Taxe foncière du bailleur : payer, récupérer, déduire

Chaque automne, le même document arrive dans votre espace fiscal, et il induit en erreur par omission. L'avis de taxe foncière additionne dans un seul « montant à payer » trois sommes qui obéissent à trois régimes : ce que vous supportez, ce que vous refacturez à votre locataire, ce que vous déduisez de vos revenus fonciers. Les confondre coûte dans les deux sens : refacturer trop expose à rembourser, déduire ce que vous avez déjà récupéré expose à un redressement. Et le seul levier qui fait baisser la facture elle-même, le dégrèvement pour vacance, ne s'applique jamais tout seul.

Qui paie la taxe foncière : le propriétaire au 1er janvier, jamais le locataire

L'article 1400 du CGI impose toute propriété bâtie « au nom du propriétaire actuel », et l'article 1415 précise que la taxe foncière est établie « pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition » (source : Légifrance). Le redevable de la taxe foncière 2026 est donc la personne qui détenait le bien le 1er janvier 2026, qu'elle l'ait ensuite loué, vendu ou laissé vide.

• Le locataire d'un logement d'habitation ne paie jamais la taxe foncière, ni directement ni par les charges : elle ne figure pas dans la liste des charges récupérables.
• En cas de démembrement, l'avis est établi au nom de l'usufruitier (article 1400, II du CGI). Pour un bien détenu par une SCI, il est établi au nom de la société.
• Un achat en cours d'année ne fait pas de vous le redevable de cette année-là. Le vendeur, propriétaire au 1er janvier, « demeure le seul redevable de la totalité de la taxe foncière pour l'année entière », et la taxe est établie à son nom (source : DGFiP, impots.gouv.fr). L'acquéreur ne reçoit aucun avis la première année.

Le prorata payé chez le notaire ne se déduit pas

Selon la même page de l'administration, la clause de l'acte qui répartit la taxe « au prorata temporis » entre vendeur et acquéreur est un accord privé qui ne concerne pas l'administration fiscale. Ce que vous remboursez au vendeur n'est donc pas une imposition dont vous étiez redevable, et ne se porte pas sur la déclaration n° 2044. Votre première taxe foncière déductible est celle de l'année suivante, établie à votre nom.

Taxe foncière 2026 : les dates, et ce qui se passe après

Étape	Date 2026
Avis en ligne, contribuables non mensualisés	À partir du 27 août
Avis en ligne, contribuables mensualisés	À partir du 19 septembre
Adhésion au prélèvement à l'échéance valable pour l'avis 2026	Au plus tard le 30 septembre
Paiement hors ligne (possible seulement jusqu'à 300 €)	Au plus tard le 15 octobre
Paiement en ligne	Au plus tard le 20 octobre
Débit du prélèvement à l'échéance	26 octobre

Sources : DGFiP, impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr ; date de débit du prélèvement : communiqué de la DGFiP du 22 septembre 2026.

Au-delà de 300 €, le paiement dématérialisé est obligatoire : en ligne, par prélèvement à l'échéance ou par prélèvement mensuel. La date qui fait foi reste celle imprimée sur votre avis : un avis établi plus tard porte une date limite ajustée en conséquence.

Le prélèvement à l'échéance se prépare pour 2027. L'adhésion doit intervenir au plus tard le dernier jour du mois qui précède la date limite de paiement, faute de quoi elle ne vaut que pour l'année suivante (source : DGFiP, impots.gouv.fr). Pour l'avis 2026, la limite était le 30 septembre : une adhésion faite en octobre vaudra pour la taxe foncière 2027.

Un retard coûte 10 %. Tout retard de paiement de la taxe foncière entraîne une majoration de 10 % (article 1730 du CGI), dont le comptable public peut accorder une remise gracieuse sur demande (BOFiP BOI-REC-PART-10-40, § 270). Au régime réel, cette majoration se déduit des revenus fonciers au même titre que la taxe (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-50, § 70).

Pourquoi le montant a bougé. En 2026, les valeurs locatives sont revalorisées de 0,8 % (coefficient 1,008, hors locaux professionnels), TEOM comprise ; le reste tient aux taux votés par les collectivités (source : DGFiP, impots.gouv.fr).

