Le point immo du mois : octobre 2026

Octobre ouvre la saison où le calendrier du bailleur se resserre. Un nouveau modèle de bail s'applique depuis le 1er octobre, la taxe foncière se paie dans la quinzaine, les indices commerciaux sont enfin parus et la trêve hivernale commence dans un mois. Deux textes de loi en discussion peuvent, eux, changer la donne avant la fin de l'année : ils sont présentés ici comme ce qu'ils sont, des projets. Voici ce qui compte, daté et sourcé, à la date où nous bouclons ce numéro, le 26 septembre 2026.

Échéance du mois : la taxe foncière, le 15 ou le 20 octobre

La taxe foncière 2026 se paie au plus tard le jeudi 15 octobre par un moyen autre qu'internet, chèque ou TIP par exemple, et au plus tard le mardi 20 octobre à minuit en ligne, depuis internet, un smartphone ou une tablette. Au-delà de 300 €, le paiement dématérialisé est de toute façon obligatoire. Les avis papier des contribuables mensualisés arrivent jusqu'au 9 octobre (source : DGFiP, impots.gouv.fr).

Le lundi 26 octobre concentre deux débits pour beaucoup de bailleurs. C'est la date du prélèvement de la taxe foncière pour ceux qui ont adhéré au prélèvement à l'échéance au plus tard le 30 septembre, adhésion reconduite pour 2027 sauf avis contraire. C'est aussi celle du deuxième des quatre prélèvements du solde de l'impôt sur les revenus 2025, pour un solde supérieur à 300 € figurant sur un avis reçu l'été (source : DGFiP, calendrier fiscal d'octobre 2026). Un bailleur au régime réel qui a déduit moins de travaux en 2025 que les années précédentes le ressent directement : ses acomptes de 2025 étaient calculés sur ses revenus de 2023, puis de 2024, et c'est souvent là que se loge son solde.

Deux autres rendez-vous tombent le 15 octobre : le dixième prélèvement mensuel des acomptes de prélèvement à la source sur les revenus fonciers, et le dixième prélèvement des impôts locaux mensualisés. Pour une SCI à l'impôt sur les sociétés dont l'exercice a été clos le 30 juin 2026, le 15 octobre est aussi la date du solde de l'impôt sur les sociétés (source : DGFiP, calendrier fiscal des professionnels).

À la réception de l'avis de taxe foncière, un réflexe évite une perte sèche : isoler la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même document mais se refacture au locataire, contrairement à la taxe foncière elle-même. La ligne de partage est détaillée dans notre guide des charges récupérables et non récupérables.

Rien d'autre ne tombe en octobre côté impôts locaux. Les avis de taxe d'habitation des résidences secondaires seront en ligne à compter du 2 novembre pour les non mensualisés et du 16 novembre pour les mensualisés, avec un paiement au 15 décembre. La taxe sur les logements vacants et la cotisation foncière des entreprises des loueurs en meublé se paient elles aussi en décembre (source : DGFiP, calendrier fiscal de décembre 2026 ; pour la CFE, calendrier des professionnels). La suite de l'année, régime par régime, figure dans le calendrier fiscal immobilier 2026.

Fait réglementaire du mois : le nouveau contrat type s'applique

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie les contrats types de location vide, de location meublée et de colocation à bail unique annexés au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Son article 3 est explicite : l'article 1er « entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date » (source : Légifrance). Aucun texte paru en septembre n'en a modifié ni reporté l'application. Les baux en cours n'ont pas à être refaits.

Ce qui change dans le modèle tient en quatre points : un numéro de téléphone portable facultatif pour le bailleur et pour chaque locataire, colocataires compris ; une mention obligatoire lorsque le logement est soumis à la servitude de résidence principale de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme ; une mise à jour de référence du code de la construction et de l'habitation ; et surtout une clause résolutoire réécrite.

Cette clause mérite une précision, qui corrige une formulation ambiguë de notre numéro de septembre. La résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges et pour non-versement du dépôt de garantie n'est pas une nouveauté d'octobre. Depuis le 29 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient » cette clause. Celle-ci ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (source : Légifrance). Service-public.fr le rappelle dans son actualité du 23 septembre : l'obligation « s'applique déjà aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 » (source : service-public.gouv.fr). Le décret aligne le modèle réglementaire sur la loi : la clause pour impayés n'y figure plus « le cas échéant », elle y est dans tous les cas. Restent facultatifs, comme dans l'ancien modèle, le défaut d'assurance et les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, auxquels s'ajoute le non-respect de l'occupation en résidence principale d'un logement soumis à la servitude.

