure peut rester à la charge du bailleur. La loi raisonne en deux temps : la nature de l'intervention, puis sa cause. Posées dans cet ordre, ces deux questions règlent la plupart des pannes par un simple courrier.

La règle : l'entretien courant au locataire, tout le reste au bailleur

L'article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de « prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». La règle et ses exceptions tiennent dans la même phrase.

En face, l'article 6 oblige le bailleur à délivrer le logement « en bon état d'usage et de réparation », avec des équipements « en bon état de fonctionnement », et à y faire « toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ». L'article 1720 du code civil pose la même règle pour tout bail.

Conséquence pratique : le bailleur est le payeur par défaut. Son obligation se définit par soustraction : tout ce qui n'est pas locatif lui revient. Face à une panne, la seule question utile est donc « cette intervention est-elle une réparation locative ? ».

Une seconde charge pèse sur le locataire. L'article 7 c) le rend responsable des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s'il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Un mur criblé de trous n'est pas un défaut d'entretien mais une dégradation, qui se paie même si aucune liste ne la mentionne.

Ces règles valent aussi en meublé, l'article 25-3 de la loi y rendant les articles 6 et 7 applicables.

Le décret n° 87-712 : une liste d'exemples, pas un catalogue fermé

L'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit d'abord : « Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » Il ajoute : « Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. »

Le mot « notamment » fixe la portée de la liste : elle illustre la définition sans l'épuiser, et service-public.fr la présente comme « non exhaustive ». Le contraste avec les charges est net.

Les deux décrets datent du même jour : le premier dit qui répare dans le logement, le second ce que le bailleur refacture au titre de l'immeuble (voir notre guide des charges récupérables et non récupérables).

Rubrique de l'annexe	Exemples tirés du texte
I. Parties extérieures à usage exclusif	Entretien courant des allées, pelouses et massifs ; dégorgement des gouttières
II. Ouvertures	Réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées ; petites pièces des serrures, clés égarées ou détériorées
III. Parties intérieures	Menus raccords de peintures ; rebouchage des trous « rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci » ; raccords de moquette
IV. Plomberie	Joints et colliers des canalisations ; joints des robinets ; joints et flotteurs des chasses d'eau ; rinçage des corps de chauffe ; flexibles de douche
V. Électricité	Interrupteurs, prises de courant, fusibles, ampoules
VI. Équipements mentionnés au contrat	Entretien courant des appareils (réfrigérateur, lave-linge, hotte) ; ramonage des conduits de fumées et de ventilation

Deux effets en découlent. Une intervention absente de la liste peut être locative si elle reste courante, menue et liée à l'usage normal. À l'inverse, un poste de la liste cesse d'être locatif dès qu'il change d'ampleur. L'annexe met à la charge du locataire le « rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries », mais un détartrage de chauffe-eau avec dépose du bloc résistance « se distinguait d'un simple nettoyage relevant de l'entretien courant » et n'était pas une réparation locative (Cass. 3e civ., 29 octobre 2008, n° 06-21.633, publié au Bulletin). Le bailleur, qui l'avait retenu sur le dépôt de garantie, a perdu.

L'erreur la plus fréquente consiste à lire la liste comme un titre de créance : « le poste figure au décret, donc le locataire paie ». La règle exacte ajoute deux filtres, l'ampleur de l'intervention et sa cause.

Qui paie quoi, équipement par équipement

Le tableau suppose un usage normal : une panne provoquée par le locataire devient une dégradation à sa charge, quel que soit l'équipement.