Lire l'avis : trois montants, trois régimes

Ligne de l'avis	Récupérable sur le locataire (bail d'habitation)	Déductible au régime réel
Taxe foncière (parts communale et intercommunale)	Non	Oui, ligne 227 de la 2044
Taxe spéciale d'équipement	Non	Oui, ligne 227
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)	Oui, au prorata de l'occupation	Non, et son remboursement n'est pas imposable
Frais de gestion, y compris ceux de la TEOM	Non	Oui, ligne 227
Taxe de balayage, si la commune l'a instituée	Oui	Non
Taxe GEMAPI, si la collectivité l'a instituée	Non	Voir ci-dessous

Récupérer la TEOM, sans ses frais

La rubrique « Impositions et redevances » de l'annexe au décret ne compte que trois lignes : droit de bail, taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage (source : Légifrance).

Les frais de gestion ne suivent pas la TEOM. L'État ajoute à la TEOM un prélèvement forfaitaire pour ses frais (article 1641 du CGI), qui apparaît sur l'avis parmi les frais de gestion. La Cour de cassation juge que ce prélèvement, absent de la liste du décret, n'est pas récupérable par le bailleur (Cass. 3e civ., 30 octobre 2002, n° 01-10.617, publié au bulletin, source : Légifrance). Le refacturer, c'est percevoir chaque année quelques euros indus, que le locataire peut réclamer sur trois ans.

La TEOM entre dans la régularisation annuelle des charges, l'avis servant de justificatif, au prorata de la période d'occupation. Si votre bail meublé prévoit un forfait de charges, vous ne pouvez pas la réclamer en plus : le forfait ne donne lieu à aucun complément. La procédure figure dans notre guide de la régularisation des charges locatives, la ligne de partage poste par poste dans notre guide des charges récupérables et non récupérables.

La taxe GEMAPI reste à votre charge. Instituée par certaines communes ou intercommunalités pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations, elle ne figure pas dans la liste du décret : en bail d'habitation, elle ne se refacture pas. La notice de la 2044 ne la nomme pas, mais elle répond à la définition des impositions déductibles de l'article 31 du CGI (perçue au profit d'une collectivité, à raison de la propriété, sans incomber à l'occupant) : c'est notre lecture, faute de position administrative publiée qui la vise nommément.

Déduire au régime réel : la ligne 227, et le piège de la TEOM

La notice de la déclaration n° 2044 publiée en 2026 consacre sa ligne 227 aux « taxes foncières et taxes annexes », pour la fraction restant à la charge du propriétaire, et tranche deux questions (source : notice 2044, impots.gouv.fr) :

• bien que figurant sur l'avis, la TEOM « n'est pas déductible des revenus fonciers », parce qu'elle est récupérable auprès du locataire ;
• en revanche, « la totalité des frais de gestion afférents à l'avis de taxe foncière (y compris ceux relatifs à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères) est déductible ».

Une neutralisation, pas un aller-retour. La même notice précise, à la ligne 211, que les dépenses incombant normalement aux locataires ne sont pas déductibles et que, « parallèlement », leur remboursement par le locataire n'est pas imposable. Vous ne déduisez pas la TEOM, vous ne déclarez pas ce que le locataire vous en rembourse, et il n'y a rien à réintégrer.

La TEOM non récupérée, elle, se déduit, en ligne 225 : ce sont les charges payées pour le compte d'un locataire dont vous n'avez pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année de son départ, y compris lorsque le logement reste vacant entre deux baux.

L'année de déduction est celle du paiement. La taxe foncière 2026, payée en octobre 2026, se déduit sur la déclaration des revenus 2026, déposée au printemps 2027. Impayée au 31 décembre mais avis reçu, elle reste déductible pour son montant exact, avec régularisation l'année suivante (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 60). Les numéros de ligne cités sont ceux de la notice publiée en 2026 : vérifiez-les sur le formulaire de l'année, avec notre guide de la déclaration 2044 et notre page sur les charges déductibles des revenus locatifs.

Au micro-foncier, rien de tout cela. Vous portez vos loyers bruts, charges non comprises, en case 4BE, et l'abattement de 30 % est réputé couvrir tous les frais, taxe foncière incluse. La taxe foncière pèse pourtant dans le calcul qui fait basculer vers le réel, dès que vos charges dépassent 30 % des loyers : c'est l'arbitrage détaillé dans notre article sur le micro-foncier ou le réel.

SCI : le bon étage de déduction

• SCI à l'impôt sur le revenu : la société déduit la taxe foncière sur sa déclaration n° 2072-S, avec la même exclusion de la TEOM et la même admission des frais de gestion. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part de résultat (rubrique 110 de sa 2044, ou case 4BA s'il ne détient que des parts), sans déduire la taxe une seconde fois.
• SCI à l'impôt sur les sociétés : la taxe foncière est une charge de l'exercice au cours duquel elle est mise en recouvrement (article 39, 1, 4° du CGI), même si elle n'est payée qu'après la clôture (BOFiP BOI-BIC-CHG-40-30, § 40).