Trois limites de champ, enfin. Le modèle de location vide ne vise ni les logements conventionnés, ni ceux des organismes HLM, et aucun des deux modèles ne vise les colocations formalisées par plusieurs contrats (articles 1er et 2 du décret n° 2015-587). Le modèle meublé ne s'applique ni au bail mobilité, ni aux locations saisonnières de type meublé de tourisme ou chambre d'hôtes. Et un bail en cours simplement reconduit par tacite reconduction n'est ni conclu ni renouvelé au sens littéral du décret : aucune décision ni position officielle n'a encore tranché ce point, la conduite prudente consiste à passer au nouveau modèle dès le prochain contrat signé.

Ce qui n'a pas eu lieu en septembre

Nous avons parcouru les numéros du Journal officiel parus du 1er au 26 septembre 2026. Aucun texte n'y a été publié sur le bail d'habitation, le DPE, la copropriété, l'encadrement des loyers, les meublés de tourisme ou la fiscalité des revenus locatifs. Les deux arrêtés de l'été sur le diagnostic de performance énergétique, dont celui qui fait passer le facteur de conversion de l'électricité de 1,9 à 1,7, restent la référence, avec leur effet au 1er janvier 2027, présentés dans notre numéro de septembre.

Deux textes seulement touchent directement au logement, en dehors de deux arrêtés techniques sur la rénovation énergétique (une correction de l'arrêté sur le taux réduit de TVA et un ajout à la liste des pompes à chaleur agréées). Le décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026 réécrit les exigences de performance environnementale applicables à l'installation d'un équipement de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude. Sa notice fixe son entrée en vigueur au 1er janvier 2027 et, dans un bâtiment existant, il vise les travaux engagés après cette date (article R. 171-13, IV, du code de la construction et de l'habitation) (source : Légifrance). Pour ces travaux, dans un logement existant, le plafond de 300 grammes d'équivalent CO2 par kilowattheure portera sur l'énergie utilisée par l'équipement, et non plus sur les émissions de l'équipement lui-même. Un bailleur qui prévoit de remplacer une chaudière a donc intérêt à faire confirmer par écrit la conformité de l'appareil proposé avant de signer un devis. L'arrêté du 9 septembre 2026, publié le 17 septembre, met à jour le formulaire du diagnostic social et financier exigé dans les procédures pour impayés, à la suite du décret n° 2026-739 du 4 août 2026, qu'il vise (source : Légifrance).

Une mesure est annoncée sans être parue : la revalorisation des aides personnelles au logement de 1,15 % au 1er octobre, alignée sur l'indice de référence des loyers du 2e trimestre, que service-public.fr assortit de la réserve « sauf décision contraire du gouvernement » (source : service-public.gouv.fr). L'arrêté n'était pas publié à la date de bouclage.

Indices : l'IRL le 15 octobre, les indices commerciaux déjà parus

Aucun indice de référence des loyers n'a été publié en septembre. Celui du 2e trimestre 2026 reste la dernière valeur connue : 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an, contre 146,94 dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution et 146,22 en Corse. Celui du 3e trimestre paraîtra le jeudi 15 octobre à 8 h 45 (source : INSEE, Informations rapides n° 167). Une révision dont la date anniversaire tombe en octobre s'appuie sur l'indice du trimestre de référence inscrit au bail, pas sur le dernier paru : l'outil d'indexation reprend ce trimestre et calcule le nouveau loyer, et notre méthode de révision détaille la formule.

Côté locaux commerciaux et professionnels, l'attente annoncée dans notre numéro de septembre a pris fin. L'INSEE a publié le 23 septembre 2026 les indices du 2e trimestre :

Indice	Valeur au 2e trimestre 2026	Variation sur un an	Source
Indice des loyers commerciaux (ILC)	137,16	+0,26 %	Informations rapides n° 227
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)	138,01	+0,63 %	Informations rapides n° 228
Indice du coût de la construction (ICC)	2 103	+0,81 %	Informations rapides n° 229

L'ILC repasse en hausse après un recul de 0,45 % sur un an au 1er trimestre. Les prochaines valeurs paraîtront fin décembre. Une révision dont le trimestre de référence est le 2e trimestre 2026 peut donc être calculée dès maintenant, avec nos calculateurs ILC, ILAT et ICC.

Dernier chiffre du mois, paru après notre numéro de septembre : selon les indices Notaires-INSEE, les prix des logements anciens ont reculé de 1,0 % au 2e trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent, et de 0,8 % sur un an. Le volume des transactions s'établit à 958 000 sur les douze mois achevés fin juin. La prochaine publication est prévue le 24 novembre (source : INSEE, Informations rapides n° 216).

Ce qui bouge sans être tranché

Le budget 2027. Le projet de loi de finances doit être déposé au plus tard le premier mardi d'octobre, soit le 6 octobre 2026 (article 39 de la loi organique relative aux lois de finances). Le projet de loi de financement de la sécurité sociale obéit au même délai (article LO 111-6 du code de la sécurité sociale). L'Assemblée nationale a inscrit son examen en séance à partir du 13 octobre, « sous réserve de son dépôt ». À la date de bouclage, aucun article n'était public, ni sur les revenus fonciers, ni sur le meublé, ni sur l'amortissement, ni sur les prélèvements sociaux. Les montants qui circulent dans la presse ne sont pas des textes : une décision patrimoniale prise sur leur foi serait prématurée.