Situation	À la charge de	Base
Joint, clapet ou presse-étoupe de robinet qui fuit	Locataire	Décret n° 87-712, annexe IV d)
Robinet ou mitigeur hors d'usage par usure	Bailleur	Article 6 c) ; vétusté (article 7 d)
Joint, flotteur ou joint cloche de chasse d'eau	Locataire	Annexe IV d)
Rinçage et nettoyage du corps de chauffe du ballon	Locataire	Annexe IV d)
Ballon d'eau chaude hors d'usage, ou détartrage lourd avec dépose de la résistance	Bailleur	Article 6 c) ; Cass. 3e civ., 29 octobre 2008
Volet roulant : graissage, sangle, quelques lames	Locataire	Annexe II c), stores et jalousies
Volet roulant : moteur ou tablier hors service par usure	Bailleur	Article 6 c) ; vétusté
Serrure : graissage, petites pièces, clés égarées ou détériorées	Locataire	Annexe II d)
Serrure entière hors d'usage par usure	Bailleur	Article 6 c)
Vitre cassée	Locataire, sauf force majeure ou fait d'un tiers non introduit	Annexe II b) ; article 7 c)
Peinture : menus raccords, rebouchage de trous de fixation	Locataire	Annexe III a)
Peinture passée après des années d'occupation	Bailleur	Vétusté (article 7 d)
Moquette : raccord sur une tache ou un trou	Locataire	Annexe III b)
Moquette usée par le passage	Bailleur	Vétusté (article 7 d)
Canalisation : dégorgement, joints et colliers	Locataire	Annexe IV a)
Fuite sur une canalisation encastrée ou vétuste	Bailleur, sauf dégradation	Article 6 c) ; vétusté : service-public.fr
Radiateur : rinçage et nettoyage	Locataire	Annexe IV d)
Radiateur hors d'usage	Bailleur	Article 6 c)
Prises, interrupteurs, fusibles, ampoules	Locataire	Annexe V
Tableau ou circuits électriques défaillants	Bailleur	Article 6 a) et c)
VMC : nettoyage des bouches, ramonage des conduits de ventilation	Locataire	Annexe VI d) ; service-public.fr
VMC : moteur ou caisson hors service	Bailleur	Article 6 c)
Chaudière individuelle : entretien annuel	Locataire, sauf clause contraire du bail	Service-public.fr (code de l'environnement)
Chaudière à remplacer	Bailleur	Article 6 c)

Trois précisions. Pour les volets, l'annexe vise les « dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies », donc le graissage et les petites pièces ; service-public.fr lit le texte plus strictement, le locataire ne réparant les volets que s'il est responsable de leur dégradation. Pour les canalisations, la fiche officielle est explicite : si leur vétusté provoque une fuite, le locataire avertit le propriétaire, à qui la réparation revient. En meublé, l'ANIL rappelle qu'un équipement fourni qui tombe en panne, une machine à laver par exemple, est réparé ou remplacé par le bailleur.

Vétusté, malfaçon, vice de construction, force majeure : quand la charge se renverse

Les exceptions de l'article 7 d) déplacent la dépense entière. La fiche de service-public.fr sur les dégradations le dit sans détour : les dommages dus à la vétusté ou à la force majeure sont à la charge du propriétaire, « même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives » (voir aussi l'article 1755 du code civil).

• La vétusté est « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement » (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4). Un joint usé reste un entretien courant ; une robinetterie rongée par vingt ans de calcaire relève de la vétusté.
• La malfaçon et le vice de construction visent l'ouvrage mal conçu ou mal exécuté ; l'ANIL cite l'installation électrique défectueuse.
• Le cas fortuit et la force majeure désignent l'événement extérieur : une tempête pour service-public.fr, une inondation ou une gelée pour le BOFiP. Une vitre soufflée par la tempête n'est pas une réparation locative, même si les vitres figurent à l'annexe.

Les travaux induits suivent le même sort : le BOFiP range hors du champ locatif les peintures refaites après la remise en état des conduits de fumée, conséquence de travaux plus lourds incombant au propriétaire.

Qui doit prouver la cause

La Cour de cassation a censuré un tribunal qui n'avait pas recherché « si le preneur démontrait que les désordres avaient eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d'un tiers qu'il n'avait pas introduit dans le logement » (Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n° 15-15.175, publié au Bulletin). La preuve de l'exonération pèse donc sur le locataire, mais le juge tranche sur pièces : facture d'installation, état des lieux d'entrée détaillé, photos datées. Un ballon posé il y a quinze ans se défend mal comme un défaut d'entretien.