Exemple chiffré : un avis de 1 341 €, et ce qui reste vraiment à votre charge

Un bailleur au régime réel loue nu un T2 à la même locataire toute l'année 2026. Tranche marginale d'imposition : 30 % ; prélèvements sociaux sur les revenus fonciers : 17,2 %. Chaque euro déduit lui fait économiser 47,2 centimes. Son avis de taxe foncière 2026 :

Ligne de l'avis 2026	Montant
Taxe foncière, parts communale et intercommunale	1 020 €
Taxe spéciale d'équipement	30 €
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères	240 €
Frais de gestion (32 € sur la taxe foncière, 19 € sur la TEOM)	51 €
Total à payer	1 341 €

Ce qu'il refacture. La TEOM seule, soit 240 €, dans la régularisation des charges 2026. Les 19 € de frais qui s'y rattachent restent à sa charge.

Ce qu'il déduit en ligne 227 de la 2044 déposée en 2027. Taxe foncière 1 020 €, taxe spéciale d'équipement 30 €, totalité des frais de gestion 51 €, soit 1 101 €. Les 240 € remboursés par la locataire ne sont pas déclarés en recette.

L'effet fiscal. 1 101 × 30 % = 330,30 € d'impôt sur le revenu, et 1 101 × 17,2 % = 189,37 € de prélèvements sociaux, soit 519,67 € d'économie.

Le coût net. 1 341 − 240 − 519,67 = 581,33 €. La somme déduite (1 101 €) est exactement ce qui reste à sa charge après refacturation : c'est la logique du régime réel.

Les deux erreurs symétriques :

• Déduire l'avis entier (1 341 €) tout en récupérant la TEOM : 240 € déduits à tort, soit 240 × 47,2 % = 113,28 € d'impôt et de prélèvements sociaux éludés, que l'administration peut réintégrer.
• Refacturer la TEOM frais compris (259 €) : 19 € indus par an, soit 57 € sur trois ans que la locataire peut réclamer.

Le dégrèvement pour vacance : trois conditions, un délai qui court encore

La taxe foncière est due que le logement soit occupé ou vide. L'article 1389 du CGI ouvre pourtant un dégrèvement « en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location », à trois conditions cumulatives : une vacance indépendante de la volonté du contribuable, d'au moins trois mois, affectant la totalité du logement ou une partie susceptible de location séparée (source : Légifrance). Le texte parle de « maison », mais l'administration l'applique aux logements, maisons comme appartements (BOFiP BOI-IF-TFB-50-20-30, § 20).

Ce que l'administration exige, et ce qu'elle refuse

La doctrine administrative précise chaque condition (BOFiP BOI-IF-TFB-50-20-30) :

• Le logement doit être effectivement offert à la location, entretenu pour pouvoir être habité, et n'avoir « pas trouvé preneur dans des conditions normales malgré les démarches effectuées » (§ 90). L'absence de recherche ou des « exigences injustifiées » envers les candidats entraînent le rejet (§ 110 et 120). Conservez annonces, mandat d'agence, échanges avec les candidats et loyer demandé.
• Des travaux d'agrandissement, de reconstruction ou de modification intérieure destinés à valoriser le bien rendent la vacance volontaire (§ 100).
• Un logement loué n'est jamais vacant, même si le locataire ne l'occupe pas, ne paie plus, ou se maintient dans les lieux après une décision d'expulsion (§ 20). Un impayé n'ouvre donc pas droit au dégrèvement.
• Un logement meublé n'est pas vacant au sens du texte, l'administration ne retenant que les logements sans mobilier ou au mobilier notoirement insuffisant : « Les locations saisonnières et les locations meublées ne sont pas concernées par ce dégrèvement » (source : service-public.gouv.fr).

Le calcul et le délai

Le dégrèvement se calcule par douzièmes entiers, du premier jour du mois suivant le début de la vacance au dernier jour du mois au cours duquel elle a pris fin, et porte sur la taxe foncière et toutes les taxes annexes, TEOM comprise. Les trois mois peuvent chevaucher deux années. Il n'est jamais accordé d'office : la réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance a atteint trois mois (article R*196-5 du livre des procédures fiscales, source : DGFiP, impots.gouv.fr).