L'encadrement du niveau des loyers. L'expérimentation créée par l'article 140 de la loi ELAN pour cinq ans puis prolongée à huit ans s'applique notamment à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, au Pays basque et à Grenoble-Alpes Métropole. Elle arrive à son terme fin novembre 2026 ; l'ANIL retient le 25 novembre (source : ANIL). La proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, est inscrite à l'ordre du jour du Sénat le 21 octobre. Le Sénat qualifie lui-même cet ordre du jour de « conditionnel et prévisionnel » jusqu'à sa confirmation par la conférence des présidents du 7 octobre (source : Sénat, dossier législatif ; ordre du jour du Sénat). Dans la version transmise au Sénat, le dispositif deviendrait permanent, le complément de loyer serait plafonné à 20 % du loyer de référence majoré, et les amendes seraient doublées. Si le Sénat modifie le texte, il repart à l'Assemblée : le calendrier est serré avant la fin novembre.

Ce dispositif ne doit pas être confondu avec l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation en zone tendue, qui relève du décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 et court jusqu'au 31 juillet 2027. Il n'est pas concerné par l'échéance de novembre. La distinction est détaillée dans notre article sur ce que change une zone tendue.

Le projet de loi de relance et de décentralisation du logement. Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 en procédure accélérée, il a fait l'objet d'un rapport de la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale déposé le 23 septembre (source : Sénat, dossier législatif). Dans la version du Sénat, deux articles intéressent directement les bailleurs. L'article 4 élargirait l'amortissement en location nue créé par la loi de finances pour 2026. Il assouplirait notamment la condition de travaux pour les logements anciens (atteindre au moins la classe D du DPE, ou E si le logement part de G) et l'ouvrirait à la location à des proches. L'article 6 préciserait le calendrier de décence énergétique : un logement sous bail en cours ne deviendrait non décent qu'à son renouvellement ou à sa reconduction, et au plus tard trois ans après l'échéance, avec de nouvelles dérogations. Le texte adopté par la commission de l'Assemblée n'était pas publié à la date de bouclage, et le projet ne figure pas à l'ordre du jour de l'Assemblée, arrêté jusqu'au 16 octobre. Rien de cela n'est du droit aujourd'hui : un logement classé G reste non décent pour tout bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2025, comme le rappelle notre guide du DPE pour les propriétaires bailleurs.

À préparer avant le 1er novembre : la trêve hivernale

La trêve hivernale s'ouvre le dimanche 1er novembre 2026 et court jusqu'au 31 mars 2027. L'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution sursoit pendant cette période à toute mesure d'expulsion non exécutée, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes, et exclut de cette protection l'occupant entré dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (source : Légifrance).

Ce sursis porte sur l'exécution, pas sur la procédure. Le commandement de payer, l'assignation, l'audience et le jugement restent possibles tout l'hiver, et le loyer, ou l'indemnité d'occupation après la résiliation, reste dû. Un impayé qui s'installe en octobre se traite donc en octobre : attendre le printemps pour agir revient à perdre cinq mois. Les étapes et leurs délais sont repris dans notre page sur la procédure en cas de loyer impayé.

Ce qu'il faut retenir pour votre gestion

Quatre gestes pour le mois. Payer la taxe foncière avant le 15 ou le 20 octobre selon le mode de paiement, et mettre de côté la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour la refacturer. Utiliser le nouveau contrat type pour tout bail signé depuis le 1er octobre, et vérifier au passage que vos baux conclus depuis le 29 juillet 2023 contiennent bien la clause résolutoire pour impayés. Calculer les révisions des baux commerciaux et professionnels dont le trimestre de référence est le 2e trimestre 2026, puisque les indices sont parus. Et traiter tout impayé naissant avant l'ouverture de la trêve, le 1er novembre. Ces gestes valent aussi bien pour deux lots en nom propre que pour un portefeuille de mandats géré pour le compte de tiers.

Le 15 octobre, la parution de l'indice du 3e trimestre ouvrira une nouvelle série de révisions de loyers d'habitation. Dans Coziloc, les révisions dues ne se cherchent pas bail par bail : elles sont repérées automatiquement et remontent sur le tableau de bord comme un jalon « Réviser les loyers (IRL) ». L'application reste un geste que vous déclenchez, depuis la fiche du bail ou depuis la page « Historique des révisions ». Et l'approche d'une fin de bail remonte de la même façon, comme un jalon « Préparer la fin de bail » : c'est le bon moment pour décider entre reconduction, nouvelles conditions et nouveau contrat, rédigé sur le nouveau modèle.