La grille de vétusté, et un exemple chiffré

Le décret du 30 mars 2016, pris pour l'application de l'article 7, permet aux parties de convenir dès la signature du bail d'une grille choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location (article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) ou d'un accord collectif local (article 42), même si le logement ne relève pas du secteur régi par l'accord. Elle définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, « une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire ». Les parties choisissent la grille, elles ne la rédigent pas.

Exemple, sur une grille hypothétique. La moquette d'un séjour de 20 m² a été posée neuve en septembre 2018. En septembre 2026, huit ans plus tard, le locataire en place l'a brûlée et tachée sur toute la surface : un raccord ne suffit plus. Devis de remplacement : 1 400 € fourniture et pose. Grille fictive : durée de vie de 10 ans, franchise de 2 ans, puis 10 % d'abattement par année, part résiduelle de 20 % jamais abattue. Ce n'est pas un barème : seule la grille issue d'un accord collectif et annexée au bail s'applique.

Étape du calcul	Résultat
Âge de la moquette au jour du sinistre	8 ans
Années neutralisées par la franchise	2 ans
Années abattues (8 − 2)	6 ans
Abattement de vétusté (6 × 10 %)	60 %
Part du locataire (1 400 € × 40 %)	560 €
Part du bailleur (1 400 € × 60 %)	840 €

Trois variantes changent tout. Simplement usée, la moquette ne coûte rien au locataire : c'est de la vétusté. Un trou isolé se traite par un raccord, qui relève de l'annexe (III b). À douze ans, cette grille fictive plafonnerait l'abattement à 80 %, soit 280 € pour le locataire. Sans grille au bail, aucun coefficient ne s'impose : en cas de litige, le juge apprécie lui-même la part de vétusté.

Travaux en cours de bail : ce que chacun doit laisser faire

L'article 7 e) oblige le locataire à laisser accéder au logement pour les travaux d'amélioration, d'entretien, de performance énergétique et de mise en décence. En contrepartie, le bailleur notifie d'abord leur nature et leurs modalités, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, et n'intervient ni le samedi, ni le dimanche, ni un jour férié sans l'accord exprès du locataire. Le juge peut interdire ou interrompre des travaux abusifs, non conformes à la notification, ou qui rendent le logement inutilisable ou dangereux.

Le même article rend applicables les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil : si les réparations durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué « à proportion du temps et de la partie de la chose louée » dont le locataire a été privé, et s'il ne peut plus se loger, il peut faire résilier le bail. Un chantier de salle de bains qui déborde se chiffre donc aussi en loyer.

Dans l'autre sens, l'article 7 f) interdit au locataire de transformer les locaux et équipements sans l'accord écrit du propriétaire. À défaut, le bailleur peut exiger à son départ la remise en l'état ou conserver les transformations sans indemnité, voire exiger une remise immédiate si la sécurité est en jeu. Changer une moquette ou rafraîchir une peinture reste un aménagement que le bailleur ne peut refuser (article 6 d) ; abattre une cloison est une transformation. Les travaux d'adaptation au handicap ou de rénovation énergétique, réalisés aux frais du locataire après demande par lettre recommandée, échappent à la remise en l'état, le silence du bailleur pendant deux mois valant acceptation.

En cas de désaccord : la procédure, du courrier au juge

Premier réflexe à écarter : la retenue. Même si le propriétaire ne fait pas les travaux qui lui incombent, le locataire doit continuer à payer le loyer, rappelle service-public.fr ; seul le juge peut en bloquer temporairement le versement. Pour un logement non décent, l'article 20-1 de la loi lui permet de réduire le loyer ou d'en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution des travaux.