Exemple. Reprenons l'avis ci-dessus. La locataire part le 12 mars 2026 ; le bailleur publie une annonce au loyer précédent et reloue le 20 juillet. La vacance atteint trois mois le 12 juin. Le dégrèvement couvre avril, mai, juin et juillet, soit quatre douzièmes : 1 050 × 4/12 = 350 € de taxe foncière et de taxe spéciale d'équipement, plus 240 × 4/12 = 80 € de TEOM, soit 430 €, à réclamer au plus tard le 31 décembre 2027. Le montant exact, frais compris, est arrêté par l'administration. Au réel, seule la taxe restant à votre charge se déduit : conservez la décision de dégrèvement avec l'avis.

Le cas qui se joue avant la fin de 2026. Une vacance qui a atteint trois mois au cours de 2025 se réclame au plus tard le 31 décembre 2026. Un logement vide du 15 septembre 2025 au 20 janvier 2026 ouvre droit à trois douzièmes de la taxe 2025 (octobre à décembre) et à un douzième de la taxe 2026 (janvier), dans ce même délai.

La démarche. Une réclamation au centre des finances publiques dont dépend le logement, en ligne depuis votre espace Finances publiques, par courrier sur papier libre ou au guichet (source : service-public.gouv.fr), avec les dates exactes de départ et d'arrivée des locataires et les preuves de mise en location.

Construire ou agrandir : deux ans d'exonération, à condition de déclarer sous 90 jours

Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d'habitation sont exonérées de taxe foncière durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement (article 1383 du CGI, source : Légifrance). La commune peut toutefois limiter l'exonération à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable, et l'intercommunalité la supprimer pour sa part : son ampleur dépend du lieu.

L'exonération est subordonnée à une déclaration foncière déposée dans les 90 jours de l'achèvement (article 1406 du CGI), en ligne dans la rubrique « Biens immobiliers » de votre espace Finances publiques. Hors délai, l'exonération ne s'applique qu'à la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivant celle du dépôt (source : DGFiP, impots.gouv.fr). Une extension de logement locatif achevée le 15 mars 2026 et déclarée au plus tard le 13 juin 2026 est exonérée en 2027 et 2028. Déclarée en septembre 2026, elle ne l'est plus que pour 2028. Déclarée en 2027, elle ne l'est plus du tout.

Refacturer, déduire : les erreurs fréquentes sur l'avis de taxe foncière

Erreur	Ce qu'elle produit	La règle qui la corrige
Déduire le prorata remboursé au vendeur	Une charge déduite sans fondement	Seul le propriétaire au 1er janvier est redevable (articles 1400 et 1415 du CGI)
Refacturer la TEOM frais de gestion compris	Des sommes indues, réclamables sur trois ans	Prélèvement de l'article 1641 non récupérable (Cass. 3e civ., 30 octobre 2002)
Déduire la TEOM tout en la récupérant	Une charge déduite à tort, redressable	TEOM non déductible, remboursement non imposable (notice 2044, lignes 211 et 227)
Refacturer la taxe foncière ou la taxe GEMAPI en bail d'habitation	Un remboursement exigible par le locataire	Liste limitative du décret n° 87-713
Laisser passer le délai de dégrèvement	Des douzièmes définitivement perdus	Article R*196-5 du livre des procédures fiscales
Déclarer une extension après 90 jours	Une ou deux années d'exonération perdues	Article 1406 du CGI

Votre checklist d'octobre

1. Isolez chaque montant de l'avis 2026 : taxe foncière, taxes annexes, TEOM, frais de gestion, éventuelle taxe GEMAPI.
2. Payez selon le bon canal : au-delà de 300 €, en ligne ou par prélèvement, à la date imprimée sur l'avis. Pour le prélèvement à l'échéance, adhérez maintenant pour 2027.
3. Refacturez la TEOM seule, sans ses frais, au prorata de l'occupation, lors de la prochaine régularisation des charges.
4. Classez l'avis avec vos revenus 2026 : il justifiera la ligne 227 de la déclaration du printemps 2027.
5. Recensez les vacances d'au moins trois mois : celles qui ont atteint trois mois en 2025 se réclament au plus tard le 31 décembre 2026.
6. Si vous avez acheté en 2026, laissez le prorata du notaire hors de vos charges.
7. Si vous avez construit ou agrandi, vérifiez que la déclaration foncière est partie dans les 90 jours.

Les autres échéances figurent dans le calendrier fiscal immobilier 2026 et dans le point immo du mois de septembre 2026. Pour les comptes auto-gestionnaires, l'ouverture de la période déclarative remonte sur le tableau de bord Coziloc avec sa date limite : le moment de reporter la ligne 227.