1. Qualifier par écrit : équipement, rubrique de l'annexe, cause probable, date d'installation, photos, avis de l'artisan sur l'origine de la panne.
2. Mettre en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, avec un délai précis. La fiche officielle sur les travaux à la charge du propriétaire situe l'étape suivante deux mois après cet envoi, faute d'accord.
3. Tenter la conciliation. La commission départementale de conciliation connaît des « litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations » (article 20, 3°), en vide comme en meublé (article 25-11). Saisie par l'une ou l'autre partie, elle intervient gratuitement et rend un avis dans les deux mois ; elle n'est pas ouverte au bail mobilité, précise service-public.fr. Le conciliateur de justice, gratuit lui aussi, est l'autre voie.
4. Saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut, selon la même fiche, contraindre le bailleur à faire les travaux, autoriser le locataire à les faire aux frais du propriétaire et accorder des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Pour une demande en paiement n'excédant pas 5 000 €, l'article 750-1 du code de procédure civile impose, à peine d'irrecevabilité et sauf exceptions, une tentative préalable de conciliation par un conciliateur de justice, de médiation ou de procédure participative. Le texte ne nomme pas la commission départementale : dans le doute, passez par le conciliateur de justice. Quant à la faculté de « faire exécuter lui-même l'obligation » après mise en demeure (article 1222 du code civil), le locataire qui l'exerce sans juge risque une mauvaise qualification ou un devis jugé excessif.

Côté bailleur, un locataire qui néglige l'entretien courant se traite de la même façon, et le règlement intervient souvent à la sortie, par comparaison des deux états des lieux : notre guide de l'état des lieux de sortie, la page sur le dépôt de garantie et celle sur l'état des lieux en détaillent les règles. Une clause qui ferait accepter par avance au locataire une estimation unilatérale du bailleur est réputée non écrite (article 4 f).

Côté fiscal : une réparation locative ne se déduit pas

Le partage civil commande le traitement fiscal.

Une réparation qui incombe au propriétaire se déduit au régime réel ; une réparation locative, non, même payée par le bailleur. Le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 30 à 70, pose ce principe et trois exceptions : les dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure, qui perdent leur caractère locatif ; les dépenses engagées en vue de faciliter la location, sauf rapports personnels ou location anormale ; les dépenses supportées pour le compte du locataire qu'il n'a pas remboursées au 31 décembre de l'année de son départ.

Un bailleur au réel règle dans l'année trois factures :

Dépense	Montant	Traitement
Remplacement du ballon d'eau chaude hors d'usage	1 150 €	Déductible, réparation du propriétaire
Part vétusté de la moquette de l'exemple (60 %)	840 €	Déductible, vétusté
Joint de robinet et flexible de douche payés par complaisance	90 €	Non déductible en principe, dépense locative
Total déductible	1 990 €

Les 560 € remboursés par le locataire suivent la logique du § 40 : ce qu'il verse au titre de ce qui lui incombe n'est pas compté en recettes, et son coût ne se déduit pas. Au micro-foncier, rien ne se déduit, l'abattement de 30 % couvrant toutes les charges (voir notre article micro-foncier ou réel, et celui sur les travaux déductibles pour la frontière entre réparation et construction).

Votre checklist face à une panne en cours de bail

1. Situer l'intervention dans l'annexe du décret n° 87-712, puis vérifier qu'elle reste courante et menue.
2. Dater l'équipement par sa facture ou l'état des lieux d'entrée : l'âge décide souvent de la vétusté.
3. Chercher la cause avant le payeur : usage normal, dégradation, vétusté, malfaçon, vice ou force majeure.
4. Répondre par écrit, vite, et motiver tout refus, texte à l'appui.
5. Notifier avant tout chantier, jamais le week-end sans accord, en surveillant le seuil des vingt et un jours.
6. Ne jamais compenser seul : ni retenue de loyer, ni retenue forfaitaire.
7. Classer chaque facture selon son payeur : réparation du propriétaire, part de vétusté, dépense locative.
8. Annexer au prochain bail une grille issue d'un accord collectif : la vétusté devient un calcul.